Línea de crédito con vivienda alquilada como aval: requisitos, límites, costes y cuándo interesa

Si eres propietario de una vivienda que tienes alquilada, esa renta puede ayudarte a conseguir liquidez flexible. Una opción poco explicada es la línea de crédito con garantía hipotecaria usando la vivienda arrendada como aval. En esta guía te contamos cómo funciona, cuánto pueden prestarte en la práctica, qué costes asumirás y en qué casos compensa frente a un préstamo tradicional.

Contenido informativo. Consulta siempre las condiciones actualizadas con la entidad y valora los riesgos antes de firmar.

Qué es una línea de crédito con vivienda alquilada como aval

Es un crédito con límite reutilizable (revolving no es lo mismo que tarjeta) en el que aportes tu vivienda como garantía hipotecaria, pero sin perder su uso ni el alquiler. Puedes disponer del dinero cuando lo necesites hasta el límite pactado y pagas intereses solo por lo dispuesto, no por todo el límite, además de posibles comisiones.

Funciona igual que una línea de crédito con garantía hipotecaria, con la particularidad de que la vivienda está arrendada y la renta del alquiler suele considerarse como parte de tu capacidad de pago.

Requisitos habituales

De la vivienda

• Titularidad clara y libre de cargas relevantes. Si existe hipoteca, que el loan to value (LTV) resultante permita la operación.
• Estado y ubicación valorables. Viviendas en ubicaciones con mercado activo suelen admitir mejores condiciones.
• Uso: vivienda (no VPO con limitaciones). Si es VPO con restricciones, la entidad puede descartarla.

Del contrato de alquiler

• Contrato vigente, por escrito, con fianza depositada según normativa autonómica.
• Historial de cobros acreditable (transferencias o recibos) de los últimos 6–12 meses.
• Renta de mercado y, preferiblemente, inquilino solvente y estable.

Del solicitante

• Ingresos estables (salario, pensión, rendimientos del alquiler, autónomo).
• Buen historial de pago. Estar en ASNEF complica el acceso bancario; algunos privados lo valoran caso a caso.
• Endeudamiento razonable. Como referencia, mantener tu ratio de endeudamiento total por debajo de 30–40% ayuda.

Documentación clave

• DNI/NIE, IRPF, nóminas o justificantes de ingresos.
• Nota simple y recibos del IBI.
• Contrato de arrendamiento y justificantes de cobro.
• Tasación homologada (la entidad suele exigirla).

Si tu operación es con inversor o prestamista privado, prepara también la carpeta de aval con antelación. Revisa esta checklist de documentación para capital privado con garantía.

Cuánto te pueden prestar: LTV y cobertura con la renta

En este tipo de operaciones importan dos límites: el LTV (porcentaje del valor de tasación que te prestan) y la cobertura de la cuota con la renta del alquiler.

• LTV típico: bancos 40–60% sobre valor de tasación si ya hay cargas; capital privado 30–50% (caso a caso). Profundiza en el concepto de LTV en préstamos con garantía.
• Cobertura: muchas entidades piden que la renta del alquiler + tus ingresos cubra cómodamente los intereses (y comisiones) con holgura. Regla práctica: ratio de cobertura ≥ 1,3.

Ejemplo 1 (perfil bancario): vivienda tasada en 250.000 €, sin cargas. LTV objetivo 50% → límite de la línea 125.000 €. Renta de alquiler 900 €/mes. Si dispones 40.000 €, a un 6,0% TIN, el interés mensual aproximado sería 200 € (6,0%/12 × 40.000). La renta cubre sobradamente la carga de la línea.

Ejemplo 2 (capital privado): vivienda tasada en 180.000 €, hipoteca pendiente 40.000 €. LTV máximo del privado 45% → capacidad total 81.000 €; restando la hipoteca previa, margen teórico 41.000 € para la línea. Renta de alquiler 700 €/mes. Si dispones 25.000 € al 11,0% TIN, interés mensual aprox. 229 € (11,0%/12 × 25.000). Con una cobertura de 700/229 ≈ 3,06, hay margen, pero vigila comisiones y posibles disposiciones futuras.

Costes reales: TIN, TAE y gastos asociados

El coste final depende del tipo de interés y de las comisiones/gastos. La TAE refleja el coste total anual. Recuerda: en una línea pagas intereses solo por lo dispuesto, pero las comisiones de disponibilidad y de apertura cuentan en la TAE.

• Banco (orientativo): TIN 4,5–7,5%; comisión de apertura 0,5–1,5%; comisión de no disposición 0–0,5%/año; gastos de tasación y gestoría. Puede aplicarse IAJD en créditos con garantía hipotecaria según normativa autonómica.
• Capital privado (orientativo): TIN 8,0–15,0%; apertura 2,0–8,0%; posibles honorarios de intermediación; tasación, notaría y registro. TAE sensiblemente superior.

Ejemplo TAE simplificado (disposición parcial): línea con límite 100.000 €, disposición media 30.000 € durante 12 meses, TIN 6,0%, apertura 1,0% (1.000 €), sin comisión de no disposición. Intereses del año ≈ 1.800 €. Coste total aproximado = 1.800 + 1.000 = 2.800 €. TAE aproximada sobre capital medio dispuesto ≈ 2.800/30.000 = 9,3% (orientativo). En la práctica, la TAE se calcula con método financiero; esta aproximación sirve para comparar órdenes de magnitud.

Para no llevarte sorpresas, desglosa todos los gastos. Te ayudará repasar los gastos de un préstamo con garantía hipotecaria; la lógica es similar en una línea con hipoteca de respaldo.

