Línea de crédito con garantía hipotecaria vs préstamo con garantía hipotecaria: diferencias, costes y cuándo elegir

Cuando necesitas una financiación importante y tienes una vivienda u otro inmueble libre de cargas (o con poca deuda), surgen dos alternativas con la misma garantía: una línea de crédito con garantía hipotecaria o un préstamo con garantía hipotecaria. En ambos casos pones un inmueble como garantía real, pero el cómo se usa el dinero, los costes y los riesgos son distintos.

En esta comparativa práctica verás las diferencias clave, cuánto te pueden costar en la vida real, y en qué casos conviene cada producto. Es contenido informativo. Consulta condiciones actualizadas con la entidad.

Qué es cada producto y en qué se diferencian

Línea de crédito con garantía hipotecaria

Es un límite de dinero que puedes ir usando cuando lo necesitas. Pagas intereses solo por lo dispuesto y, además, una comisión por el límite no utilizado (comisión de disponibilidad/no disposición, si aplica). Suele renovarse anualmente. La garantía es una hipoteca sobre un inmueble.

Profundiza aquí en cómo funciona una línea de crédito con garantía hipotecaria.

Préstamo con garantía hipotecaria

La entidad te ingresa todo el capital de golpe y devuelves en cuotas periódicas (normalmente mensuales) con un calendario de amortización. El inmueble también queda hipotecado en garantía. Puedes ver la visión general de los préstamos con garantía hipotecaria aquí.

Uso del dinero: flexibilidad vs certidumbre

• Línea de crédito: ideal cuando tu necesidad es intermitente o incierta. Por ejemplo, reformas por fases, tapar desajustes de caja de un autónomo o afrontar pagos imprevistos. Usas, devuelves y vuelves a usar dentro del límite y del plazo de la línea.
• Préstamo: mejor cuando la necesidad está bien definida y cerrada (p. ej., una reforma concreta de 40.000 € o la cancelación de varias deudas con una reunificación). Recibes todo y empiezas a amortizar desde el primer mes.

Cuánto te prestan: el papel del LTV

En ambos formatos, el importe máximo depende del LTV (Loan to Value), es decir, el porcentaje sobre la tasación del inmueble. Como orientación, entidades bancarias suelen moverse por debajo del 60–70% del valor de tasación; en capital privado, límites más conservadores cuando hay más riesgo.

Si quieres entender este criterio a fondo, revisa cómo el LTV condiciona cuánto te prestan.

Costes habituales (y por qué la TAE puede engañar)

Ambos productos comparten gastos de formalización hipotecaria (notaría, registro, gestoría, tasación) y comisiones financieras. La diferencia clave está en cómo y cuándo se devengan los intereses:

• Línea de crédito: intereses sobre capital dispuesto + posible comisión por el límite no dispuesto + comisión de apertura y, a veces, de renovación.
• Préstamo: intereses sobre el capital pendiente a medida que amortizas + comisión de apertura + posibles comisiones de amortización anticipada.

Recuerda: la TAE (Tasa Anual Equivalente) integra intereses y comisiones, pero en líneas de crédito su cálculo puede variar según usos del límite. Por eso es clave simular escenarios reales.

Para el detalle de gastos de formalización con números reales, consulta este desglose: gastos de un préstamo con garantía hipotecaria.

Ejemplos prácticos con números

Ejemplo 1: necesidad intermitente (línea de 50.000 €)

Supuestos orientativos: apertura 1%, comisión no disposición 0,5% anual, TIN 8,0% sobre dispuesto, uso medio anual 20.000 €.

• Intereses anuales sobre 20.000 €: 1.600 €.
• Comisión no disposición sobre 30.000 € de límite sin usar: 150 €.
• Apertura (pago único): 500 €.

Coste total primer año: 1.600 € + 150 € + 500 € = 2.250 € (sin incluir gastos notariales/registrales). Si usas menos dinero, pagas menos intereses; si usas más, crecerán.

Ejemplo 2: necesidad cerrada (préstamo de 50.000 € a 7 años)

Supuestos orientativos: apertura 1%, TIN 6,5% y amortización francesa.

• Apertura: 500 €.
• Cuota mensual aproximada: 749 €.
• Intereses totales aprox. a 7 años: ~13.000 €.

