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LTV

LTV (Loan-to-Value) es el ratio, expresado en porcentaje, entre el importe de un préstamo y el valor de tasación del bien que lo garantiza. Cuanto más alto el LTV, mayor importe accesible para el deudor pero más riesgo asumido por el prestamista — que se refleja habitualmente en una TAE superior.

Actualizado · Revisado por Ignacio Peralta

Qué mide el LTV

El LTV (Loan-to-Value) es el porcentaje del valor de tasación del bien que la entidad está dispuesta a financiar. Se calcula dividiendo el importe del préstamo entre el valor tasación y multiplicando por cien.

La fórmula directa:

LTV = (importe del préstamo / valor tasación) × 100

En compraventa de vivienda el banco habitualmente toma como referencia el menor de dos valores: el de tasación oficial y el precio efectivo de compraventa. Esto evita que el comprador sobrepague y financie por encima del valor real de mercado.

LTV máximo por tipo de producto en 2026

Producto LTV máximo habitual TAE típica con LTV máximo
Hipoteca bancaria vivienda habitual 80 % 3-4 % fijo / Euríbor + 0,6-1,2 %
Hipoteca bancaria segunda vivienda 60-70 % 3,5-4,5 % fijo
Hipoteca bancaria vivienda inversión 60-65 % 4-5 % fijo
Capital privado con garantía hipotecaria 50-70 % 9-14 %
Hipoteca inversa (mayores 65) 25-55 % sobre vivienda 5-7 % acumulativo
Préstamo con aval de coche 35-55 % del valor tasación vehículo 12-20 %
Préstamo con aval de moto 40-60 % valor tasación moto 15-22 %

Los rangos se endurecen con perfiles de riesgo peores: ingresos no acreditados, ASNEF activo, edad avanzada sin renta recurrente, operaciones con finalidad no productiva.

Ejemplo numérico

Vivienda tasada en 200.000 € en un barrio consolidado. El comprador quiere financiar la compra:

  • LTV 80 % (hipoteca bancaria vivienda habitual): préstamo máximo 160.000 €. Hay que aportar 40.000 € de entrada + ~10 % de gastos = ~60.000 € de ahorro previo.
  • LTV 60 % (capital privado): préstamo máximo 120.000 €. Hay que aportar 80.000 € + gastos.
  • LTV 90 % excepcional (perfil cualificado o con aval): préstamo 180.000 €, entrada de sólo 20.000 € pero TAE del banco sube 0,3-0,5 puntos y se exige habitualmente seguro vinculado.

Por qué el LTV es central en la decisión

Para el prestatario, el LTV determina cuánto tiene que ahorrar antes de firmar. En una compraventa normal (80 %), la entrada y gastos suman el 30-35 % del valor de la vivienda. Pasar a LTV 60 % implica el 50 %, cifra que muy pocos compradores reúnen sin herencia, venta previa u otra fuente de capital.

Para el prestamista, el LTV es la primera línea de protección ante impago. Si la ejecución se produce y la subasta se liquida al 70 % del valor de tasación (valor medio en ejecuciones), un LTV del 80 % inicial pasa a ser “deuda pendiente = 80, valor realizable = 70” y el prestamista sufre pérdida. Por eso los ratios altos se traducen en precio (TAE superior) y en requisitos adicionales (seguro de vida vinculado, aval personal de un tercero, cláusulas de vencimiento más estrictas).

LTV y productos con garantía real no hipotecaria

El concepto de LTV se aplica también a operaciones con prenda sin desplazamiento sobre coche, moto o maquinaria. Los rangos bajan sensiblemente porque los bienes muebles pierden valor rápidamente: un coche con 5 años vale un 50-60 % del precio inicial. Por eso un “préstamo con aval de coche” raramente supera el 50 % de la tasación del vehículo.

La hipoteca inversa es un caso particular: el LTV se fija sobre la vivienda pero considerando la esperanza de vida del titular y los intereses que se acumularán hasta el fallecimiento, por lo que los LTV iniciales son aparentemente bajos (25-55 %) aunque alcancen cifras mayores con el tiempo.

Cómo mejorar el LTV que te ofrece una entidad

  1. Tasación doble o contraste: si la primera tasación da un valor conservador, otra sociedad de tasación puede fijar un valor distinto (dentro del margen legal). Dos tasaciones admitidas por la entidad pueden elevar el LTV efectivo.
  2. Aval de un tercero: añadir un avalista sólido permite al banco asumir LTV más alto manteniendo su exposición controlada.
  3. Garantía complementaria: pignorar depósito o un fondo cubre parcialmente el exceso de LTV y permite aprobar una operación que de otro modo quedaría fuera de política.
  4. Perfil crediticio sólido: nóminas recurrentes, sin ASNEF, ratio de endeudamiento bajo. Cualquier entidad sube LTV 3-5 puntos a perfiles limpios.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el LTV máximo habitual en una hipoteca bancaria?
En vivienda habitual, el LTV máximo es del 80 % del valor de tasación (o del valor de compraventa si es inferior, que es lo habitual). En segunda vivienda o inversión, 60-70 %. Algunos bancos ofrecen LTV del 90-100 % en perfiles profesionales con garantías adicionales o con aval de un tercero. La Circular 3/2008 del Banco de España penaliza internamente a las entidades que superan estos ratios con provisiones más altas, lo que endurece la concesión.
¿Y en capital privado con garantía hipotecaria?
En operaciones de capital privado con garantía sobre vivienda, el LTV máximo suele situarse en el 50-70 % del valor de tasación, raramente más alto. La lógica: la entidad privada asume más riesgo que un banco (operación rápida, perfil no bancarizable), y lo compensa con margen de garantía amplio y TAE superior (habitualmente 9-14 %). Ver pilar de [capital privado](/prestamos/capital-privado/).
¿Cómo afecta el LTV a la TAE que me ofrecen?
Relación directa: a mayor LTV, mayor TAE. En hipotecas bancarias la diferencia entre LTV 60 % y LTV 80 % se traduce típicamente en 0,3-0,7 puntos adicionales de TAE. En capital privado, pasar de LTV 50 % a LTV 70 % puede añadir 2-4 puntos. El prestamista cubre con precio el riesgo de no poder recuperar íntegramente su capital en una eventual ejecución si el mercado cae.
¿Qué pasa si el valor del bien baja y mi LTV sube durante el préstamo?
No pasa nada automáticamente. El LTV se fija en el momento de firma y no se recalcula con la evolución del mercado. Sin embargo, algunos contratos incluyen cláusulas de refuerzo de garantía que permiten al prestamista exigir garantía adicional si el valor del bien cae por debajo de un umbral. Son raras en hipoteca bancaria retail y más frecuentes en capital privado o en préstamos empresariales con garantía pignoraticia.

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