Si tienes un local comercial en propiedad, puedes usarlo como garantía para obtener liquidez. Es una vía potente para financiar reformas, consolidar deudas más caras o impulsar un negocio. Pero hay que entender bien cómo funciona: cuánto te prestan realmente, qué documentación piden, qué costes conlleva y, sobre todo, qué riesgos asumes (incluida la posible pérdida del local si no pagas).
- Qué es un préstamo con local comercial como aval y cómo funciona
- Cuándo encaja (y cuándo no)
- Requisitos habituales y documentación
- Tasación de un local comercial: cómo se calcula y qué factores pesan
- Cuánto te prestan: LTV y condiciones según tipo de entidad
- Costes reales: intereses, comisiones y gastos
- Casos prácticos con números
- Caso 1: banco tradicional
- Caso 2: capital privado
- Proceso paso a paso
- Riesgos y cómo mitigarlos
- Errores comunes que encarecen el préstamo
- Alternativas si no te convence hipotecar tu local
- Checklist de revisión antes de firmar
- Conclusión
En esta guía práctica te explico, paso a paso, cómo es un préstamo con aval de local, cómo se valora (tasación), qué condiciones son habituales con bancos y con capital privado, y cómo evitar errores que encarecen la operación.
Qué es un préstamo con local comercial como aval y cómo funciona
Un préstamo con local comercial como aval es un crédito garantizado con hipoteca sobre tu local. En la práctica, la entidad inscribe una garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad: si dejas de pagar, puede ejecutar la hipoteca y adjudicarse o vender el local para recuperar la deuda.
La mecánica es similar a otros préstamos con garantía hipotecaria, con particularidades del activo comercial: el valor depende mucho de la ubicación, la visibilidad, el estado del local y si está alquilado (y a qué renta).
Cuándo encaja (y cuándo no)
- Encaja si necesitas importes medios/altos (p. ej., 40.000 € – 300.000 €), tienes un local con poco o ningún cargo, y puedes asumir cuotas estables.
- No encaja si la necesidad es de corto plazo y menor importe (mejor un préstamo personal o una línea de crédito), o si existe un alto riesgo de impago: arriesgas la propiedad del local.
Requisitos habituales y documentación
Los requisitos varían por entidad, pero suelen pedir:
- Titularidad y cargas: Nota simple registral actualizada sin cargas relevantes (o con margen de valor libre). Si hay hipoteca previa, se valora el loan to value (LTV) conjunto.
- Tasación homologada del local (empresa tasadora registrada en el Banco de España).
- Ingresos y solvencia: nóminas, IRPF, IVA e IS (si eres autónomo o sociedad), CIRBE y deudas vigentes.
- Impuestos y recibos: último IBI, certificado catastral, suministros al día.
- Situación de uso: si está alquilado, contrato vigente y justificantes de cobro; si está vacío, plan de uso/negocio.
- Licencias (si aplica a la actividad futura del local).
Consejo: revisa tu CIRBE y tu endeudamiento antes de solicitar. Prepararte mejora tu poder de negociación y reduce tiempos.
Tasación de un local comercial: cómo se calcula y qué factores pesan
La tasación es clave: de ella dependerá el LTV que te ofrezcan y, por tanto, el importe máximo. Los tasadores analizan:
- Ubicación y tramo de calle: zonas prime, esquinas, proximidad a transporte y flujo peatonal suben valor.
- Superficie, fachada y altura: metros útiles, metros de escaparate, altura libre, salida de humos.
- Estado y adecuación: instalaciones, reformas, accesibilidad, estado de conservación.
- Mercado y comparables: ventas recientes de locales similares en la zona.
- En rentabilidad: si está arrendado, se descuenta el flujo de rentas y el riesgo de vacancia.
Coste orientativo de tasación: 300 € – 900 € según superficie y complejidad. En ocasiones puedes aportar una tasación reciente, pero la entidad puede exigir la suya.
Cuánto te prestan: LTV y condiciones según tipo de entidad
El porcentaje financiable (LTV) y el tipo de interés dependen de tu perfil, del local y de si acudes a banca tradicional o a capital privado.
| Aspecto | Banco | Capital privado |
|---|---|---|
| LTV usual | 50% – 65% del valor de tasación | 35% – 50% del valor de tasación |
| TIN orientativo | 4,5% – 8,5% | 10% – 18% (TAE superior por comisiones) |
| Plazo | 5 – 20 años | 1 – 10 años |
| Velocidad | 2 – 6 semanas | 7 – 15 días (a veces 72h) |
| Requisitos | Más estrictos (ingresos, CIRBE, historial) | Más flexibles; peso en el valor del activo |
Notas importantes:
- Si el local ya tiene una hipoteca, el nuevo LTV se calcula descontando cargas previas. Ej.: tasación 200.000 €, hipoteca viva 50.000 €. Con LTV objetivo 60%, el máximo nuevo sería 120.000 € – 50.000 € = 70.000 €.
- Si el local está alquilado a buen precio, algunos bancos valoran positivamente el flujo de rentas.
