Línea de crédito con nave industrial como aval: requisitos, tasación, límites y cuándo interesa

Usar una nave industrial como aval puede abrirte el acceso a una línea de crédito con límites más altos y tipos más ajustados que sin garantía. Es una opción útil para cubrir picos de tesorería, financiar compras de stock o adelantar cobros de clientes, sin caer en el descubierto bancario. Ahora bien: exige entender bien la tasación, el porcentaje máximo de financiación (LTV), los costes y los riesgos de respaldar la operación con un inmueble afecto a tu actividad.

En esta guía explicamos, con números y pasos, cómo funciona una línea de crédito con nave industrial como aval, qué piden los bancos y el capital privado, cuánto pueden prestarte y cuándo te conviene frente a un préstamo clásico.

Qué es y cómo funciona una línea de crédito con nave industrial como aval

Una línea de crédito es un límite de dinero que puedes usar y devolver según lo necesites. Solo pagas intereses por el capital dispuesto y, además, puede aplicarse una comisión de disponibilidad sobre la parte no utilizada. Si la respaldas con una nave industrial, la entidad inscribe una garantía hipotecaria sobre el inmueble (primera o segunda carga) para reducir riesgo y ajustar precio.

En la práctica, firmas una póliza de crédito con límite (por ejemplo, 120.000 €) y un plazo renovable (12–36 meses). Dispones fondos cuando los necesitas y, si devuelves parte o todo, vuelves a tenerlo disponible hasta el vencimiento.

Si quieres entender los matices de las líneas con garantía real, te ayudará esta guía sobre línea de crédito con garantía hipotecaria.

Requisitos habituales

Los criterios varían según entidad (banco vs capital privado), perfil (autónomo, pyme o particular con actividad) y calidad del activo. De forma general:

• Titularidad y cargas: debes ser propietario/a de la nave. Mejor sin cargas o con primera carga. Con segundas cargas o anotaciones, el límite baja y el coste sube.
• Uso y localización: ubicación, accesos, antigüedad, estado, compatibilidad urbanística y actividad (sin riesgos ambientales).
• Ingresos y solvencia: ingresos estables y ratio de endeudamiento (DTI) razonable. Aquí te conviene revisar el ratio de endeudamiento (DTI).
• Historial financiero: CIRBE, comportamiento en cuentas, tarjetas y créditos. Prepara tus movimientos con antelación: qué miran los bancos en tus extractos.

Documentación que suelen pedir

• DNI/NIE, alta IAE o escrituras sociales.
• Escritura de propiedad de la nave, recibo IBI, último suministro, certificado de estar al corriente de comunidad (si procede).
• Nota simple registral actualizada y, si existe, estado de cargas. Revisa el impacto de primera vs segunda carga y anotaciones.
• Tasación homologada reciente (la entidad puede exigir su propio tasador).
• Declaraciones fiscales, extractos y balances (si eres empresa/autónomo).

Tasación y valoración: qué miran y cómo prepararla

La tasación determina el valor de garantía y, por tanto, el límite de tu línea. Factores clave:

• Ubicación y liquidez: polígonos con demanda, conexiones y servicios.
• Antigüedad y estado: estructura, cubiertas, instalaciones, cierres y eficiencia.
• Uso permitido: compatibilidad urbanística y licencias.
• Riesgos ambientales: actividades potencialmente contaminantes penalizan.

En función del valor de tasación, la entidad aplica un porcentaje máximo de financiación (LTV). Referencias comunes:

• Bancos: 45–60% del valor de tasación (si es primera carga, activo bueno y buen perfil).
• Capital privado: 25–45%, dependiendo de la liquidez del activo y cargas.

Ejemplo rápido: si tu nave tasa en 300.000 € y el banco admite un LTV del 50% en primera carga, el límite teórico sería 150.000 €. En capital privado, con LTV del 40%, serían 120.000 €.

Sobre cómo fijan los porcentajes según la garantía, te puede ser útil repasar el artículo sobre LTV en préstamos con garantía (aplicable también a líneas).

Límites, tipos y costes: banco vs capital privado

Los costes reales dependen del uso que hagas de la línea. A modo orientativo:

Además de intereses y comisiones, calcula los gastos de tasación, notaría, registro y gestoría. Esta guía desglosa bien los importes (aplicable a líneas con hipoteca): gastos de un préstamo con garantía hipotecaria.

Plazos, renovaciones y novaciones

La duración más habitual es de 12 meses, con posibilidad de renovación tras revisión de riesgo, o 24–36 meses en perfiles sólidos. En la renovación, la entidad puede ajustar límite, precio y condiciones. Si la línea se te queda corta o cara, considera negociar una novación. Aunque está centrado en líneas personales, este artículo te ayuda a plantearla: novación de una línea de crédito.

