Préstamo con cesión de rentas de alquiler: cómo funciona, requisitos, límites y riesgos

Si tienes una vivienda o un local alquilado y necesitas liquidez, existe una vía de financiación poco conocida entre particulares: el préstamo con cesión de rentas de alquiler. En lugar de hipotecar el inmueble, cedes al prestamista el derecho a cobrar las rentas de tu arrendamiento como forma de garantía y de pago. Bien planteado, puede dar acceso a dinero sin cargar tu vivienda con una hipoteca. Mal planteado, puede salir caro y dejarte sin margen si el inquilino falla.

En esta guía práctica explicamos, con ejemplos, cómo se estructura, qué requisitos suelen pedir bancos y capital privado, cuánto te pueden prestar respecto a tu renta mensual y qué riesgos debes valorar antes de firmar.

Contenido informativo. Consulte condiciones actualizadas con la entidad.

Qué es un préstamo con cesión de rentas de alquiler

Es un préstamo o crédito en el que, como garantía y vía de cobro, el prestatario cede al prestamista el derecho de percibir las rentas de un contrato de arrendamiento (vivienda o local). La cesión puede ser:

Total o parcial: se cede el 100% de la renta o solo un porcentaje suficiente para cubrir la cuota.
Temporal: durante la vida del préstamo o hasta una cantidad tope.
Con notificación al inquilino: para que pague directamente al prestamista o a una cuenta de cobro designada.

La cesión de rentas es una cesión de crédito: el arrendador transfiere al prestamista su derecho a cobrar. No crea por sí misma hipoteca ni anota cargas en el Registro. Por eso, no sustituye a una hipoteca; es una garantía de naturaleza obligacional. Muchas entidades la aceptan como refuerzo de solvencia o como mecanismo operativo de pago.

Cuándo interesa y cuándo no

Cuándo puede interesarte

Tienes un alquiler estable (rentas puntuales, inquilino solvente) y quieres liquidez sin hipotecar el inmueble.
Buscas plazos cortos o medios (12–48 meses) y cuotas razonables respecto a la renta.
Prefieres que la cuota se pague de forma automática con esa renta, sin tensar tu cuenta personal.

Cuándo no conviene

Tu contrato de alquiler vence pronto o el inquilino tiene historial de impagos.
Necesitas un importe alto o plazos largos: suele ser más eficiente un préstamo con aval hipotecario.
El tipo ofrecido es alto y puedes conseguir una línea de crédito solo con nómina o un préstamo personal más barato.

Cómo se estructura: productos y mecánica

La cesión de rentas se puede utilizar en varios formatos:

Préstamo personal con cesión de rentas: cuota fija mensual. El inquilino paga a la cuenta designada y de ahí se atiende la cuota.
Póliza o línea de crédito vinculada a la renta: pagas intereses sobre el saldo dispuesto. Útil para picos de tesorería.
Anticipo de rentas (descuento de contratos de alquiler): menos frecuente para particulares; más habitual en empresas.

En todos los casos, se firma un documento de cesión y se notifica al inquilino. El cobro suele canalizarse a una cuenta pignorada o controlada por el prestamista.

Si te planteas usar tu vivienda alquilada como garantía formal, con tasación y porcentaje de préstamo sobre valor (LTV), eso ya es otro producto: línea de crédito con vivienda alquilada como aval. Aquí nos centramos en la cesión de rentas sin hipoteca.

Requisitos habituales

Propiedad del inmueble y condición de arrendador (nombre en el contrato y en los recibos).
Contrato de alquiler vigente, preferiblemente con más de 12–24 meses remanentes.
Inquilino solvente: nómina o ingresos, empresa conocida, sin incidencias previas.
Histórico de cobros de 6–12 meses: extractos o justificantes del pago de la renta.
Ausencia de litigios o procedimientos de desahucio en curso.
Seguro de impago de alquiler (opcional pero valorado por algunos prestamistas).
Situación fiscal y documental en regla: IBI, suministros, depósito de fianza.

