Novación vs subrogación vs nueva hipoteca: diferencias, costes y cuándo conviene cambiar tu préstamo

Si tu hipoteca se ha encarecido o quieres mejorar condiciones (tipo de interés, plazo o cuota), existen tres caminos principales: novación con tu banco, subrogación de acreedor (cambiar de banco) o contratar una nueva hipoteca y cancelar la actual. Elegir bien puede ahorrarte miles de euros, pero cada opción tiene costes, trámites y riesgos distintos.

En esta guía explicamos, con ejemplos y números orientativos, qué implica cada alternativa, cuánto puede costar y cómo decidir. Contenido informativo. Consulte condiciones actualizadas con la entidad.

Qué es cada opción (y para qué sirve)

1) Novación de hipoteca (mismo banco)

Es una modificación del contrato con tu entidad actual. Permite cambiar elementos como el tipo de interés (variable a fijo o viceversa), el plazo, la cuota, introducir o quitar carencia, o ajustar capital (ampliación o reducción). Se formaliza ante notario.

La novación es ágil y suele implicar menos papeleo que cambiar de banco. Tu entidad puede aplicar una comisión de novación y cobrar gastos puntuales (por ejemplo, tasación). En ocasiones asumirán notaría/registro/gestoría, pero no es automático: verifica quién paga cada partida.

2) Subrogación de acreedor (cambiar de banco)

Implica llevar tu hipoteca a otra entidad que te ofrece mejores condiciones. El nuevo banco cancela el saldo pendiente en el antiguo y se convierte en tu acreedor. Es la vía típica para bajar TAE, pasar de variable a fijo o mejorar diferencial y comisiones.

El banco saliente puede cobrarte compensaciones por reembolso anticipado y, si la hipoteca es a tipo fijo, por riesgo de tipo de interés (según límites legales y fecha de firma). El banco entrante suele asumir notaría/registro/gestoría; la tasación normalmente la paga el cliente.

3) Nueva hipoteca (cancelación + constitución)

Consiste en cancelar tu hipoteca actual y contratar otra distinta (normalmente, con otro banco). Tiene sentido cuando necesitas más capital (por ejemplo, para obras o reunificar deudas), tu banco no acepta cambios o deseas un producto radicalmente distinto.

El coste total suele ser mayor que en una subrogación porque hay una apertura completa (con su TAE asociada), posible comisión de apertura y gastos de cancelación. A cambio, te da libertad total de diseño del préstamo.

Cuadro comparativo rápido

Si tu objetivo es solo ajustar el precio o pasar a fijo con un diferencial competitivo, la subrogación suele ser la vía más eficiente. Si buscas ampliar capital o tu banco no acepta cambios, considera nueva hipoteca. Para ajustes puntuales y rapidez, valora novación.

Costes: qué puedes pagar en cada caso

Los costes reales dependen de tu contrato, la fecha de firma y la política de cada entidad. Desde la Ley de Crédito Inmobiliario (LCCI), se han redistribuido algunos gastos, pero hay matices según operación. Orientativamente:

Importante: en hipotecas a tipo fijo puede existir compensación por riesgo de tipo de interés si cancelas o subrogas, limitada por ley y acotada a la pérdida financiera del banco. En variables, las compensaciones por reembolso están topadas y, pasado cierto tiempo, pueden ser 0%. Las fechas de firma y cláusulas de tu contrato son decisivas: revisa tu escritura antes de decidir.

Para entender dónde se te va el dinero, repasa este desglose de gastos reales de una hipoteca con garantía y confirma por escrito qué asume cada banco en tu operación.

Ejemplos con números: ahorro y punto de equilibrio

Supongamos una hipoteca con 150.000 € pendientes, a 25 años. Cuota actual: tipo variable TIN 3,5% (TAE mayor por comisiones). Calculamos la nueva cuota y el tiempo para recuperar los costes.

Situación de partida

• Capital pendiente: 150.000 €
• Plazo restante: 25 años (300 meses)
• TIN actual: 3,5% variable
• Cuota actual aproximada: 751 € al mes

Opción A: Novación a tipo fijo 2,8% manteniendo plazo

• Nueva cuota aprox.: 696 € al mes
• Ahorro mensual: ~55 € (660 €/año)
• Costes estimados: 300–900 € (tasación + posibles gastos/comisión de novación)
• Punto de equilibrio: ~6–16 meses para recuperar el coste

Opción B: Subrogación a otro banco al 2,5%

• Nueva cuota aprox.: 673 € al mes
• Ahorro mensual: ~78 € (936 €/año)
• Costes estimados: tasación 300–450 € + posible compensación de reembolso (revisa tu contrato). Muchas entidades asumen notaría/registro/gestoría.
• Punto de equilibrio: ~5–8 meses si la compensación es baja o nula

Opción C: Nueva hipoteca al 2,5% + ampliar 10.000 € para reformas

• Capital: 160.000 €
• Cuota aprox. (25 años, 2,5%): ~718 €
• Consigues liquidez para reformas, pero tu deuda sube y el coste total de intereses también.
• Costes: tasación + apertura (si aplica) + cancelación de la anterior + notaría/registro/gestoría. Más caro que subrogar o novar.