Riesgos y advertencias

• Riesgo de pérdida del inmueble: si incumples de forma grave y sostenida, la entidad puede ejecutar la garantía.
• Vencimiento anticipado: revisa las cláusulas de resolución. Aquí explicamos cuándo puede aplicarlo la entidad y cómo defenderte: vencimiento anticipado.
• Intereses de demora y comisiones por excedidos: conoce sus límites y cómo se calculan para evitar sorpresas: intereses de demora.
• Segundas cargas y anotaciones: reducen LTV y encarecen. Valora limpiar el Registro antes de solicitar.

Aviso de riesgo: si respaldas la línea con tu nave, asumes el riesgo de ejecución. Usa la línea con disciplina: tracción real de cobros, control de plazos y plan de salida.

Dos casos prácticos (números orientativos)

Caso 1: Banco con primera carga

Nave tasada en 400.000 €, LTV 50%, límite 200.000 €. Apertura 1,0% (2.000 €). Comisión de disponibilidad 0,3% trimestral sobre no dispuesto.

• Usas 80.000 € durante 9 meses a TIN 7,0%.
• Intereses: 80.000 € × 7,0% × 9/12 = 4.200 €.
• Disponibilidad (supón media no dispuesta 120.000 €): 120.000 € × 0,3% × 3 trimestres = 1.080 €.
• Gastos iniciales (tasación, notaría, registro, gestoría): 1.200 € aprox.

Coste total aproximado: 4.200 € + 1.080 € + 2.000 € + 1.200 € = 8.480 €.

Caso 2: Capital privado con primera carga

Nave tasada en 300.000 €, LTV 40%, límite 120.000 €. Apertura 5,0% (6.000 €). Sin comisión de disponibilidad.

• Usas 60.000 € durante 6 meses a TIN 14%.
• Intereses: 60.000 € × 14% × 6/12 = 4.200 €.
• Tasación y gastos (nave): 1.000–1.500 € aprox. Supón 1.200 €.

Coste total aproximado: 4.200 € + 6.000 € + 1.200 € = 11.400 €.

Conclusión: si vas a usar el dinero pocos meses y de forma parcial, el banco suele ser más barato, aunque más lento. El capital privado puede resolver urgencias o perfiles complejos, pero con mayor coste y menor LTV.

Cuándo elegir línea de crédito y cuándo préstamo

• Línea de crédito: necesidades estacionales de circulante, compras de stock, desfases temporales de cobros. Pagas por lo que usas y puedes reutilizar el límite.
• Préstamo: inversión puntual (máquina, reforma, vehículo) con desembolso único y amortización previsible.

Si dudas, revisa esta comparación sobre préstamo vs línea de crédito. Y, para valorar la alternativa de préstamo con este mismo aval, consulta préstamo con nave industrial como aval.

Cómo mejorar tus opciones (checklist breve)

• Registro limpio: cancela cargas menores y anota cancelaciones para mejorar LTV.
• Prepara la tasación: nave ordenada, accesos claros, documentación urbanística al día.
• Extractos y facturación: 6–12 meses ordenados, sin descubiertos, con cobros recurrentes. Apóyate en qué miran los bancos.
• Reduce tu CIRBE si estás cercano a tus límites: cómo reducir tu CIRBE.
• Plan de tesorería: calendario de cobros/pagos y uso estimado del crédito. Muestra salida clara.

Alternativas si no te encaja

• Línea de crédito con local comercial como aval: útil si la nave no es óptima o si quieres diversificar garantías. Más detalles en línea con local comercial.
• Préstamo con maquinaria como aval: puede complementar o sustituir la nave si la maquinaria es valiosa y líquida. Ver préstamo con maquinaria.
• Póliza de crédito sin garantía real: si tu perfil y cifras lo permiten, evita hipotecar la nave, a costa de menor límite y/o mayor precio.

Pasos para tramitarla bien

1. Precalificación: comparte información básica (titularidad, cargas, valor estimado, uso, cifras de negocio).
2. Tasación homologada: solicita o aporta una válida reciente; asume que el banco puede pedir la suya.
3. Estudio y oferta: límite propuesto, TIN, comisiones, plazo, condiciones de renovación y garantías.
4. Firma en notaría: póliza de crédito e hipoteca sobre la nave. Revisa las cláusulas de vencimiento, intereses de demora y gastos.
5. Inscripción registral: una vez inscrita, la línea queda activa y podrás disponer fondos.
6. Uso disciplinado: seguimiento mensual de disposición, calendario de cobros y comisiones.

Contenido informativo. Las condiciones varían por entidad y perfil. Confirma siempre la oferta vinculante y costes actualizados antes de firmar.