Glosario · Finanzas personales

Novación

La novación es la modificación de las condiciones de un préstamo hipotecario conservando la misma entidad. Se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Está regulada por la Ley 2/1994 y, para hipotecas posteriores a 2019, por la Ley 5/2019 reguladora de contratos de crédito inmobiliario.

Actualizado · Revisado por Ignacio Peralta

Qué es exactamente una novación

La novación es una figura del derecho civil español (artículos 1203 y siguientes del Código Civil) que consiste en sustituir una obligación antigua por una nueva entre las mismas partes, modificando algún elemento del contrato sin extinguir la relación jurídica. En hipotecas, está regulada especialmente por la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios y, para contratos posteriores a junio 2019, por la Ley 5/2019.

La clave de la novación es que la hipoteca sigue siendo la misma: mantiene el mismo rango registral, el mismo número de inscripción y la misma relación contractual. Sólo se modifican las condiciones económicas. Esto la distingue de la subrogación, donde cambia la entidad acreedora, y de la nueva hipoteca, donde el contrato anterior se cancela y se firma uno nuevo.

Qué se puede modificar

Las condiciones habitualmente novables son:

  • Tipo de interés: de variable a fijo, de fijo a mixto, de IRPH a Euríbor, cambio de diferencial.
  • Plazo: ampliación (reduce cuota, incrementa intereses totales) o reducción (aumenta cuota, ahorra intereses).
  • Capital: ampliación del capital prestado con novación con ampliación (requiere re-tasación).
  • Cuota y sistema de amortización.
  • Carencia: periodo de sólo intereses.
  • Titulares: añadir o retirar firmantes (separaciones, herencias, incorporación de avalista a deudor).
  • Moneda: salida de hipoteca multidivisa.

Costes reales

Los costes clave de una novación hipotecaria:

Concepto Rango habitual 2026 Notas
Comisión de novación 0-0,15 % del capital pendiente Ley 5/2019 limita al 0,15 % (3 años) en variable→fijo, 0 % después
Notaría 90-250 € Arancel fijo, depende del capital
Registro de la Propiedad 50-150 € Arancel fijo
Gestoría 100-250 € Optativa pero habitualmente obligada por el banco
Tasación 0-400 € Sólo si hay ampliación de capital o cambio de LTV
AJD 0 % Exento en novación de hipoteca, Ley 2/1994 art. 9

Total orientativo 500-1.500 € según capital y alcance de la novación.

Ejemplo numérico

Hipoteca de 150.000 € pendientes, contratada en 2015 a Euríbor + 1,25 %. Propuesta de novación a tipo fijo del 3,25 % a 20 años. Coste total de la operación: ~800 € (sin ampliación, sin cambio de titulares).

Si el Euríbor medio esperado en los 20 años restantes es del 2,5 %, el tipo variable actual proyectaría 3,75 % medio. Ahorro estimado: 0,5 puntos × 150.000 € = 750 €/año de intereses, compensando los 800 € de coste en el primer año.

Cuándo conviene novar

Escenarios típicos donde la novación es la mejor opción:

  1. Cambio de tipo variable a fijo cuando el Euríbor está alto y se espera estabilidad futura.
  2. Ampliación de plazo por dificultad temporal de pago (alternativa a entrar en mora).
  3. Cambio de IRPH a Euríbor como transacción amistosa en una hipoteca potencialmente reclamable.
  4. Retirada de avalistas tras consolidar el perfil crediticio.
  5. Ampliación de capital para obra, cambio de coche o consolidación de deudas — aunque aquí la alternativa de préstamo personal puede ser más barata a plazos cortos.

Cuándo no conviene

  • Si otro banco ofrece condiciones claramente superiores, la subrogación suele ser mejor pese al trámite.
  • Si tu banco plantea una comisión de novación alta (por encima del límite legal en hipotecas post-2019), primero negocia esa comisión antes de aceptar.
  • Si necesitas cambiar sólo la vivienda garante (por venta y compra simultánea), no se puede novar: hay que cancelar la hipoteca actual y firmar una nueva.

Relación con otras figuras

  • Subrogación: cambio de entidad acreedora manteniendo la hipoteca. Regulada también por Ley 2/1994.
  • Nueva hipoteca: cancelación total del préstamo previo y firma de uno nuevo. Opción más cara pero a veces inevitable cuando se cambia de vivienda o se quiere modificar estructuralmente el contrato.
  • Oferta vinculante: documento que la entidad debe entregar antes de la novación mostrando las nuevas condiciones de forma comparable.

Ver la guía editorial comparativa con los cálculos detallados caso a caso.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta una novación hipotecaria en 2026?
Los costes habituales en una novación hipotecaria en 2026 son: (a) comisión de novación pactada en la escritura original, habitualmente 0-0,15 % del capital pendiente (la Ley 5/2019 la limita al 0,15 % los 3 primeros años en cambios de variable a fijo, y al 0 % después); (b) notaría y registro, proporcionales pero típicamente 150-400 € en conjunto; (c) gestoría 100-250 €; (d) tasación sólo si la entidad la exige (300-400 €). Total orientativo: 500-1.500 € según capital y novación concreta.
¿Qué se puede cambiar en una novación?
Prácticamente cualquier condición: tipo de interés (fijo por variable o viceversa, cambio de diferencial, cambio de referencial de IRPH a Euríbor), plazo (ampliación o reducción), capital (ampliación mediante novación con ampliación), sistema de amortización, cuota mensual, carencia temporal, titulares (añadir o retirar), garantías adicionales. No cambia la entidad acreedora ni el número registral de la hipoteca (el préstamo conserva su rango).
¿Cuándo conviene novar en lugar de subrogar?
La novación conviene cuando tu banco ofrece condiciones competitivas y quieres evitar los trámites de cambio de entidad. La subrogación conviene cuando otro banco ofrece condiciones claramente mejores y tu banco no iguala. Regla práctica: pide oferta concreta al banco actual y una oferta vinculante de otro; si la diferencia anual es inferior a 200-300 €, novar es más cómodo; si es mayor, subrogar compensa pese al trámite.
¿Puedo hacer una novación con ASNEF o en situación de impago?
Sí, pero la entidad no está obligada a aceptarla. La novación es una modificación voluntaria para ambas partes. En situaciones de impago (antes de llegar a ejecución), muchos bancos ofrecen una novación para dar carencia o ampliar plazo como alternativa al deterioro de la operación. El Código de Buenas Prácticas bancarias (RDL 6/2012 y ampliaciones) exige a las entidades adheridas ofrecer reestructuración de deuda a hipotecados vulnerables antes de ejecutar, y esa reestructuración se instrumenta como novación.

← Volver al glosario completo