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Dación en pago

La dación en pago es la entrega de la vivienda hipotecada al banco a cambio de la cancelación total de la deuda pendiente, incluso si el valor del inmueble es menor que el saldo del préstamo. Es figura excepcional: la banca puede aceptarla voluntariamente o estar obligada por el Código de Buenas Prácticas bancarias para deudores con vivienda habitual en umbral de exclusión social. Sin esos requisitos, la dación voluntaria depende exclusivamente del criterio del banco.

Actualizado · Revisado por Clara Méndez

Qué es exactamente la dación en pago

La dación en pago es la entrega de un bien (típicamente una vivienda) al acreedor a cambio de la cancelación total de la deuda, aunque el valor del bien sea inferior al saldo pendiente. Es figura especial en Derecho español: en operativa estándar, el acreedor sólo puede ejecutar la garantía y, si su producto no cubre toda la deuda, reclamar el resto al deudor (responsabilidad patrimonial universal del art. 1.911 CC).

La dación rompe esa lógica: el banco renuncia a cualquier reclamación posterior contra el deudor. La vivienda pasa a ser del banco, la deuda desaparece.

Cuándo procede

Dos vías:

1. Obligatoria (Código de Buenas Prácticas)

El Real Decreto-Ley 6/2012 (modificado en 2013, 2017, 2022) establece que los bancos adheridos al Código de Buenas Prácticas (la práctica totalidad de la banca española) están obligados a aceptar dación en pago cuando el deudor cumple:

  • Vivienda habitual hipotecada (no segunda residencia, no inversión).
  • Ingresos de la unidad familiar inferiores al límite (24.000-25.500 € anuales según composición).
  • Carga hipotecaria que represente más del 50 % de los ingresos.
  • Sin otros bienes o patrimonio para hacer frente a la deuda.
  • Agotada previamente fase de reestructuración (carencia, ampliación de plazo) y de quita.

Cumplido todo, el banco no puede rechazar. La operación se formaliza en notaría, la deuda desaparece y el deudor tiene derecho a alquiler social en la misma vivienda durante 5 años.

2. Voluntaria

Sin cumplir los requisitos del Código, la dación depende del acuerdo entre las partes. La banca acepta voluntariamente en casos concretos:

  • Deuda muy elevada con vivienda en zona de poca demanda donde la ejecución sería difícil y larga.
  • Deudor cooperativo con plan claro (entrega ordenada vs procedimiento contencioso).
  • Operación con valor de bien claramente inferior a la deuda (a la banca le interesa cerrar y salir).

En operaciones voluntarias, el banco puede pedir contraprestaciones: cancelación parcial con quita en lugar de total, condición de mantenimiento de otros productos del cliente, plazos específicos.

Procedimiento paso a paso

  1. Análisis previo de cumplimiento del Código de Buenas Prácticas. Si cumple: vía obligatoria. Si no: vía voluntaria.
  2. Solicitud por escrito al banco con documentación de ingresos, certificado de empadronamiento, escritura de la vivienda, declaración del estado de la deuda.
  3. Respuesta del banco en 1 mes (vía obligatoria) o discrecional (vía voluntaria).
  4. Reestructuración previa si procede (fase obligatoria antes de la dación según el Código).
  5. Tasación oficial por sociedad homologada.
  6. Acuerdo de dación: condiciones, alquiler social si procede, gastos.
  7. Firma notarial: escritura de dación que cancela hipoteca y entrega vivienda.
  8. Inscripción registral.

Cuándo es mejor que ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es lenta (12-24 meses), costosa para ambas partes, y rara vez cubre la deuda completa: la subasta se adjudica habitualmente al 50-70 % del valor de tasación, lo que deja deuda residual que el banco reclama después contra el patrimonio del deudor.

La dación, por contraste, cancela toda la deuda desde el primer día. Para el deudor sin patrimonio adicional, es solución limpia. Para el banco, es coste cierto pero rápido.

Cuándo NO conviene plantear dación

  • Cuando el valor de mercado del inmueble es claramente superior al saldo de la deuda. Mejor vender en mercado abierto, cancelar deuda y quedarse con la diferencia.
  • Cuando hay patrimonio adicional embargable que el banco podría reclamar tras una ejecución, pero al firmar dación se renuncia a la vivienda y se pierde negociación.
  • Cuando hay opciones de refinanciación con quita parcial que dejan al deudor en mejor situación (mantiene vivienda y reduce deuda).

Relación con otras figuras

Preguntas frecuentes

¿Cuándo está obligado el banco a aceptar la dación?
Cuando el deudor cumple los requisitos del Código de Buenas Prácticas (RDL 6/2012 ampliado): vivienda habitual, ingresos del hogar inferiores a 24.000-25.500 € anuales según unidad familiar, deuda hipotecaria pendiente que exceda el 50 % de los ingresos anuales, sin patrimonio adicional suficiente para hacer frente a la deuda. Cumplidos los requisitos y agotada la fase de reestructuración y quita, el banco está obligado a aceptar la dación con cancelación total de la deuda.
¿Qué efectos tiene en mi historial crediticio?
Es operación visible en CIRBE durante varios años. Aparece como hipoteca cancelada por dación, lo cual la banca interpreta como reestructuración por dificultad de pago. No es ASNEF (la deuda queda cancelada al firmar), pero el rastro CIRBE puede dificultar nuevas operaciones hipotecarias durante 3-5 años. Para préstamos personales pequeños, el efecto se diluye a partir de los 12-24 meses.
¿Y si el banco rechaza la dación voluntaria?
Si no cumples requisitos del Código de Buenas Prácticas, el banco puede rechazar. Alternativas: negociar venta asistida (vendes la vivienda con el banco aceptando que el producto cancela toda la deuda aunque sea menor), iniciar procedimiento de Ley de Segunda Oportunidad que incluye liquidación de patrimonio y exoneración del resto, o llegar a acuerdo extrajudicial específico con quita.
¿Puedo permanecer en la vivienda tras la dación?
Sí, por dos vías. Alquiler social del Código de Buenas Prácticas: derecho a permanecer 5 años pagando alquiler simbólico (3 % del valor de la deuda como anualidad, dividido entre 12). O bien acuerdo de arrendamiento específico con el banco a precio de mercado. Sin estos acuerdos, el desalojo es inmediato tras la firma de la escritura de dación.

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