Además, el prestamista evaluará tu perfil financiero global (deudas, CIRBE, ASNEF, ratio de endeudamiento, estabilidad de ingresos). Preparar tu cuenta 90–180 días antes suele ayudar: revisa qué miran en tus extractos y corrige hábitos que penalicen el scoring.

Cuánto te pueden prestar: límites y criterios

Como regla práctica, la entidad busca que la cuota mensual no supere el 50–70% de la renta cedida. También limitará el plazo a la duración restante del contrato menos un margen de seguridad.

Reglas orientativas

Importe: 6–18 meses de renta como máximo si es préstamo personal sin hipoteca. En capital privado, pueden llegar a 24–36 meses, con coste mayor.
Cuota: no más del 60% de la renta mensual si el inquilino es particular; hasta el 70% si es empresa sólida.
Plazo: no más allá del vencimiento del contrato (y, si hay prórroga tácita, muchas entidades no la computan).

Ejemplo 1: alquiler vivienda 900 €

Renta mensual: 900 €. Historial sólido 18 meses. Te ofrecen un préstamo personal de 12.000 € a 24 meses, TIN 13,0% (TAE 14,5%) y 2% de apertura.

Cuota aproximada: 571 € al mes.
Relación cuota/renta: 571/900 = 63% (dentro de rango).
Coste total intereses: ~1.694 €. Comisión apertura: 240 €. Coste total aproximado: 1.934 €.

Ejemplo 2: local comercial 1.500 €

Renta mensual: 1.500 €. Inquilino empresa con buen rating. Préstamo de 25.000 € a 36 meses, TIN 11,0% (TAE 12,2%), apertura 1,5%.

Cuota: ~818 €.
Cuota/renta: 818/1.500 = 54%.
Coste Total intereses: ~4.883 €. Apertura: 375 €. Total: ~5.258 €.

Importante: la TAE refleja el coste anual incluyendo comisiones. Dos ofertas con mismo TIN pueden tener TAEs distintas por comisiones o frecuencia de liquidación.

Costes habituales

Interés (TIN/TAE): en personal bancario, TAE orientativa 8–15% según perfil; en capital privado, TAE 18–30% o más, según riesgo.
Comisión de apertura: 0,5–3% del capital.
Gastos de formalización: si se eleva a público (notario) o se pacta cuenta pignorada.
Seguro de impago de alquiler (si se exige): 3–5% de la renta anual como referencia.
Gestión y notificaciones al inquilino: coste administrativo en algunas entidades.

Revisa también la comisión por amortización anticipada y los intereses de demora pactados: por ley tienen límites y deben ser proporcionados.

Cómo se formaliza: pasos y documentos

Preanálisis: recopila contrato de alquiler, DNI, escrituras, justificantes de cobro (6–12 meses), IBI y datos del inquilino.
Solicitud y oferta: presenta ingresos y deudas. Si te apoya un profesional, compara varias ofertas. Un buen intermediario de préstamos personales puede ahorrar tiempo y evitar fraudes.
Redacción de la cesión: clausulado que define alcance (total/parcial), duración, cuenta de cobro y destino de excedentes.
Notificación al inquilino: por escrito, preferiblemente fehaciente. Desde ese momento, paga a la cuenta designada.
Firma: contrato de préstamo y, si procede, elevación a público en notaría. Entrega de fondos.
Operativa: el inquilino ingresa la renta. La entidad descuenta la cuota y transfiere el excedente (si lo hay) al arrendador.

Riesgos y cómo mitigarlos

Impago o baja del inquilino: principal riesgo. Mitigación: seguro de impago de alquiler, colchón de liquidez y cuota/renta prudente (≤60%).
Vencimiento del contrato sin renovación: alinear plazo del préstamo con la vigencia del contrato y pactar plan B.
Bajada de renta en renovación: preverlo en el margen de seguridad.
Coste financiero alto: comparar TAEs reales y evitar ofertas opacas. Usa esta checklist para verificar prestamistas privados serios.
Falta de control de los excedentes: pacta por contrato que el excedente de renta te sea transferido automáticamente.

Aviso de riesgo: endeudarte atando el pago a una renta externa reduce el estrés de tesorería, pero si esa renta falla, tu deuda sigue existiendo. No pidas importes que dependan de un escenario perfecto.

