Glosario · Finanzas personales
Gastos de tasación vs notaría
Tras la Ley 5/2019, los gastos de formalización de una hipoteca se reparten así: el cliente paga la tasación (porque puede elegir tasador propio) y el banco paga notaría, registro, gestoría e IAJD. Las hipotecas firmadas ANTES de junio de 2019 que cargaron al cliente notaría, registro, gestoría o IAJD pueden reclamarse por cláusula abusiva: la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 705/2015 y siguientes) declaró que esos gastos eran responsabilidad del banco como parte interesada en la inscripción registral.
El reparto legal tras la Ley 5/2019
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario entró en vigor el 16 de junio de 2019 y resolvió de una vez por todas el reparto de gastos hipotecarios en operaciones con consumidor sobre vivienda. El reparto es directo:
| Gasto | Quién paga |
|---|---|
| Tasación oficial del inmueble | Cliente |
| Aranceles notariales (escritura) | Banco |
| Aranceles del Registro de la Propiedad | Banco |
| Gestoría que tramita inscripción | Banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) | Banco |
| Copia simple de la escritura para el cliente | Banco |
| Copia original autorizada para el banco | Banco |
La lógica del reparto: la inscripción registral protege al banco (le permite ejecutar la garantía si hay impago). El cliente sólo paga lo que efectivamente elige y le aporta valor propio: la tasación, donde tiene libertad para escoger sociedad homologada.
Cifras orientativas 2026 en hipoteca media
Hipoteca de 150.000 € sobre vivienda media:
| Concepto | Importe orientativo | Paga |
|---|---|---|
| Tasación oficial | 300-450 € | Cliente |
| Aranceles notariales | 400-600 € | Banco |
| Inscripción Registro | 200-350 € | Banco |
| Gestoría | 200-350 € | Banco |
| IAJD (0,5-1,5 % según CCAA) | 750-2.250 € | Banco |
| Copia simple cliente | 30-60 € | Banco |
| Total cliente | 300-450 € | |
| Total banco | 1.580-3.610 € |
El cliente paga aproximadamente el 10-20 % del coste total de formalización; el banco el resto.
Las hipotecas antiguas: gastos reclamables
Antes de junio de 2019, las hipotecas cargaban al cliente prácticamente todos los gastos a través de una cláusula tipo: “Serán por cuenta del prestatario todos los gastos derivados de la constitución de la presente hipoteca, incluidos notaría, registro, gestoría e impuestos asociados.” Esa cláusula estaba presente en casi todas las hipotecas firmadas entre los años 90 y 2018.
La jurisprudencia ha desmontado esa cláusula:
STS 705/2015: declaró nula por abusiva la cláusula genérica que cargaba al cliente todos los gastos.
STS 147/2018: precisó el reparto: 50 % de la notaría es reclamable, 100 % del registro y 100 % de la gestoría.
RDL 17/2018: zanjó el debate sobre el IAJD: lo paga el banco desde noviembre de 2018 (no es jurisprudencia, es ley sobrevenida).
STS 49/2019: confirma reparto y consolida la doctrina.
Como resultado, cualquier hipoteca firmada antes de 2019 puede reclamar gastos según el siguiente cálculo orientativo:
| Concepto | Importe medio recuperable |
|---|---|
| 50 % de notaría | 200-400 € |
| 100 % de registro | 200-350 € |
| 100 % de gestoría | 200-300 € |
| IAJD (si firmaste antes de noviembre 2018) | 750-2.250 € |
| Total recuperable medio | 1.350-3.300 € |
Más intereses legales desde la fecha de cada pago. La acción no ha prescrito en la mayoría de casos (jurisprudencia variable, conviene actuar pronto).
Cómo reclamar paso a paso
Paso 1. Reúne documentación
- Escritura de la hipoteca.
- Facturas de notaría, registro, gestoría e IAJD.
- Justificantes de pago.
Si no tienes alguno, solicítalo al banco (obligado a entregar) o al despacho que intervino. La notaría conserva copia de la escritura durante décadas.
Paso 2. Calcula el importe reclamable
50 % de notaría + 100 % de registro + 100 % de gestoría + IAJD si firmaste antes de noviembre de 2018.
Paso 3. Reclamación al SAC del banco
Reclamación escrita pidiendo la nulidad de la cláusula de gastos por abusiva (STS 705/2015 y siguientes) y la devolución de las cantidades indebidamente cargadas, más intereses legales. Plazo de respuesta: 2 meses.
Paso 4. Demanda civil si rechazan o callan
Demanda con abogado y procurador. Pretensión: nulidad de la cláusula + devolución. Las costas suelen condenarse al banco si la demanda prospera, lo que limita el riesgo económico del demandante.
La tasación: lo único que sigue siendo del cliente
La tasación oficial es el único gasto que sigue siendo del cliente en 2026. La lógica: la tasación protege al cliente (le confirma el valor real del bien que está comprando o usando como garantía), y la Ley protege la libertad de elección de tasador para evitar conflictos de interés.
Conviene no aceptar la tasadora que sugiere el banco: usa una distinta de entre las homologadas por el Banco de España. Cuesta lo mismo y aporta independencia en la valoración, especialmente si el LTV resultante puede afectar a las condiciones que te ofrecen.
Relación con otras figuras
- Comisión apertura vs cancelación anticipada: otro componente del coste total de formalización.
- TAE: incluye los gastos de formalización a cargo del cliente (tasación), no los del banco.
- Cláusula abusiva: marco general bajo el cual son nulas las cláusulas genéricas pre-2019.
- Oferta vinculante: documento donde el reparto de gastos debe quedar expresamente detallado.