Impuestos en la compra venta de vivienda: plusvalía, ITP y más

La compra venta de vivienda es una de las operaciones financieras más relevantes a nivel personal y familiar. Sin embargo, muchas personas desconocen los impuestos y obligaciones fiscales asociadas a este proceso en España. Comprender qué tributos se aplican, cómo se calculan y quién debe abonarlos es fundamental para evitar sorpresas y optimizar la operación.

En este artículo analizamos en profundidad los principales impuestos en la compra venta de vivienda: desde la plusvalía municipal hasta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA en obra nueva, pasando por el IRPF y otros gravámenes. Incluimos ejemplos prácticos, consejos y respuestas a las dudas más frecuentes para que afrontes la transacción con total seguridad jurídica y económica.

Impuestos principales en la compra y venta de vivienda

Al realizar una operación inmobiliaria en España, tanto el comprador como el vendedor pueden estar sujetos a diferentes impuestos. La clave está en identificar cuál corresponde a cada parte y en qué casos se aplica cada tributo.

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Aplica cuando se compra una vivienda de segunda mano. Lo paga el comprador.
• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Se abona al adquirir una vivienda nueva (primera transmisión). El comprador es el responsable.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): Grava la formalización de la compraventa en escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad, tanto en obra nueva como usada.
• Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU): La abona el vendedor y grava el aumento de valor del suelo durante la tenencia.
• IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): El vendedor declara la ganancia o pérdida patrimonial obtenida con la venta.

Estos impuestos varían en función de la naturaleza de la vivienda (nueva o usada), la comunidad autónoma y la situación de comprador y vendedor. A continuación, desglosamos los más relevantes y cómo se calculan.

Desglose de impuestos: Plusvalía, ITP, IVA y otros

Cada impuesto en la compra venta de vivienda tiene sus propias reglas, tipos impositivos y procedimientos. Es fundamental conocerlos para calcular el coste real de la operación y evitar sanciones.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El ITP se aplica en la compra de viviendas de segunda mano. El tipo varía según la comunidad autónoma, generalmente entre el 6% y el 10% del valor escriturado o valor de referencia. Hay bonificaciones para jóvenes, familias numerosas, discapacidad, etc.

• Por ejemplo, en Madrid el tipo general es el 6%, mientras que en Cataluña asciende al 10%.
• El comprador dispone de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura para liquidar el impuesto.

Para calcularlo: ITP = Valor de compra x tipo impositivo.

IVA y AJD en vivienda nueva

Si la vivienda es nueva (primera transmisión), el comprador abona el IVA en lugar del ITP. El tipo general es del 10% (21% para locales o garajes que no sean anejos). Además, debe pagarse el AJD, que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.

• Ejemplo: para una vivienda nueva de 200.000€, el IVA sería 20.000€ y el AJD podría ser 2.000€ (al 1%).

Plusvalía municipal (IIVTNU)

La plusvalía municipal grava el incremento de valor del terreno durante el periodo de propiedad. La paga el vendedor, salvo pacto en contrario. Su cálculo depende del valor catastral del suelo y los años de tenencia.

• Este impuesto ha sido objeto de varias sentencias del Tribunal Constitucional, por lo que conviene revisar si procede su pago o si puede reclamarse su devolución. Para más detalles, puedes consultar nuestra guía sobre cómo reclamar la plusvalía municipal.

IRPF por la venta: ganancia o pérdida patrimonial

La venta de una vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial para el vendedor, que debe declararla en el IRPF. Se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión (venta) y el de adquisición (compra más gastos e impuestos asociados). Hay exenciones para mayores de 65 años, reinversión en vivienda habitual, etc.

• La ganancia tributa a tipos entre el 19% y el 28% en la base del ahorro.

Otros gastos e impuestos asociados

• Gastos de notaría y registro: Habitualmente los paga el comprador.
• Gestoría: Si se financia la compra con hipoteca, suele intervenir una gestoría para tramitar documentos e impuestos.
• Comisión inmobiliaria: No es un impuesto, pero puede suponer entre el 3% y el 5% del precio de venta.

Para calcular el coste total de la operación, es recomendable sumar todos estos conceptos y comparar presupuestos. Puedes ampliar información en nuestra guía sobre gastos de las hipotecas.

Consejos prácticos y errores frecuentes en la fiscalidad de vivienda

La complejidad y diversidad normativa de los impuestos inmobiliarios puede provocar errores costosos. Tener en cuenta estos consejos puede ahorrarte dinero y problemas legales.

• Verifica la antigüedad de la vivienda, ya que de esto depende pagar ITP o IVA.
• Infórmate sobre bonificaciones autonómicas en ITP o AJD (jóvenes, familias numerosas, discapacidad, etc.).
• Negocia la plusvalía municipal: aunque la paga el vendedor, nada impide pactar su reparto en el contrato.
• Guarda toda la documentación (facturas, escrituras, recibos de impuestos), necesaria para justificar valores y gastos ante Hacienda.
• Consulta a un asesor fiscal en operaciones complejas o si tienes dudas sobre exenciones y deducciones.
• Revisa el valor de referencia catastral, ya que Hacienda puede exigir tributar por él si es superior al valor escriturado.

Por último, si necesitas financiación para la compra, recuerda que además de los impuestos y gastos deberás valorar las opciones de préstamo hipotecario, tipos de interés y comisiones. En nuestra guía para solicitar un préstamo hipotecario tienes toda la información.

Preguntas frecuentes sobre impuestos en la compra venta de vivienda