La tasación de tu vivienda es la pieza que decide, en gran medida, cuánto te van a prestar y en qué condiciones cuando pides un préstamo o una línea de crédito con garantía hipotecaria. Tanto los bancos como los prestamistas de capital privado se apoyan en ese valor, pero no lo utilizan exactamente igual. Entender cómo se calcula, qué miran y cómo prepararte puede ahorrarte dinero, tiempo y más de un disgusto.
- Qué valor mira realmente el prestamista: valor de mercado vs valor hipotecario
- En banca: tasación ECO y criterio del menor valor
- En capital privado: valor liquidativo y escenarios de estrés
- Factores que más influyen en la tasación
- LTV: cuánto te pueden prestar según inmueble y tipo de prestamista
- Ejemplo numérico
- Tipos de tasación y cómo se realiza
- Tasación física completa (ECO)
- Tasación RICS y valoraciones para capital privado
- AVM/desktop (valoración automática)
- Quién la encarga y quién paga
- Cómo preparar tu vivienda para la tasación (pasos prácticos)
- Documentación lista
- Puesta a punto del inmueble
- Errores comunes que rebajan la valoración
- Banco vs capital privado: diferencias clave en la valoración y en el proceso
- Casos especiales que afectan la tasación o financiabilidad
- Qué hacer si la tasación sale baja
- Costes, riesgos y cómo leer el resultado con cabeza
- Resumen rápido
En esta guía práctica te explico, con ejemplos numéricos, cómo funciona la tasación (ECO, RICS, AVM), qué factores la mueven, qué LTV se aplica según el tipo de inmueble y prestamista, y un checklist para preparar tu vivienda antes de la visita. También verás en qué se diferencian banco vs capital privado y qué hacer si la tasación sale más baja de lo esperado.
Qué valor mira realmente el prestamista: valor de mercado vs valor hipotecario
En España, los bancos usan tasaciones realizadas por sociedades homologadas por el Banco de España, bajo la Norma ECO 805/2003. Esa tasación determina el llamado valor hipotecario o de mercado, que es la referencia para calcular el porcentaje máximo de financiación. Suele tener una vigencia de 6 meses (salvo supuestos especiales).
En banca: tasación ECO y criterio del menor valor
Para compras, el banco suele tomar el menor entre precio de compraventa y valor de tasación. Para refinanciaciones o ampliaciones, el banco toma el valor de tasación ECO vigente. La tasadora verifica superficie, estado, ubicación, comprobaciones registrales y catastrales, y comparables de mercado.
En capital privado: valor liquidativo y escenarios de estrés
En capital privado, muchos operadores admiten tasaciones ECO o RICS, pero su decisión de riesgo se acerca a un valor de liquidación (qué se podría obtener en una venta rápida). Por eso, aun con la misma tasación, el porcentaje que prestan (LTV) suele ser menor que el de un banco.
Factores que más influyen en la tasación
- Ubicación y liquidez: zonas con demanda estable y comparables abundantes sostienen mejor el valor. Municipios pequeños o con poca rotación reducen el valor efectivo.
- Superficie, distribución y estado: metros útiles, número de habitaciones, reformas recientes y calidad de acabados pesan. Humedades, instalaciones obsoletas o ITE desfavorable restan.
- Altura, luminosidad y orientación: pisos altos con ascensor, buena luz y orientación sur/este puntúan mejor.
- Antigüedad y eficiencia: edificios nuevos o rehabilitados, con buen aislamiento y certificación energética superior, suman.
- Cargas y ocupación: ocupación por inquilinos, usufructo, proindiviso o limitaciones (VPO) limitan el valor o la financiabilidad.
- Situación urbanística: obras sin licencia, ampliaciones no regularizadas o afecciones urbanísticas pueden obligar a ajustes o a no valorar esas superficies.
LTV: cuánto te pueden prestar según inmueble y tipo de prestamista
El LTV (Loan To Value) es la relación entre el préstamo y el valor de tasación. Cuanto menor sea, más margen de seguridad para el prestamista. Si necesitas una guía de base sobre cómo se calcula y cómo te limita, consulta este artículo sobre LTV y cuánto te pueden prestar.
