Cuando pides un préstamo aportando un bien como aval (vivienda, coche, joyas o inversiones), la pregunta clave es: ¿qué porcentaje del valor de ese activo te prestarán? La respuesta se resume en una métrica: el LTV. Entenderla te ayuda a calcular de forma realista la liquidez que puedes obtener y por qué una entidad ofrece más o menos.
- Qué es el LTV y por qué decide el importe que te conceden
- Valores de tasación: qué valora de verdad la entidad
- Rangos de LTV orientativos por tipo de garantía
- Cómo afectan las cargas previas y el estado registral
- Tu perfil también cuenta: DTI, scoring y CIRBE
- Ejemplos prácticos de cuánto te podrían prestar
- Ejemplo 1: vivienda habitual como aval
- Ejemplo 2: segunda vivienda (capital privado)
- Ejemplo 3: coche como garantía
- Ejemplo 4: cartera de fondos (préstamo pignorado)
- Tabla de estimación rápida: del valor a la liquidez neta
- Cómo mejorar el LTV o la liquidez que recibes
- Elegir préstamo o línea de crédito según el uso
- Riesgos reales de operar con LTV altos
- Checklist rápido antes de pedir financiación con garantía
En esta guía explicamos qué es el LTV, rangos habituales por tipo de garantía, cómo afectan las cargas previas, el estado registral y tu perfil, y ejemplos con números para que puedas estimar el neto que recibirías. Contenido informativo. No es asesoramiento financiero personalizado.
Qué es el LTV y por qué decide el importe que te conceden
El LTV (Loan To Value) es la relación entre el importe del préstamo y el valor de la garantía. Fórmula:
LTV (%) = Importe del préstamo / Valor de la garantía × 100
Cuanto más bajo sea el LTV, más “colchón” tiene el prestamista si hay impago y hay que ejecutar la garantía. Por eso, la banca suele limitar el LTV en función del tipo de activo, su liquidez, la volatilidad del precio y los costes de ejecución. En capital privado, los LTV suelen ser menores que en banca (piden más seguridad), pero compensan con mayor rapidez o flexibilidad.
Valores de tasación: qué valora de verdad la entidad
El LTV se calcula sobre un valor de referencia del activo. Puede ser:
- Valor de tasación hipotecaria: informes de sociedad homologada (para banca). Es la referencia típica en inmuebles.
- Valor de mercado: precio estimado de venta en condiciones normales. En vehículos o joyas, pesa más el mercado que un informe formal.
- Valor liquidativo/forzoso: cuánto podría recuperarse en venta acelerada. Es más bajo y reduce el LTV.
Además, se descuentan cargas previas (hipotecas, embargos) y afecciones registrales. El LTV se aplica sobre el valor neto disponible después de esas cargas.
Rangos de LTV orientativos por tipo de garantía
Los siguientes rangos son orientativos en España y pueden variar según entidad, perfil y mercado.
| Garantía | LTV típico banca | LTV típico capital privado | Notas |
|---|---|---|---|
| Vivienda habitual (urbana) | 60% – 80% | 25% – 50% | 80% en compras; para liquidez suele bajar a 60–70%. |
| Segunda vivienda | 50% – 70% | 25% – 45% | Más conservador que la vivienda habitual. |
| Local comercial/oficina | 40% – 60% | 20% – 45% | Menor liquidez y más vacancia. |
| Finca rústica | 30% – 50% | 20% – 40% | Depende de calificación (rústica, regadío, etc.). |
| Coche (turismo) | — | 30% – 60% | Según antigüedad, km, marca; si hay reserva de dominio, primero cancelarla. |
| Moto | — | 20% – 45% | Mercado más volátil que el de coches. |
| Joyas y relojes | — | 30% – 70% | Oro y piezas con alta liquidez mejor LTV. |
| Depósitos/bonos (pignora) | 70% – 95% | — | Alta si el activo es muy líquido y conservador. |
| Acciones/fondos (lombardo) | 40% – 80% | — | Depende de volatilidad, emisor y diversificación. |
Si te interesa profundizar en estas figuras, puedes ampliar con la guía del préstamo pignorado y el préstamo lombardo.
Cómo afectan las cargas previas y el estado registral
El LTV se aplica sobre el valor neto del bien. Ejemplo: si una vivienda se tasó en 200.000 € y tiene una hipoteca pendiente de 50.000 €, el valor neto son 150.000 €. Si el prestamista opera a LTV 60%, el tope teórico sería 90.000 € (150.000 × 60%).
Además, afecciones como servidumbres, anotaciones de embargo o reservas de dominio (en vehículos) pueden impedir o reducir el LTV. En coches financiados, suele existir una reserva de dominio: hasta cancelarla no podrás usarlos como garantía. Puedes ver cómo gestionarlo en esta guía de reserva de dominio.
Tu perfil también cuenta: DTI, scoring y CIRBE
Aunque el préstamo sea con garantía, el prestamista evalúa tu capacidad de pago. Tres piezas clave:
- DTI (Ratio de Endeudamiento): ideal por debajo del 35%–40%. Aprende a calcularlo con la guía del DTI.
