Comprar vivienda antes de vender la tuya: 4 formas de financiarlo (con números, pasos y riesgos)

Comprar una vivienda nueva sin haber vendido aún la actual es una situación común en España. El reto no es solo encontrar el piso adecuado, sino cómo cubrir la entrada y los gastos mientras llega la venta. En esta guía práctica explicamos las cuatro vías reales para financiar ese “puente”: préstamo puente, ampliación de hipoteca, segunda hipoteca y línea de crédito con garantía hipotecaria. Verás cuándo conviene cada una, números orientativos y qué revisará el banco.

Advertencia breve: contenido informativo. Las condiciones dependen de cada entidad y perfil. Consulta siempre las condiciones actualizadas antes de firmar.

Antes de empezar: cuándo tiene sentido (y riesgos a controlar)

Comprar antes de vender puede tener sentido cuando:

• Has encontrado una oportunidad que no puedes dejar escapar.
• Tienes capacidad de endeudamiento para sostener ambos inmuebles unos meses.
• El mercado local tiene liquidez razonable (tiempos de venta en 1–6 meses).

Riesgos principales:

• Solapamiento de deudas (dos hipotecas a la vez). Controla tu ratio de endeudamiento (DTI) y haz escenarios realistas de venta.
• Plazos de la compraventa (arras, escritura) frente a tiempos de formalización de la financiación.
• Costes de apertura, tasación y notariales. No subestimes el impacto en la TAE (Tasa Anual Equivalente) frente al TIN (Tipo de Interés Nominal).

Para dimensionar bien los límites, ayuda conocer el LTV que te pueden conceder según la tasación y cómo tasan tu vivienda.

Opción 1: Préstamo puente

El préstamo puente es un producto específico para cambiar de casa: te financia la compra de la nueva vivienda mientras vendes la actual. Suele ofrecer carencia de capital (pagas solo intereses durante 6–24 meses) y la deuda final se ajusta cuando se formaliza la venta.

Cómo funciona, plazos y modalidades:

• Carencia parcial o total: reduces cuota durante el periodo de venta.
• Vinculado a la venta de tu vivienda actual: aporta contrato de arras si lo tienes (mejora la evaluación).
• Plazo habitual del puente: 6–24 meses. Pasado ese tiempo, el préstamo se reconvierte o se cancela con la venta.

Ejemplo rápido: vendes tu vivienda por 250.000 € con hipoteca pendiente de 100.000 €. Quieres comprar por 300.000 € y necesitas 240.000 € de financiación (incluyendo gastos). El banco te concede un puente con carencia 12 meses al 3,5% TIN. Durante la carencia pagarías aprox. 700 € al mes de intereses (240.000 € x 3,5% / 12). Cuando vendas, cancelas la hipoteca antigua y amortizas el puente con el neto de la venta.

Ventajas: diseñado para este caso, reduce la cuota durante la transición y puede ahorrar costes si luego se integra en tu hipoteca final. Inconvenientes: exige buen perfil y políticas estrictas de riesgo (ingresos, DTI, expectativas de venta). Amplía esta opción en qué es un préstamo puente y cómo funciona.

Opción 2: Ampliación de tu hipoteca actual

Si tu entidad lo permite, puedes ampliar capital en tu hipoteca actual para cubrir la entrada y/o gastos de la nueva compra. Es una novación sobre la hipoteca existente: suele requerir tasación actualizada, revisar tu solvencia y pagar gastos de modificación.

Claves:

• Limitado por el LTV máximo que admita el banco (sobre tasación actual).
• Puede salir más barato que abrir un producto nuevo, pero no siempre se consigue el importe necesario.
• Tiempo típico: 3–8 semanas, según entidad y documentación.

Ejemplo: hipoteca actual 100.000 € sobre vivienda tasada en 250.000 €. Si tu banco acepta hasta el 70% LTV, el límite total serían 175.000 €; podrías ampliar hasta 75.000 € (175.000 € – 100.000 €), quizá suficiente para cubrir señal, arras y parte de la entrada.

Compara con la novación frente a otras alternativas y con la segunda hipoteca, porque los costes y límites cambian mucho según tu caso.

Opción 3: Segunda hipoteca (segunda carga)

Si tu banco no amplía o necesitas más importe, puedes contratar una segunda hipoteca sobre la vivienda actual (segunda carga registral). La conceda tu banco u otra entidad, el nuevo prestamista aceptará ir detrás de la hipoteca existente, lo que encarece el riesgo y, normalmente, el tipo de interés.

Puntos a considerar:

• Coste mayor que la ampliación; TAE superior por aperturas, tasación, gestoría y notaría.
• Plazo flexible (2–15 años), útil si necesitas más tiempo para vender.
• Puede ser una vía cuando la banca es más estricta; en algunos casos entra capital privado con plazos cortos y LTV conservadores.

Ejemplo: pides 60.000 € a 24 meses al 7,0% TIN con comisión de apertura del 1,0% (600 €). Cuota aproximada 2.685 € al mes. Si vendes antes del mes 8, amortizas anticipadamente (revisa comisión por amortización). Esta opción da liquidez rápida, pero vigila el coste total.

Para entender bien cuándo compensa, revisa ampliación de hipoteca vs segunda hipoteca.

