Derechos y obligaciones del usufructuario | Guía de usufructo

El usufructo es un derecho real sobre otros que puede aplicarse a diversos bienes como, por ejemplo, en el caso de los bienes inmuebles, la vivienda. Los sujetos intervinientes, con deberes precisos, son el usufructuario y quien permanece en posesión de la única propiedad.

Regulada por distintos artículos del Código Civil, la duración del usufructo es siempre de carácter temporal. Esta medida puede aportar ventajas significativas tanto para el usufructuario como para el propietario. Veamos cuál es el significado del usufructo, indicando ejemplos, características y derechos y obligaciones del usufructuario.

¿Qué es el usufructo?

Es una situación legal que permite al propietario ceder el uso y disfrutar de los beneficios de una determinada cosa o propiedad a un tercero sin dejar de ser el dueño. Los términos del usufructo son, por tanto, al menos tres: quién posee la propiedad nuda (el propietario nudo), quién gana el uso (el usufructuario) y la propiedad en cuestión.

Los derechos derivados del usufructo no son ilimitados en el tiempo. La duración es siempre temporal y puede estar ligada a la vida del propietario (vida de usufructo) o a un cierto periodo de tiempo. Si no se ha establecido ninguna duración, las prestaciones no podrán durar más que la vida del poseedor o del usufructuario o, si se trata de una persona jurídica, más de 30 años.

El usufructo puede ser alcanzado de varias maneras: por contrato (la forma más común), por voluntad o por usucapión. Puede realizarse no solo sobre bienes inmuebles o duraderos, sino también sobre objetos perecederos (el “cuasiusufructo”). En este caso, el usufructuario debe reembolsar al propietario una suma relativa al valor de la propiedad al final de la duración establecida.

En otras palabras, es un derecho real de uso y disfrutar temporal de bienes muebles o inmuebles pertenecientes a otra persona. El cual debe preservar la sustancia y disfrutarla como un buen hombre de familia.

Así, el usufructuario tiene dos prerrogativas: por un lado, disfrutarlo (usus) y percibir los frutos de los mismos (fructus). El propietario nudo, por otra parte, tiene el derecho de disponer del bien (abusado).

Ventajas y desventajas para los usufructuarios

Ventajas

• Los padres pueden, de por vida, ocupar la casa ellos mismos o alquilarla a otros y cobrar los alquileres, que no corresponden al propietario nudo (su hijo).
• Pueden renunciar o rescindir del derecho por su cuenta mediante contrato con el propietario nudo.
• Continúan beneficiándose del usufructo si el propietario vende la propiedad.

Desventajas

• Deben asumir los gastos ordinarios del inmueble (mantenimiento, intereses hipotecarios, pero no la amortización). No pueden llevar a cabo grandes transformaciones.
• A efectos fiscales, se consideran propietarios. Por lo cual, se gravan los activos (valor de la propiedad) y los ingresos (alquiler o valor de alquiler de la propiedad). Así, pueden deducir de su renta imponible el importe de los intereses hipotecarios que pagan y los gastos corrientes.
• No pueden vender la casa ni hipotecarla (derecho intransferible).
• No pueden transferir el usufructo a otros herederos, ya que está vinculado a la persona de su titular (derecho intransferible).

Para el propietario nudo

Ventajas

• El hijo se convierte en el propietario del bien.
• Puede venderlo, pero la transacción sigue siendo improbable dado el derecho de uso que está vinculado a la propiedad.
• Puede rescatar el usufructo si sus padres no pueden ejercerlo (por ejemplo, si se ven obligados a vivir en un establecimiento médico-social). El importe del rescate debe tener en cuenta las circunstancias (edad del beneficiario y esperanza de vida).
• Se beneficia de las mejoras realizadas en la propiedad por sus padres, sin tener que pagarlas.

Desventajas

• Soporta los gastos de depreciación y mantenimiento extraordinario de la propiedad (reposición del techo, reparación de la calefacción, enlucido, pintura, alfombras, entre otros).
• No tiene efecto impositivo, salvo la deducción de los gastos extraordinarios de manutención de sus ingresos.
• En lugar de las prestaciones complementarias, es posible que se pida mantener a los padres si éstos ingresan en el sistema de seguro de enfermedad y sus ingresos son insuficientes.

Ponderación de intereses

El usufructo puede referirse a edificios, pero también a bienes muebles (por ejemplo, intereses sobre el capital). Por lo general, toma la forma de un contrato, testamento o acuerdo de herencia. Inscrita en el Registro de la Propiedad, seguirá gravando la propiedad, incluso si la casa es vendida por el propietario nudo.

Si ambos cónyuges poseen bienes y uno de ellos fallece, el cónyuge sobreviviente puede convertirse en usufructuario de la parte de la herencia que le corresponde al cónyuge fallecido.

A pesar de todo, las desventajas pueden ser mayores que las ventajas. De hecho, los gastos globales no están al alcance de todas las becas. Corresponde a cada parte sopesar cuidadosamente sus intereses.

Los derechos y obligaciones del usufructuario

Tiene derecho a disfrutar y utilizar un bien. Antes de tomar posesión de la propiedad, se suele elaborar un estado del edificio y un inventario. Según el Código Civil, debe dar una garantía para disfrutar de la propiedad.