Valores orientativos en España (pueden variar según entidad, perfil y cargas previas):
| Tipo de inmueble | Banco (LTV aprox.) | Capital privado (LTV aprox.) |
|---|---|---|
| Vivienda habitual (libre) | 70%–80% (en compra, sobre el menor de precio o tasación) | 40%–60% (dependiendo de liquidez de zona) |
| Segunda vivienda | 60%–70% | 35%–55% |
| Vivienda alquilada | 60%–70% (según renta y contrato) | 35%–55% (valoración de renta y desocupabilidad) |
| VPO (vivienda protegida) | 50%–70% (según régimen y limitaciones) | 30%–50% (alto ajuste por precio máximo y descalificación) |
| Local comercial / nave | 50%–60% | 30%–50% |
| Terreno urbano | 40%–50% (con planeamiento claro) | 20%–40% |
| Finca rústica | Hasta 50% (muy variable) | 20%–40% (según acceso y uso) |
Ejemplo numérico
Si tu vivienda habitual se tasa en 200.000 €:
- Banco con LTV del 80%: límite teórico 160.000 €. Si la compra es a 190.000 €, el banco tomará 190.000 € (precio) y el 80% serán 152.000 €.
- Capital privado con LTV del 55%: límite teórico 110.000 €.
Si ya existe una hipoteca de 60.000 €, la nueva financiación deberá descontar esa carga para respetar el LTV total. Por ejemplo, en capital privado (55%) sobre 200.000 €: 110.000 € menos 60.000 € existentes deja margen de 50.000 €.
Tipos de tasación y cómo se realiza
Tasación física completa (ECO)
Visita in situ, medición, fotos, contraste registral y catastral, comparables y método residual (si procede). Es la referencia bancaria. Coste orientativo: 250–600 € para una vivienda media; lo paga el solicitante. Plazo: 3–7 días en ciudad; algo más en zonas rurales.
Tasación RICS y valoraciones para capital privado
Algunos prestamistas admiten informes RICS o sus propios peritos para estimar valor de mercado y de liquidación. En operaciones urgentes, pueden usar una valoración preliminar (con visita rápida) y confirmar con tasación completa antes de la firma.
AVM/desktop (valoración automática)
Modelos estadísticos con datos de mercado y catastro. Útiles para preaprobaciones, pero rara vez suficientes para firmar una garantía hipotecaria. Suelen complementarse con visita.
Quién la encarga y quién paga
En banca, normalmente el cliente encarga la tasación a una sociedad homologada (muchas entidades ofrecen su panel). En capital privado, el prestamista suele indicar la tasadora o perito de confianza. El coste lo asume el cliente en ambos casos. Recuerda que los gastos de un préstamo con garantía hipotecaria incluyen, además de la tasación, notaría, registro, gestoría e impuestos (si procede).
Cómo preparar tu vivienda para la tasación (pasos prácticos)
Prepararte bien puede evitar ajustes a la baja y acelerar el proceso.
Documentación lista
- Nota simple registral reciente (cargas, titularidad, descripción).
- Recibo de IBI y referencia catastral.
- Planos, escritura y superficie útil/const.
- Certificado de eficiencia energética (si lo tienes).
- Informes de ITE y derramas aprobadas (si existen).
- Justificantes de reformas (memoria, facturas, licencias).
Puesta a punto del inmueble
- Orden y limpieza: favorecen la percepción del estado real.
- Repara pequeños desperfectos visibles (grifos, enchufes, persianas).
- Garantiza acceso a todas las estancias, trastero y garaje.
- Ten disponibles llaves, estatutos de la comunidad y cuotas.
Errores comunes que rebajan la valoración
- Inconsistencias entre catastro y registro no aclaradas.
- Ampliaciones sin legalizar o cerramientos no autorizados.
- Omisión de ocupaciones (alquiler, usufructo) o cargas vigentes.