Costes reales: intereses, comisiones y gastos
Además del tipo de interés (TIN) y la TAE (que integra intereses y comisiones), estos son los costes habituales:
- Tasación: 300 € – 900 €.
- Comisión de apertura: 0% – 2% del capital.
- Notaría, registro y gestoría: varían por arancel; en operaciones no sujetas a LCCI se pactan. En hipotecas, tras el RDL 17/2018, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) lo asume el prestamista. Verifica el reparto concreto con tu entidad.
- Seguro: a veces exigen seguro multirriesgo del local.
Importante: compara siempre por TAE y por coste total en euros. Si no tienes claro cómo hacerlo, aquí tienes una guía paso a paso para calcular el coste total de un préstamo y distinguir TIN vs TAE correctamente.
Casos prácticos con números
Caso 1: banco tradicional
Local tasado en 150.000 €, sin cargas. El banco ofrece LTV 60% a 10 años, TIN 6,0%, comisión de apertura 1%.
- Capital: 90.000 €
- Cuota (aprox., sistema francés): 999 € / mes
- Comisión apertura: 900 €
- Tasación + notaría/registro/gestoría: 1.100 € (estimación; confirmar reparto)
- Coste total intereses (aprox.): 29.880 €
TAE estimada: 6,6% – 7,1% (según gastos definitivos).
Caso 2: capital privado
Mismo local. LTV 45% a 5 años, TIN 14%, comisión de apertura 2,5%.
- Capital: 67.500 €
- Cuota (aprox.): 1.573 € / mes
- Comisión apertura: 1.687,50 €
- Tasación + notaría/registro/gestoría: 1.400 € (estimación)
- Coste total intereses (aprox.): 27.880 € (plazo más corto, pero TIN alto)
TAE estimada: 16% – 19%.
Conclusión: el capital privado puede ser útil si necesitas rapidez o no cumples scoring bancario, pero es sensiblemente más caro. Evalúa si te compensa, y negocia plazos que no ahoguen tu tesorería.
Proceso paso a paso
- Preanálisis: calcula tu ratio de endeudamiento y tu capacidad de pago real.
- Documentación: reúne nota simple, IBI, escrituras, IRPF/IVA/IS, nóminas, contratos de alquiler (si los hay) y justificantes.
- Tasación: solicita o autoriza la tasación.
- Oferta vinculante: revisa condiciones (TIN, TAE, comisiones, vencimiento, amortización anticipada, intereses de demora…). Lee la letra pequeña con calma.
- Firma ante notario y registro de la hipoteca sobre el local.
- Desembolso: recepción de fondos y, si aplica, cancelación de cargas previas con parte del capital.
Riesgos y cómo mitigarlos
- Ejecución hipotecaria: si incumples, puedes perder el local. Planifica con margen y evita cuotas al límite.
- Intereses de demora y costas: encarecen la deuda. Negocia límites razonables y evita impagos.
- Riesgo de liquidez: si el local queda vacío o baja la renta, tus ingresos pueden resentirse. Ten un colchón.
Infórmate bien sobre las consecuencias legales de no pagar un préstamo antes de firmar. Es mejor ajustar el importe a lo que puedes pagar con holgura que tensar demasiado.
Errores comunes que encarecen el préstamo
- Confundir TIN y TAE y decidir por el tipo “más bajo” sin mirar comisiones.
- Aceptar tasaciones infladas: generan falsas expectativas de importe y complican la operación.
- No revisar cargas o embargos previos: pueden bloquear el registro de la hipoteca.
- Pagar dinero por adelantado a supuestos intermediarios como condición para “aprobar” el préstamo: alerta de fraude.
Aprende a distinguir ofertas reales de fraudes y, si tramitas online, sigue estas precauciones para evitar estafas.
Alternativas si no te convence hipotecar tu local
- Préstamo con otra garantía inmobiliaria: por ejemplo, usar una segunda vivienda como aval suele permitir mejores LTVs y plazos.
- Pignoración de activos financieros: depósitos, fondos o acciones como garantía vía préstamo pignorado con TIN más bajos.
- Préstamo personal o consolidación: si el importe es medio, quizá baste con un personal o una consolidación de deudas.
- Venta del local o venta con arrendamiento (sale & leaseback) si el objetivo es liquidez sin deuda.
Checklist de revisión antes de firmar
- ¿La TAE y el coste total te encajan con margen de seguridad?
- ¿El LTV no supera el 60% y tu cuota no excede el 30%–35% de tus ingresos estables?
- ¿La tasación es reciente y de empresa homologada?
- ¿Has leído y entendido todas las cláusulas (vencimiento anticipado, demora, comisión por amortización)?
- ¿Tienes un plan B si el local queda vacío o bajan tus ingresos?
Conclusión
Hipotecar tu local comercial para obtener un préstamo puede ser una herramienta muy útil si encaja con tu perfil y necesidades. La clave está en tasar bien, comparar ofertas por TAE, no sobreendeudarte y entender el riesgo real que asumes. Si dudas, valora alternativas que no pongan en juego tu patrimonio o que tengan menor coste.
Contenido informativo. Condiciones orientativas y sujetas a cambios. Verifica requisitos y reparto de gastos con la entidad antes de firmar.