Principales puntos de la Reforma Hipotecaria

 

La reforma hipotecaria recientemente aprobada es como tocar una olla express sin quemarse. Los sucesos derivados de la crisis, los desahucios, así como los problemas de carácter político han acelerado la aparición de esta reforma que (creo ) no va a dejar a muchas personas satisfechas y que a fecha de hoy, los posibles beneficiarios de la misma suponen un 3% de los afectados,. Os comento brevemente los principales datos que existen al respecto.

• Suspensión de los desahucios. Si eres de la nueva rama social denominada “de especial riesgo de exclusión” (si tienes hijos o una persona dependiente a tu cargo) su proceso de lanzamiento hipotecario, conocido como desahucio, quedará suspendido de forma “inmediata” durante 24 meses. Aquí pongo un dato técnico económico que informa que el titular o titulares de la hipoteca deberán estar en el paro, con una renta que no supere tres veces en IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) y cuya cuota hipotecaria se haya multiplicado en los cuatro últimos años por, “al menos”, 1,5 veces respecto a los ingresos de la unidad familiar.

• Dación en pago. Este punto en realidad es una falacia de la ley hipotecaria. Recordemos que los movimientos civiles exigen en la mayoría de los casos es la dación en pago con carácter retroactivo. El impago, en la mayoría de los casos, así como la pertenencia a este nuevo segmento de población denominado “de especial riesgo de exclusión” viene en la mayoría de los casos por el paro. El paro es el principal responsable de la mayoría de los problemas de impago. Para ese mismo colectivo de deudores hipotecarios “especialmente vulnerables”, si transcurrido un año desde la suspensión del desahucio no se logra alcanzar un acuerdo que resulte “viable” para su economía, la entidad financiera “estará obligada” a aceptar la entrega de la vivienda habitual, quedando así “definitivamente” cancelada la deuda. Yo me pregunto, ¿en qué términos se pueden alcanzar un acuerdo viable entre un deudor y una entidad bancaria? ¿Quién regularía estos acuerdos? Hay más preguntas pero todavía habría que basar este punto en la experiencia de los próximos años.

• Tasaciones. Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria en el 2008 era frecuente, cuando se pedía una hipoteca, que el gestor hipotecario de la entidad financiera concesionaria del préstamo negociara con el tasador el importe que se debería de aportar. Éste era la piedra para construir la futura ruina, una propiedad que en realidad sólo podría tener un valor de mercado de 100.000 € fácilmente se plantaba en 150.000 €. Hoy como se suele decir “de esos ríos vienen estos lodos”. Nadie (ni el DBE, ni el BCE, ni el gobierno vigente) se preocupó en parar esto que era “vox populi”. Hoy en día y gracias a esta reforma en la ley hipotecaria, se establecen nuevos límites reglamentarios a las tasadoras, es decir, deberán de tasar a valor real de mercado y serán verificados por el Banco de España, a fin de reducir su dependencia de las entidades financieras (esto habrá que verlo). Asimismo, bancos y cajas estarán obligados a aceptar cualquier tasación aportada por el cliente, siempre que sea homologado. Este punto siempre ha existido, lo que pasa es que el banco recibía primas por encargar la tasación a una sociedad concreta y no quería la tasación de otra aunque ésta fuera homologada.

• Cláusulas abusivas. Se habilitará a los jueces para, en caso de apreciar la existencia de “clausulas abusivas” en las hipotecas, suspendan de forma cautelar un desahucio e incluso incluso decreten su improcedencia si estiman que el origen del lanzamiento está viciado por aquellas. Esto, desde el punto de vista del consumidor, es curioso: resulta que firmabas una hipoteca ante Notario y éste no te indicaba en la mayoría de los caso que tu hipoteca tenia “cláusulas abusivas”. Es más, los jueces llevan años aplicando alzamientos con este tipo de cláusulas y nunca se han levantado como ahora contra este tipo de abusos (por ser de la banca). También cabe la posibilidad de que ordenen continuar la ejecución, pero sin aplicar las condiciones que hayan considerado excesivas.

• Más información sobre la “letra pequeña”. Este aspecto es muy llamativo, ya que en realidad en este tipo de contratos nunca debería de existir “letra pequeña”, lo suyo sería que desapareciera ésta, pero ya que al parecer todavía va a existir quienes suscriban una hipoteca cuyo plazo máximo de amortización se fija en 30 años, deberán ser informados (tanto por la entidad financiera como por el notario) de sus “pormenores”, es decir, si incluyen cláusulas (suelo/techo, vinculaciones de intereses a divisas extranjeras u otras) que pueden generar riesgos extra, cuya “comprensión” deberá ser declarada de forma expresa por el interesado. Esto al final, en la mayoría de los casos, no se hará por parte del gestor hipotecario, la falta de tiempo, las prisas por comprar, etc. y hará que el cliente cuando se siente en la notaria a firmar la compraventa oiga en la mayoría de los casos “Esta usted de acuerdo, si…. pues firme”

• Impagos mínimos. Se eleva a tres el tope de cuotas hipotecarias impagadas en las que podrá incurrir un deudor antes de que la entidad financiera pueda iniciar la ejecución del préstamo y, en último caso, el desahucio del inmueble.

• Intereses de demora. Se limitan a un máximo de tres veces el interés legal del dinero (lo que arrojaría un tope del 12% en la actualidad). Además, aquellos no podrán capitalizarse junto a la parte principal de la deuda y, en caso de ejecución, serán los últimos a los que deberá enfrentarse el deudor.

• Subastas. Para aumentar la presencia de posibles compradores de las viviendas embargadas (ya de por si actualmente escasa), se reduce el aval requerido a los postores, se da mayor publicidad a las subastas, además de fomentar las ventas extrajudiciales y se amplía a 40 días el plazo para materializar las ofertas. También se condonará hasta un 2% de la deuda a aquellos deudores que colaboren en estas operaciones. Si la puja quedara desierta, la entidad financiera no podrá adjudicarse el inmueble por menos del 70% del valor de tasación, de modo que siempre pagará (como mínimo) el 52,5% de su precio original “certificada” por un tasador homologado y no haya caducado con arreglo a los plazos fijados por ley.

• Quitas y plusvalías. Una vez desahuciado, si el deudor satisface el 65% del total que le quedaba por pagar antes de cinco años (o el 80% en 10 años) logrará que el resto de la deuda le sea condonada. Por su parte, las entidades deberán dedicar a rebajar esa suma pendiente de pago el 50% de las plusvalías que obtengan si logran vender el inmueble adjudicado antes de 10 años.

• Código de “Buenas Prácticas”. Los incumplimientos de este código, en vigor desde hace un año, se considerarán infracciones graves. En cuanto a la reestructuración de los pagos pendientes, el deudor podrá presentar el plan que estime más adecuado y, caso de ser rechazado por la entidad financiera, ésta deberá justificarlo.

Sólo nos queda esperar que acogida tienen estos cambios y, vuelvo a repetir, la experiencia y el tiempo dará la razón o se la quitara a esta nueva ley. Estaremos atentos y os mantendremos informados.