Claves de interpretación:

• La TAE de la oferta es la referencia útil para comparar (incluye comisiones). Si no baja tu TAE, el “ahorro” puede ser aparente.
• El punto de equilibrio te dice cuántos meses necesitas para amortizar los gastos con el ahorro mensual. Si planeas vender la vivienda pronto, quizá no compense.

Si vas a negociar, te ayudará revisar cómo renegociar con tu banco y preparar documentación sólida (ingresos, estabilidad laboral, historial de pago).

Proceso paso a paso

Para novación

1. Solicita simulación por escrito (TAE, cuota, plazo, comisiones y quién paga qué gastos).
2. Apórtales documentación actualizada (nóminas, IRPF, vida laboral). Si hay tasación, pídela reutilizable (válida 6 meses habitualmente).
3. Recibirás documentación precontractual (p.ej., FEIN y FIAE). Existe un plazo de reflexión antes de firma.
4. Firma en notaría y verifica la escritura.

Para subrogación de acreedor

1. Pide ofertas a varios bancos y consigue una oferta vinculante completa (TAE, gastos asumidos, vinculaciones).
2. El banco nuevo pedirá certificación de deuda al banco antiguo. Este puede hacer una “contraoferta”.
3. Verifica si tu contrato prevé compensación por reembolso o por riesgo de tipo de interés (en fijas). Calcula su impacto real.
4. Revisa la documentación de la nueva entidad, acude a notaría y firma la subrogación.

Para nueva hipoteca

1. Valora necesidades (importe extra, plazos) y solicita varias ofertas con TAE y todos los gastos desglosados.
2. Calcula la cancelación total de tu hipoteca actual (incluyendo comisiones).
3. Comprueba que la suma de gastos + intereses de la nueva compensa realmente.
4. Firma cancelación + nueva hipoteca. Revisa escrupulosamente la escritura.

Conocer la Ley de Crédito Inmobiliario te ayudará a entender tus derechos en la fase precontractual y de firma (documentación, plazos y distribución de gastos).

Cuándo conviene cada opción

Elige novación si…

• Tu banco iguala o casi iguala la mejor oferta externa.
• Solo buscas uno o dos cambios (tipo/plazo) sin ampliar capital.
• Valoras la rapidez y mantener tus domiciliaciones y bonificaciones.

Elige subrogación si…

• Encuentras una TAE claramente menor en otro banco.
• Quieres pasar de variable a fijo o mejorar diferencial de forma sustancial.
• El ahorro mensual recupera gastos en pocos meses y vas a permanecer años en esa hipoteca.

Elige nueva hipoteca si…

• Necesitas más capital (reformas, reunificación de deudas) que tu banco no concede con novación.
• Quieres un producto con estructura distinta (plazo muy largo, condiciones especiales).
• Asumes que el coste total puede ser mayor, pero te aporta flexibilidad.

Si estás valorando ampliar capital, revisa esta comparativa de ampliación de hipoteca vs segunda hipoteca para no pagar de más por la vía elegida.

Errores comunes al cambiar tu hipoteca

• Mirar solo el TIN: el TIN no incluye comisiones. Compara por TAE y por coste total a tu horizonte temporal. Si necesitas repaso, aquí tienes las diferencias entre TIN y TAE.
• Olvidar compensaciones por reembolso o por riesgo de tipo de interés (fijas). Pueden neutralizar parte del ahorro.
• No calcular el punto de equilibrio: si vendes o amortizas pronto, quizá no compense cambiar.
• Perder bonificaciones útiles (sin comparar su coste) o, al revés, contratar demasiados vinculados que encarecen la TAE.
• Subestimar tu perfil: el DTI (ratio de endeudamiento), tu CIRBE y tu estabilidad laboral condicionan las ofertas reales.

Checklist de decisión (rápido)

1. Consigue dos o tres ofertas completas con TAE y desglose de gastos (novación/subrogación/nueva).
2. Calcula tu ahorro mensual y el punto de equilibrio (meses para recuperar costes).
3. Verifica compensaciones por reembolso y si hay riesgo de tipo de interés (en fijas).
4. Valora si necesitas capital extra ahora o en los próximos 12–24 meses.
5. Elige la vía que aporte máximo ahorro neto y menor fricción según tu horizonte de permanencia.

Conclusión

Si tu objetivo es abaratar la hipoteca sin pedir más capital, la subrogación suele ofrecer el mejor binomio ahorro/coste. Para ajustes rápidos con tu banco, novación. Si necesitas liquidez adicional o rediseñar por completo el préstamo, considera nueva hipoteca, sabiendo que su coste total es mayor.

Antes de firmar nada, compara ofertas por TAE y por coste total, calcula tu punto de equilibrio y asegúrate de entender todos los gastos. Si aún dudas, repasa cómo negociar con tu banco y los gastos implicados.

Aviso de riesgo: cambiar tu hipoteca conlleva costes y posibles penalizaciones. Una TAE inferior no garantiza ahorro si tu horizonte es corto. Contenido informativo. Consulte condiciones actualizadas con la entidad.