- Scoring: estabilidad laboral, ingresos, antigüedad, historial. Repásalo en qué miran bancos y financieras.
- CIRBE: te muestra tus riesgos declarados a la banca. Verifica tu informe con esta guía sobre la CIRBE.
Un DTI alto, impagos o incidencias pueden reducir el LTV aprobado e incluso provocar una denegación, aunque la garantía sea buena.
Ejemplos prácticos de cuánto te podrían prestar
Ejemplo 1: vivienda habitual como aval
– Tasación: 220.000 €
– Hipoteca pendiente: 40.000 €
– Valor neto: 180.000 €
– LTV de la entidad: 65% sobre valor neto
Importe máximo teórico: 180.000 × 65% = 117.000 €.
Costes estimados: tasación 350 €, apertura 1,0% (1.170 €), notaría/gestoría/registro 800 €.
Liquidez neta aproximada: 117.000 − 350 − 1.170 − 800 = 114.680 €.
Ejemplo 2: segunda vivienda (capital privado)
– Valor de mercado: 150.000 €
– Cargas: 0 €
– LTV objetivo: 40%
– Comisión apertura: 3%
– Gastos constitución: 900 €
Importe teórico: 150.000 × 40% = 60.000 €.
Liquidez neta: 60.000 − 1.800 − 900 = 57.300 €.
Ejemplo 3: coche como garantía
– Valor de mercado: 12.000 €
– Reserva de dominio: no
– LTV del prestamista: 50%
– Comisión estudio/apertura: 5% (600 €)
Importe teórico: 12.000 × 50% = 6.000 €.
Liquidez neta: 6.000 − 600 = 5.400 €. Consulta diferencias clave entre usar el coche de aval o empeñarlo en esta comparativa.
Ejemplo 4: cartera de fondos (préstamo pignorado)
– Valor liquidativo cartera: 80.000 €
– Activos: fondos diversificados UCITS
– LTV banco: 70%
Importe teórico: 80.000 × 70% = 56.000 €. Ventaja: no hay que vender, pero si el valor cae, podrían pedir más garantías o amortización parcial. Amplía en la guía del préstamo pignorado.
Tabla de estimación rápida: del valor a la liquidez neta
Una forma rápida de aproximar tu liquidez neta es aplicar el LTV y restar costes básicos. Ejemplo genérico:
| Concepto | Cálculo | Ejemplo |
|---|---|---|
| Valor neto garantía | Tasación − cargas | 200.000 − 30.000 = 170.000 € |
| Importe teórico | Valor neto × LTV | 170.000 × 60% = 102.000 € |
| Comisión de apertura | % × Importe | 1,5% × 102.000 = 1.530 € |
| Tasación y gestoría | Fijo | 1.100 € |
| Liquidez neta | Importe − costes | 102.000 − 1.530 − 1.100 = 99.370 € |
Nota: no incluye seguros opcionales ni impuestos específicos (según operación y comunidad).
Cómo mejorar el LTV o la liquidez que recibes
- Reducir cargas: cancelar o amortizar deudas previas mejora el valor neto.
- Aportar garantías adicionales: otra vivienda, un trastero o una plaza de garaje pueden elevar el importe total. Revisa si encaja con plaza de garaje o local comercial.
- Escoger el producto adecuado: a veces una línea de crédito con garantía hipotecaria ofrece flexibilidad si no necesitas todo el dinero de golpe.
- Mejorar tu DTI: amortiza deudas pequeñas o alarga plazos para bajar tu ratio. Guía práctica del DTI.
- Preparar bien la documentación: tasaciones actualizadas, nota simple, recibos al día. Esto agiliza y puede evitar recortes de LTV en la última fase.
Elegir préstamo o línea de crédito según el uso
Si necesitas un importe concreto y vas a usarlo todo desde el principio, el préstamo suele ser lo lógico. Si tu necesidad es variable y por tramos (reformas por fases, imprevistos controlados), una línea de crédito puede ahorrarte intereses al pagar solo por lo dispuesto. Compara pros y contras en préstamo vs línea de crédito.
Riesgos reales de operar con LTV altos
- Pérdida del aval: si incumples, pueden ejecutar la hipoteca o la prenda.
- Margin call (en pignorados/lombardos): si baja el valor de tus activos, pueden pedir más garantías o amortización parcial inmediata.
- Costes totales: no mires solo el TIN; la TAE incorpora comisiones y gastos. Compara bien el coste total antes de firmar.
Aviso de riesgo: un LTV alto incrementa el riesgo de sobreendeudamiento. Valora si tus ingresos permiten asumir el préstamo en escenarios adversos.
Checklist rápido antes de pedir financiación con garantía
- Calcula tu LTV real sobre el valor neto (tras cargas).
- Revisa tu CIRBE y tu scoring.
- Actualiza tasación o ten pruebas sólidas del valor de mercado.
- Evalúa si te conviene préstamo único o línea de crédito.
- Si usas segunda vivienda, revisa requisitos y costes: segunda vivienda como aval.
Contenido informativo. Condiciones sujetas a cambios. Consulte siempre con la entidad antes de firmar.