Cómo financiar las arras y la entrada de una vivienda: opciones, costes y riesgos reales

Reservar una vivienda suele requerir pagar arras (normalmente un 10% del precio) y disponer de entrada (habitualmente el 20% que no cubre la hipoteca), además de impuestos y gastos asociados a la compra. Reunir todo ese dinero a tiempo es el gran reto de muchas familias. En esta guía explicamos cómo financiar las arras y la entrada de forma ordenada: opciones reales, costes orientativos, riesgos y pasos para no comprometer tu hipoteca futura.

Contenido informativo. Consulta condiciones actualizadas con tu entidad antes de firmar.

Qué son las arras y cuánto dinero necesitas realmente

Las arras son un anticipo que entregas al vendedor cuando reservas una vivienda y firmáis un contrato privado. En España se usan sobre todo tres tipos:

• Arras confirmatorias: anticipo a cuenta del precio. En caso de incumplimiento, se reclama por daños y perjuicios (vía judicial si no hay acuerdo).
• Arras penitenciales (art. 1454 CC): si el comprador desiste, pierde las arras; si desiste el vendedor, devuelve el doble.
• Arras penales: fijan una penalización concreta por incumplir. Son menos habituales.

Importes típicos de arras: entre el 5% y el 10% del precio. A la vez, la hipoteca suele cubrir hasta el 80% del menor entre tasación y precio de compra, por lo que debes aportar el 20% restante como entrada, además de impuestos y gastos (aprox. 8%–12% adicionales según CCAA y si es obra nueva o usada).

Ejemplo con números redondos

Precio vivienda: 200.000 €

• Arras (10%): 20.000 €
• Entrada (20% no cubierto por hipoteca): 40.000 €
• Impuestos y gastos (aprox. 10%): 20.000 €

Total a tener preparado antes de escriturar: 80.000 €. Si solo dispones de 50.000 €, debes financiar 30.000 € (p. ej., 20.000 € de arras y 10.000 € de parte de entrada o gastos).

Opciones para financiar arras y entrada (con pros, contras y costes)

No existe la fórmula perfecta para todos. La clave es equilibrar coste, riesgo y tiempos sin poner en peligro la concesión de la hipoteca.

1) Ahorros o rescate de inversiones

Es la vía más barata (no hay intereses), pero puede tener coste de oportunidad y impacto fiscal si vendes activos con plusvalías. Si tu horizonte es la compra inminente, prioriza liquidez y evita asumir riesgos de mercado a corto plazo.

2) Préstamo personal bancario

Útil para completar arras o una parte de la entrada. Límites habituales: 10.000–60.000 € a 5–8 años. Tipos TIN del 6%–12% (la TAE será mayor si hay comisiones de apertura/estudio). Ejemplo: 20.000 € al 7% TIN a 5 años ⇒ cuota ≈ 395 €/mes.

Advertencia: este préstamo aumenta tu ratio de endeudamiento (DTI) y aparece en la CIRBE, lo que puede complicar la hipoteca si vas justo de ingresos. Antes de firmar, calcula tu DTI objetivo y cómo quedaría con la hipoteca incluida.

Recurso relacionado: consulta cómo se calcula el ratio de endeudamiento (DTI) para no rebasar los límites que miran los bancos.

3) Póliza o línea de crédito

Permite disponer solo lo necesario (p. ej., 10.000 € para arras) y devolverlo rápido al escriturar. Costes: TIN 9%–18% + comisión de no disponibilidad sobre el saldo no utilizado (habitual 0,1% mensual). Ejemplo: línea 20.000 €, usas 10.000 € durante 4 meses al 12% TIN ⇒ intereses aprox. 100 €/mes + 10 €/mes por no disponibilidad sobre los 10.000 € no usados.

Recurso relacionado: detalles prácticos en póliza de crédito para particulares.

4) Préstamo pignorado o lombardo (si tienes cartera)

Si dispones de un depósito, fondos o acciones, puedes obtener liquidez pignorando esos activos. Suele financiarse el 60%–90% del valor con tipos competitivos (p. ej., Euríbor + 1%–3%). Ejemplo: 20.000 € al 5% TIN ⇒ intereses ≈ 83 €/mes si pagas solo intereses.

Riesgo: si el valor de la cartera cae, podrías tener llamadas de margen o ejecución de la garantía. Recurso relacionado: cómo funciona un préstamo pignorado.

5) Préstamo o aval de familiares (bien documentado)

Muy habitual entre padres e hijos. Debe formalizarse por escrito (tipo de interés, plazos) y liquidar el modelo 600 en Hacienda (exento, pero obligatorio) para evitar que se considere donación encubierta. Si un familiar actúa como avalista o cotitular, entendéis riesgos compartidos.

Recurso relacionado: guía práctica para prestar dinero a hijos o familiares.

6) Ampliación de hipoteca o segunda hipoteca (si ya tienes vivienda)

Puedes extraer liquidez de tu vivienda actual si el valor y la carga lo permiten. Dos vías: ampliación de hipoteca o segunda hipoteca. Tipos suelen ser mejores que en un personal, pero hay gastos (tasación, notaría, registro, gestoría). Recurso relacionado: ampliación de hipoteca vs segunda hipoteca.

7) Préstamo puente

Si compras antes de vender tu vivienda, un préstamo puente cubre ese desfase temporal. Requiere buena solvencia y un plan realista de venta. Recurso relacionado: qué es un préstamo puente y cómo funciona.