Ventajas y riesgos

Ventajas

• Liquidez flexible: dispones solo cuando lo necesitas y amortizas sin penalización (según contrato).
• La vivienda sigue alquilada: no interfiere en la explotación del inmueble; la renta puede cubrir intereses y comisiones.
• Puede salir más barata que financiarte con tarjetas o descubiertos.
• Reutilizable: al reponer saldos, recuperas límite.

Riesgos

• Riesgo de ejecución hipotecaria si incumples: podrías perder la vivienda.
• Tipos y comisiones más altos en capital privado y si tu perfil es justo.
• Volatilidad de la renta: impagos o rotación del inquilino pueden tensionar tu flujo de caja.
• Costes de constitución y de tasación que no tendrías en un préstamo personal sin garantía.

Si no tienes claro si te conviene línea o préstamo, repasa las diferencias prácticas en préstamo vs línea de crédito.

Banco vs capital privado: cuándo elegir cada uno

Tu perfil, la rapidez y el nivel de exigencias marcan la opción. Esta tabla resume diferencias comunes:

Si buscas profundidad en el producto genérico, aquí tienes la guía de línea de crédito con garantía hipotecaria.

Pasos para tramitarla bien (y rápido)

1. Define el objetivo y el límite: mejor pedir lo que vas a usar en 12–18 meses, no el máximo teórico.
2. Revisa cargas y LTV: solicita una nota simple y estima tu margen usando el valor de tasación. Si no tienes tasación reciente, prepara una.
3. Ordena tu alquiler: contrato correcto, fianza depositada y cobros bancarizados. Un historial limpio acelera la aprobación.
4. Prepara el dossier: identidad, ingresos, extractos, IRPF/IVA si eres autónomo, contrato de alquiler, recibos IBI y suministros. Para operaciones con privados, sigue esta checklist de documentación.
5. Compara 2–3 ofertas: TIN, comisiones (apertura, disponibilidad), gastos iniciales y TAE. Pide simulación con tu patrón de disposiciones.
6. Lee la póliza: revisa tipos, liquidación de intereses, renovaciones, garantías adicionales, vencimiento anticipado e intereses de demora. Si dudas, consulta nuestra guía sobre intereses de demora.
7. Firma y plan de uso: pauta un calendario de disposiciones y amortizaciones según tus flujos (incluye escenarios con piso vacío).

Casos prácticos con números

Caso A: cubrir picos de tesorería

Límite: 60.000 €, TIN 6,5%, apertura 1,0% (600 €), sin comisión de no disposición. Dispones 20.000 € durante 6 meses, luego amortizas 10.000 € y mantienes 10.000 € otros 6 meses.

• Interés 1º semestre: 6,5%/12 × 20.000 × 6 = 650 €.
• Interés 2º semestre: 6,5%/12 × 10.000 × 6 = 325 €.
• Coste financiero total año: 975 € + 600 € de apertura = 1.575 €.
• Renta de alquiler: 800 €/mes → 9.600 €/año. La cobertura del coste financiero es amplia, incluso con rotación del inquilino.

Caso B: inversión ligera en reformas y colchón

Límite: 90.000 €, TIN 10,0% (capital privado), apertura 4,0% (3.600 €). Dispones 45.000 € durante 9 meses para reformar dos inmuebles y vuelves a 0 € en el mes 10.

• Interés 9 meses: 10,0%/12 × 45.000 × 9 ≈ 3.375 €.
• Coste total año: 3.375 + 3.600 = 6.975 €. Si la renta del alquiler del inmueble aval aporta 900 €/mes → 10.800 €/año, hay margen, pero la TAE es elevada; procura amortizar tan pronto acabes la reforma para reducir intereses.

Advertencia: si el piso queda vacío 3–4 meses, asegúrate de que tu presupuesto cubre intereses y comisiones sin tensionar tu cuenta.

Cuándo interesa (y cuándo no)

Puede interesar si

• Necesitas liquidez intermitente (proyectos por fases, picos de tesorería, impuestos puntuales).
• Tu alquiler es estable y puede cubrir los intereses con holgura.
• Quieres evitar tarjetas o descubiertos más caros y no quieres un préstamo cerrado con cuotas mensuales fijas altas.

Mejor evita o replantéalo si

• Tu DTI ya está alto o dependes al 100% de esa renta para llegar a fin de mes.
• Prevés vacíos de alquiler prolongados o posibles impagos.
• El coste total (TAE) es muy superior a alternativas como préstamo con vivienda alquilada como aval con calendario de amortización claro.

Errores comunes y cómo evitarlos

• Pedir el máximo LTV “por si acaso”: eleva costes y riesgo. Ajusta el límite a tus necesidades reales.
• No calcular la TAE con tu patrón de uso: pide siempre la simulación de coste total anual.
• Olvidar la comisión de disponibilidad: en algunas pólizas paga incluso si no dispones. Negóciala o busca alternativas.
• No provisionar vacíos de alquiler: guarda un colchón de 3–6 meses de gastos e intereses.
• Descuidar la letra pequeña sobre vencimiento anticipado o tipos de demora.

Si tu objetivo es usar la línea con cabeza y minimizar costes, te servirá repasar cómo calcular el coste real (TAE) de una línea de crédito.

Disclaimer: Este artículo es informativo. No es asesoramiento financiero personalizado. Las condiciones concretas dependen de cada entidad, de tu perfil y de la normativa autonómica aplicable.