También tiene derecho a ocupar la propiedad o a alquilarla para recoger sus beneficios. Esto puede hacerse sin el acuerdo del propietario nudo, excepto en el caso de los alquileres a largo plazo que confieren más derechos al arrendatario (alquileres comerciales, de edificios industriales o artesanales…). Sin embargo, no debe dañar el edificio ni cambiar su destino.

También tiene la obligación de mantener el edificio y de llevar a cabo todos los trabajos y reparaciones necesarios para mantenerlo en buenas condiciones. Debe pagar las cargas relativas a los ingresos de la propiedad.

Es responsable de los impuestos ordinarios y del impuesto sobre el patrimonio. además, el propietario nudo también debe suscribir un seguro integral como dueño no ocupante de los locales, y es considerado como arrendador bajo la ley de seguros.

Los derechos y obligaciones del propietario nudo

El dueño nudo no puede ocupar o alquilar el edificio. No obstante, esta prohibición podrá ser modificada contractualmente con el acuerdo del usufructuario, siempre que se respete la legislación.

En teoría, es responsable de las reparaciones importantes del edificio, a menos que estas obras hayan sido causadas por el usufructuario como consecuencia de un incumplimiento de la obligación de reparación. Las principales reparaciones son: las de grandes muros y bóvedas, la restauración de vigas y techos enteros, la restauración de diques y muros de contención y vallado también en su totalidad.

Sin embargo, esta obra puede ser imputada al usufructuario por acuerdo entre las dos partes. El propietario nudo soporta impuestos extraordinarios (por ejemplo, el impuesto sobre el capital). También debe contratar un seguro de hogar a todo riesgo.

El propietario nudo y el usufructuario en caso de venta

Teóricamente bajo la ley, estos son bienes raíces. En consecuencia, el usufructuario puede decidir vender sus derechos cuando lo desee, si ello no tiene consecuencias para el propietario nudo. Del mismo modo, este puede vender sus derechos a su propia discreción, si ello no afecta al usufructuario.

El usufructo y la propiedad nuda pueden ser vendidos simultáneamente por ambas partes si así lo acuerdan. De esta manera, se recuperará el importe correspondiente al valor del mismo y del propietario nudo. En la práctica, rara vez se pide un acuerdo mientras una de las partes no afecte a la otra.

Todo el mundo puede utilizar de estos beneficios a su antojo, siempre que ello no restrinja los derechos de los demás. Sin embargo, este reparto de tareas es teórico. En el momento de la venta, las partes deben acordar contractualmente sus derechos y obligaciones mutuos, que las partes acuerdan entre sí. Las obligaciones de las partes se establecen en el contrato.

Derechos y obligaciones usando los bienes

• El usufructuario puede usar los bienes y debe mantenerlos. No puede abandonarlo, de lo contrario será castigado y perderá su uso.
• Al no tener derecho a disponer de la propiedad, no puede venderla, pero sí podrá vender su usufructo.

Alquilar

• El usufructuario puede alquilar la propiedad: por lo tanto, no está obligado a vivir en ella.
• A su muerte, el propietario nudo no podrá rescindir el contrato de arrendamiento como desee. Tendrá que esperar hasta el final del actual período de nueve años. Este derecho también se aplica a los alquileres comerciales o a los alquileres en firme, por supuesto.

Usufructuario y el impuesto predial

El usufructuario tiene casi los mismos derechos que el propietario y le corresponde a él asumir el pago del impuesto predial. Lo mismo se aplica al impuesto sobre la vivienda, del que será responsable si vive en la vivienda.

Muerte del usufructuario

La muerte provoca el fin del desmembramiento de la propiedad. El dueño nudo entonces se convierte en el dueño completo. Fiscalmente, la muerte del usufructuario no implica ningún impuesto o tasa. Sin embargo, se establece un límite para que este encuentro entre la propiedad nuda y el usufructo no se mantenga sistemáticamente para evitar el impuesto de sucesiones.

Sucesión del usufructuario

La sucesión depende del valor de la propiedad y del propietario nudo, fijado por una escala administrativa. Esta escala varía según la edad, y es igual al 10% de la propiedad total para un usufructuario mayor de 91 años de edad y al 90% de la propiedad total para uno menor de 21 años de edad.

¿Cómo se puede extinguir y terminar el usufructo?

Entre las diversas posibilidades que pueden completar el contrato antes de la duración establecida, destacamos:

• prescripción debido a la falta de uso durante veinte años.
• reunión del usufructuario y del propietario de la propiedad nuda en una sola persona.
• pérdida total de la propiedad.
• renuncia a la abdicación por parte del propietario.
• por una sentencia de nulidad del título de constitución.

Cálculo del usufructo: tabla con los coeficientes

Por lo que se refiere a la transferencia de las prestaciones de vida, es posible realizar un simple cálculo del usufructo sobre la base del cuadro que figura a continuación. La tabla para el cálculo requiere dos valores: la antigüedad del usufructuario futuro o actual y el valor de la propiedad completa.

Dado que cuanto más joven sea el usufructuario, más tiempo durará el usufructo, el valor del propietario nudo aumentará a medida que aumente la edad de la persona que goza de los derechos de beneficio de la cosa o de la propiedad.