Opción 4: Línea de crédito con garantía hipotecaria

Una línea de crédito garantizada con tu vivienda te permite disponer solo lo que necesitas y pagar intereses sobre el saldo utilizado. Útil si la compra tiene pagos escalonados (arras, señal al promotor, escritura) o si esperas vender en 3–6 meses y no quieres asumir una cuota alta desde el primer día.

Claves operativas:

• Intereses sobre el dispuesto; comisiones de apertura, posible disponibilidad y renovación.
• Flexibilidad: amortizas y vuelves a disponer dentro del límite.
• Exige tasación y escritura de hipoteca en garantía.

Ejemplo: línea por 80.000 € al 6,0% TIN con comisión de disponibilidad del 0,25% trimestral sobre no utilizado. Si usas 40.000 € durante 4 meses, pagarás intereses sobre 40.000 € y la comisión de disponibilidad sobre los 40.000 € no dispuestos. Compáralo con un préstamo: si vendes pronto, la línea suele salir más barata.

Profundiza en las diferencias en línea de crédito con garantía hipotecaria vs préstamo.

Estrategias complementarias para reducir el riesgo

• Arras con plazo suficiente: negocia 90–150 días para firmar escritura. Si necesitas ideas, repasa cómo financiar las arras y la entrada.
• Cláusulas de salida: condiciona la compra a obtener financiación en plazo razonable.
• Venta simultánea con coordinación notarial: vender por la mañana y comprar por la tarde, usando el cobro para cancelar y escriturar.
• Plan B de precio: define desde el inicio un rango de ajuste si no hay ofertas en 30–45 días.

Qué mirará el banco (y cómo prepararlo)

La entidad evaluará:

• Ingresos estables y ratio de endeudamiento (DTI) en distintos escenarios (con y sin venta).
• CIRBE y tu comportamiento de pagos.
• Tasación y LTV de la vivienda actual (y, si aplica, de la nueva). Mira cómo tasan tu vivienda.
• Contrato de arras o pruebas de interés real de compra (mejora tu perfil).

Documentación típica: DNI, IRPF, nóminas/ingresos, vida laboral, recibos de hipoteca, nota simple, IBI y comunidad, tasación reciente, contrato de arras si existe, y plan de tiempos.

Paso a paso: plan de 90 días

1. Día 0–7: pide una tasación actualizada de tu vivienda y calcula el LTV disponible. Define tu presupuesto para la compra.
2. Día 7–14: solicita preofertas para préstamo puente, ampliación, segunda hipoteca y línea. Compara TAE (no solo TIN) y gastos totales.
3. Día 14–21: lista tu vivienda con un precio competitivo y plan de ajustes por semanas.
4. Día 21–45: negocia arras de la nueva vivienda con plazo suficiente y condición de financiación.
5. Día 30–60: elige la vía de financiación con mejor equilibrio coste/seguridad. Asegura notaría y coordinación si vas a venta y compra en el mismo día.
6. Día 60–90: firma. Si vendes antes, amortiza de forma eficiente (revisa comisiones por amortización anticipada).

Números comparativos: coste de 60.000 € durante 6 meses

Escenario: necesitas 60.000 € durante 6 meses para cubrir entrada y gastos. Tipos orientativos para comparar.

Los importes incluyen estimaciones de comisiones y gastos menores. La TAE real puede variar por comisiones, calendario y amortización. Compara con detalle antes de decidir. Si dudas, revisa los gastos de un préstamo con garantía hipotecaria.

Errores comunes que encarecen o bloquean la operación

• Confiar en plazos irreales de venta. Trabaja con escenarios conservadores (90–120 días).
• Mirar solo el TIN. La TAE y las comisiones (apertura, disponibilidad, cancelación) cambian el coste real.
• No coordinar notaría para venta y compra el mismo día si es tu plan A.
• Falta de tasaciones actualizadas: puede tumbar el LTV en el último minuto.
• No preparar un plan B (línea alternativa, bajada de precio, prórroga de arras).

Checklist de documentos y tiempos

• DNI/NIE, estado civil y régimen económico matrimonial.
• Últimas 3 nóminas o justificantes de ingresos (autónomos: IRPF, IVA, 130/131).
• Vida laboral y CIRBE si te la solicitan.
• Hipoteca actual: escritura y último recibo.
• Vivienda: nota simple, IBI, certificación de comunidad, certificado energético.
• Tasación reciente (menos de 6 meses en banca).
• Contrato de arras o reserva (si lo hay) con plazos realistas.

Consejo: presenta la documentación ordenada y completa a la primera. Acelera decisiones y te coloca en mejor posición para negociar condiciones.

Conclusión

No hay una vía única para todos. Si tienes acceso a buen tipo y necesitas cuota baja al inicio, el préstamo puente suele ser la opción natural. Si el LTV te alcanza y tu banco colabora, la ampliación puede ser más barata. Cuando necesitas importar liquidez y tu banco no llega, la segunda hipoteca o una línea con garantía pueden darte la flexibilidad necesaria (a mayor coste). Decide en función de plazos de venta, DTI y coste total esperado.

Contenido informativo. Consulta condiciones actualizadas con tu entidad antes de firmar.