Comparativa rápida con alternativas

Opción	Garantía	Coste orientativo	Límite de importe	Ventaja clave	Riesgo principal
Préstamo con cesión de rentas	Derecho a cobrar la renta de tu alquiler	TAE 8–15% (banca) / 18–30% (privado)	6–18 meses de renta (habitual)	No hipotecas el inmueble	Si el inquilino falla, te quedas sin flujo
Préstamo con aval hipotecario	Hipoteca sobre el inmueble	TAE 4–10% banca / 10–20% privado	Según tasación (LTV)	Importes y plazos mayores	Riesgo sobre tu propiedad
Préstamo personal sin garantías	Sin garantía real	TAE 7–18% (según perfil)	Menor que con garantía	Tramitación ágil	Cuota sale de tus ingresos

Si te planteas liquidez recurrente y flexibilidad para usar y devolver, explora la línea de crédito con vivienda alquilada como aval (es otra figura, pero cercana en objetivo).

Claves de negociación

Cuota sobre renta: pide simulaciones al 50%, 60% y 70% para ver tu margen si hay incidencias.
Excedente de renta: pacta que el excedente te llegue en 24–48 h tras cada cobro.
Comisiones y TAE: exige hoja con TAE y todos los gastos incluidos.
Plan B: si el inquilino falla 2–3 meses, ¿qué ocurre? Negocia periodos de carencia o reestructuración. Consulta cómo renegociar con tu banco.

Preguntas prácticas

¿Hace falta ir a notaría?

No siempre, pero es recomendable elevar a público la cesión y la notificación para evitar controversias. Algunas entidades lo exigen.

¿Se notifica siempre al inquilino?

Sí. La eficacia frente al inquilino exige notificación. Desde ese momento, si paga a la cuenta antigua, no se considera pago liberatorio.

¿Y si quiero vender el inmueble?

La cesión de rentas puede pactarse hasta un tope o un plazo. Si vendes, notifica al comprador; suele resolverse amortizando o pactando continuidad hasta liquidar el préstamo.

¿Puede combinarse con otras garantías?

Sí. En operaciones de mayor riesgo, el prestamista puede exigir aval personal, pignoración de cuenta o incluso hipoteca de refuerzo. Valora costes y riesgos: si ya vas a hipotecar, quizá te compense un producto puro con mejor tipo.

Casos de uso típicos

Poner a punto la vivienda entre inquilinos (3.000–8.000 €) y devolver en 12–18 meses con cargo a la nueva renta.
Liquidez para deudas pequeñas (multas, IBI, seguros) sin tocar ahorros a plazo.
Puente de liquidez hasta renovar un contrato a largo plazo con mejor renta.

Señales de alerta y fraudes

Promesas de 100% de la renta a 5–10 años con tipos opacos.
Comisiones por adelantado sin estudiar tu caso.
Contrato de cesión sin notificación válida al inquilino.

Ante dudas, revisa esta checklist para elegir prestamistas privados fiables.

Pasos resumidos para tramitarlo bien

Valora si te compensa frente a alternativas (préstamo personal o garantía hipotecaria).
Calcula tu cuota objetivo ≤60% de la renta y define plazo dentro de la vigencia del contrato.
Prepara documentación y sanea tus extractos 90–180 días antes.
Solicita 2–3 ofertas y compara TAE, comisiones y letra pequeña.
Firma cesión y notificación; alinea operativa de cobro y excedentes.
Haz seguimiento: si cambia el inquilino, renegocia antes de que se produzca el vacío.

Si más adelante el coste te resulta elevado, puedes valorar cerrar la operación y pasarla a un producto más barato. Aquí explicamos cómo cerrar un crédito caro y trasladarlo a un préstamo más barato con números y pasos.

Conclusión

La cesión de rentas de alquiler es una herramienta útil para monetizar un flujo estable sin hipotecar el inmueble. Su clave está en protegerte del riesgo del inquilino (seguro, cuota prudente y plazos alineados) y en comparar TAE y letra pequeña. Si encaja con tu caso y lo instrumentas bien, te permite financiarte con orden y previsibilidad.