Coste total dependerá del plazo y de si amortizas antes. Con amortización anticipada puedes reducir intereses (valora posibles comisiones).

Conclusión de los ejemplos: si no sabes cuánto usarás y en qué momento, una línea puede ser más eficiente porque pagas por lo que realmente utilizas. Si tu necesidad es cerrada y a varios años, el préstamo te da certidumbre de cuotas.

Requisitos y perfil de riesgo

• Garantía: inmueble tasado (vivienda, local, nave…). LTV conservador, especialmente en capital privado.
• Ingresos: capacidad de pago acreditable. En líneas, pueden exigir un mínimo de amortización trimestral o liquidaciones periódicas.
• Historial: incidencias en ficheros (ASNEF/RAI) complican el acceso bancario; con garantía puede haber opciones en capital privado, pero con costes más altos y plazos más cortos. Revisa el artículo específico sobre préstamo con aval hipotecario estando en ASNEF.
• Tasación: obligatoria y a tu cargo, válida por un tiempo limitado.

Ventajas e inconvenientes

Línea con garantía hipotecaria

• Ventajas: solo pagas intereses por lo usado; flexibilidad para devolver y volver a usar; útil para picos de tesorería o reformas por fases.
• Inconvenientes: comisión por no disposición; necesidad de renovación (no garantizada); el tipo puede ser superior al de un préstamo equivalente; disciplina de uso para no eternizar costes.

Préstamo con garantía hipotecaria

• Ventajas: certidumbre de cuota y plazo; tipos a veces más bajos; sin comisiones por no disposición.
• Inconvenientes: pagas intereses por todo el capital desde el inicio; menos flexible; comisiones por amortización anticipada en algunos casos.

Cuándo elegir cada uno

• Elige línea con garantía hipotecaria si: usas el dinero a tramos, tienes ingresos variables (autónomos), quieres reducir intereses pagando solo por lo dispuesto y puedes gestionar renovaciones anuales.
• Elige préstamo con garantía hipotecaria si: la necesidad es concreta y única, prefieres cuota fija y horizonte de salida claro, o vas a mantener el capital durante varios años.

Riesgos y cláusulas a vigilar

• Riesgo de perder el inmueble en caso de impago prolongado. Actúa con prudencia.
• Vencimiento anticipado: define claramente en contrato qué supuestos lo activan.
• Interés de demora: comprueba el diferencial y el máximo legal.
• Comisión de disponibilidad/no disposición: pide que te indiquen el coste anual sobre el límite no usado.
• Cláusulas de renovación (líneas): no des por hecho que se renueva; negocia por escrito condiciones y preavisos.
• Gastos de formalización: pide presupuesto detallado de notaría, registro, gestoría y tasación antes de firmar.

Si quieres una guía paso a paso de documentación típica (especialmente en capital privado), revisa este checklist de documentación para un préstamo con garantía.

Pasos para solicitar y tiempos

1. Preestudio: valoración de tu necesidad, ingresos y de la garantía. Calcula el LTV objetivo.
2. Tasación: por sociedad homologada. Suele tardar 3–7 días hábiles.
3. Oferta y condiciones: TIN, TAE estimada, comisiones, plazos y gastos. Pide simulaciones realistas.
4. Formalización: firma ante notario, inscripción en registro y desembolso. En banca, 2–4 semanas; en capital privado, a veces más rápido (según caso y riesgos).
5. Uso/Amortización: en línea, planifica disposiciones y revisa la renovación; en préstamo, respeta tu calendario de cuotas y valora amortizaciones para ahorrar intereses.

Alternativas si no encaja

• Línea de crédito sin aval para importes bajos y perfiles solventes. Mira requisitos reales en línea de crédito solo con nómina.
• Préstamo personal si el importe es moderado y quieres evitar hipotecar un inmueble.
• Aval de vehículo para necesidades puntuales con menores importes.

Aviso de riesgo: en cualquier producto con garantía hipotecaria, el impago puede conllevar ejecución y pérdida del inmueble. Calcula tu ratio de endeudamiento y deja margen de seguridad.

Contenido informativo. Consulte condiciones actualizadas con la entidad.