- Ocultar defectos importantes: el tasador los reflejará igualmente.
Si vas a solicitar capital privado con hipoteca, revisa la checklist de documentación para un préstamo con garantía y preséntala ordenada desde el primer contacto.
Banco vs capital privado: diferencias clave en la valoración y en el proceso
| Aspecto | Banco | Capital privado |
|---|---|---|
| Objetivo del valor | Valor hipotecario/mercado según ECO | Valor de mercado y de liquidación |
| Tasadora | Homologada BdE (ECO) | RICS, ECO o perito propio |
| LTV habitual | 70%–80% vivienda habitual | 40%–60% vivienda habitual |
| Plazos de estudio | 1–4 semanas | 48–10 días (según complejidad) |
| Segundas cargas | Raras/limitadas | Frecuentes (LTV total bajo) |
| Inmueble ocupado | Valorable con límites (según renta) | Valorable con mayor descuento |
| Coste tasación | 250–600 € aprox. | 250–600 € (o perito propio) |
| Comisiones y TAE | Menores, más regulación | Mayores, TAE impactada por gastos |
Si lo que buscas es disponer del dinero por tramos según vas necesitando, quizá encaje mejor una línea de crédito con garantía hipotecaria, que también se apoya en tasación y LTV, pero te cobra intereses solo por lo dispuesto.
Casos especiales que afectan la tasación o financiabilidad
- VPO: precio máximo legal, limitaciones para vender o hipotecar; la tasación y el LTV se ajustan. Si estás en este caso, revisa qué implicaciones tiene usar una VPO como aval.
- Proindiviso: la cuota indivisa reduce la liquidez; fuerte ajuste.
- Usufructo/nuda propiedad: los derechos limitan el uso; impacto directo en valor.
- Alquileres: contratos largos y rentas por debajo de mercado afectan la desocupabilidad y el valor.
- Obra no regularizada: superficies no escrituradas pueden excluirse de la valoración.
Qué hacer si la tasación sale baja
- Revisa el informe: busca errores de superficie, estado, comparables no representativos o cargas ya canceladas pero aún inscritas.
- Aporta evidencia: facturas de reformas, certificados actualizados, comparables más cercanos, solución a incidencias registrales.
- Valora una segunda opinión: puedes encargar otra tasación homologada (en banca, consulta si tu entidad la acepta).
- Ajusta el importe o el producto: reducir el principal o cambiar a un producto con menor LTV exigido. Por ejemplo, una línea de crédito hipotecaria puede adaptarse mejor al uso real.
- Aporta garantías adicionales: otra finca o activos líquidos. Ten en cuenta el impacto en gastos y en la TAE total.
Costes, riesgos y cómo leer el resultado con cabeza
La tasación es un coste más dentro de la operación, pero su impacto real está en el LTV: un 10% menos de valor puede dejarte sin el importe que necesitabas o forzarte a incluir otra garantía. En capital privado, la combinación de LTV bajo + gastos iniciales puede elevar la TAE, incluso con un TIN moderado. Aprende a calcularlo con rigor y a comparar alternativas.
Si estás en ficheros de morosidad, la tasación por sí sola no asegura la concesión. Consulta qué piden en un préstamo con aval hipotecario estando en ASNEF.
Aviso de riesgo: firmar un préstamo con garantía hipotecaria implica que, en caso de impago, puedes perder la vivienda. No firmes sin entender todos los gastos, plazos y consecuencias. Contenido informativo. Consulte condiciones actualizadas con la entidad.
Resumen rápido
- Banco y capital privado parten de la tasación, pero ponderan distinto el valor de liquidación y aplican LTV diferentes.
- Prepara documentación, corrige inconsistencias y pon a punto el inmueble antes de la visita.
- Calcula tu LTV, revisa cargas y piensa plan B si la tasación no alcanza: reducir importe, aportar otra garantía o cambiar de producto.
- Para operaciones con garantía, revisa también la documentación necesaria y considera el coste real de cada opción.