8) Capital privado con garantía

Solución rápida, pero más cara. Adecuada solo en casos muy concretos (urgencia, perfil con incidencias). Implica gastos de constitución y mayor riesgo: si incumples, puedes perder la garantía. Evalúa con máximo rigor.

¿Se puede financiar el 100% (o el 100% + gastos)?

Es poco frecuente. Algunas entidades lo ofrecen a perfiles muy solventes o con garantías adicionales (p. ej., aval hipotecario de familiares), promociones de banco o tasaciones que justifican mayor valor, pero no es lo normal. Recurso relacionado: hipotecas 100% financiación explicadas con detalle.

Cómo afecta financiar las arras a tu hipoteca

• DTI (ratio de endeudamiento): si contratas un personal o una línea, tu cuota sube y tu DTI también. Intenta no superar el 30%–35% total, aunque el umbral exacto depende de la entidad.
• CIRBE: cualquier riesgo vivo puede aparecer y será tenido en cuenta. Evita contratar financiación adicional una vez la hipoteca esté en estudio.
• Extractos y scoring: entradas y salidas inusuales, domiciliación de nuevos créditos o uso intensivo de crédito al consumo pueden penalizar tu evaluación de riesgo.

Consejo práctico: busca la preaprobación de la hipoteca antes de cerrar financiación complementaria y coordina plazos de ambas operaciones.

Contrato de arras: cláusulas que pueden salvarte

Si necesitas financiación para completar la compra, negocia incluir una condición suspensiva clara: que el contrato quede supeditado a la concesión de la hipoteca en un plazo determinado. Sin esa cláusula, si firmaste arras penitenciales y finalmente no obtienes financiación, podrías perderlas.

• Plazo suficiente para escriturar (habitual 60–90 días).
• Condición suspensiva vinculada a la hipoteca (importe mínimo, tipo máximo, LTV).
• Devolución de arras si no se cumple la condición por causa no imputable al comprador.
• Calendario para aportar documentación y realizar la tasación.

Revisa bien el texto con un profesional antes de firmar. Un matiz puede marcar la diferencia entre conservar o perder el anticipo.

Casos prácticos (números orientativos)

Caso A: Préstamo personal para arras

Arras: 20.000 €. Préstamo personal a 5 años, 7% TIN, 1% comisión de apertura. Cuota ≈ 395 €/mes. Coste financiero total (sin seguros): intereses aproximados 3.700 € + 200 € de apertura. Impacto: tu DTI sube 395 €/mes hasta que se amortice; si tu hipoteca prevista tiene cuota 700 €, tu endeudamiento crece en paralelo. Valora si puedes amortizar anticipadamente tras la compra (mira comisiones de reembolso).

Caso B: Línea de crédito hasta escriturar

Línea: 20.000 €. Dispones 10.000 € durante 4 meses al 12% TIN; comisión de no disponibilidad 0,1% mensual. Intereses ≈ 100 €/mes (400 € total) + 10 €/mes por no disponer otros 10.000 € (40 € total). Al escriturar y recibir la hipoteca, cancelas el saldo. Coste bajo si la usas poco tiempo y con disciplina.

Caso C: Pignorar un depósito

Depósito: 30.000 €. Préstamo pignorado del 80% ⇒ 24.000 € al 5% TIN, 12 meses, cuotas solo de intereses: ≈ 100 €/mes. Liquidez inmediata sin vender el depósito. Riesgo: si incumples, la entidad ejecuta el depósito.

Checklist antes de financiar tus arras o entrada

1. Obtén preaprobación hipotecaria antes de firmar arras o pide condición suspensiva.
2. Calcula tu DTI con y sin el préstamo complementario.
3. Compara coste total (TAE) incluyendo comisiones, seguros y comisiones de no disponibilidad.
4. Evita financiación revolving o descubiertos; si necesitas flexibilidad, valora una póliza de crédito con fecha de fin clara.
5. Si tienes cartera, sopesa un préstamo pignorado antes que un personal caro.
6. Si ya eres propietario, estudia ampliar/2ª hipoteca o un préstamo puente bien estructurado.
7. Si te apoyan familiares, documenta el préstamo para evitar problemas fiscales.
8. Deja un colchón para imprevistos (no apures con el 0 € de liquidez).
9. Alinea los plazos de tu financiación con la fecha de firma en notaría.
10. Relee el contrato de arras: penalizaciones, plazos y qué ocurre si no hay hipoteca.

Estrategia recomendada (orientativa)

Ordena las opciones por coste y riesgo: 1) ahorro propio, 2) pignorar activos, 3) línea/póliza de crédito de corto plazo, 4) préstamo personal, 5) ampliación/segunda hipoteca, 6) préstamo puente, 7) capital privado. Adapta la combinación a tu perfil, siempre con foco en mantener un DTI prudente y margen de seguridad.

Enlaces útiles de Receptum para profundizar

• Hipotecas con 100% de financiación: cuándo existen y qué exigen.
• Ampliación de hipoteca vs segunda hipoteca: costes y cuándo conviene.
• Préstamo puente: cómo comprar sin vender aún.
• Póliza de crédito para particulares: uso y alternativas.
• Préstamo pignorado: liquidez sin vender tu cartera.
• DTI: calcula tu ratio y evita rechazos.

Aviso de riesgo: endeudarte para cubrir arras/entrada puede comprometer la concesión de la hipoteca y tu estabilidad financiera. Evalúa alternativas, plazos y costes totales antes de firmar.