Préstamo con vivienda alquilada como aval: requisitos, tasación, costes y riesgos

Usar una vivienda como aval es habitual para conseguir financiación. Pero, ¿qué pasa si esa vivienda está alquilada y tiene un inquilino con contrato en vigor? En esta guía te explico cómo lo valoran bancos y prestamistas privados, qué documentación te pedirán, cuánto puedes esperar que te presten y qué riesgos debes tener en cuenta.

Objetivo: que tomes decisiones informadas si tu inmueble está arrendado (o en uso por terceros) y quieres ponerlo como garantía en un préstamo. Contenido informativo. Consulta siempre condiciones actualizadas con la entidad.

Qué significa usar una vivienda alquilada como aval

Un préstamo con aval inmobiliario es un crédito garantizado con hipoteca sobre el inmueble. Si incumples, el acreedor puede ejecutar la garantía. Cuando la vivienda está alquilada, el contrato de arrendamiento sigue vigente y oponible al comprador en caso de subasta, de ahí que el riesgo y la valoración cambien respecto a una vivienda libre.

Claves a entender:

• El contrato de arrendamiento tiene efectos frente a terceros por su duración y prórrogas legales (LAU), y puede reducir el apetito de algunos financiadores.
• La tasación suele aplicar ajustes por ocupación: el valor en hipótesis de venta libre es mayor que el valor con inquilino.
• El LTV (loan to value) que estén dispuestos a ofrecer te lo limitarán más que si estuviera desocupada.

Si quieres profundizar en cómo se determina el porcentaje financiable sobre la tasación, te recomiendo repasar qué es el LTV en préstamos con garantía.

Cómo afecta el alquiler a la tasación, al LTV y al tipo de interés

La presencia de un inquilino afecta por tres vías: valoración, porcentaje financiable y precio del dinero.

1) Valoración (tasación)

El perito suele estimar dos cifras: valor de mercado libre y valor con ocupación. Con inquilino estable y renta de mercado, la merma puede ser moderada. Con contratos muy largos o rentas desactualizadas, el descuento aumenta. Si hay impagos o incertidumbre, el tasador puede aplicar mayores ajustes.

2) LTV (porcentaje sobre tasación)

La política habitual es reducir el LTV objetivo. Mientras en vivienda libre un financiador privado puede moverse en el 40%–60% (y banca, si cumple scoring y la casa es vivienda habitual, hasta más), con vivienda alquilada es común ver un 35%–55% según la calidad del activo, la zona, el contrato y tu solvencia.

3) Tipo de interés

El riesgo extra se traduce en un diferencial mayor en capital privado y, en banca, en más exigencias (ingresos, endeudamiento, historial). Si la renta del alquiler cubre parte de la cuota, algunos financiadores lo valoran positivamente, pero no es garantía de mejor tipo si el contrato limita la disponibilidad del bien.

Rangos orientativos

Valores indicativos y variables por entidad, zona y perfil. No son oferta ni compromiso:

Si te planteas una solución flexible, valora también una línea de crédito con garantía hipotecaria: en algunos casos permite disponer solo lo que necesitas y pagar intereses por lo utilizado.

Requisitos y documentación específica

A los documentos habituales de una operación con garantía se suman pruebas del arrendamiento:

• Identidad y solvencia: DNI/NIE, últimas nóminas o IRPF (si autónomo, modelo 130/131 y 303), vida laboral, extractos bancarios.
• Propiedad: nota simple actualizada, recibo de IBI, seguro del hogar, certificado de eficiencia energética (si procede).
• Tasación homologada reciente (la pedirá la entidad o podrás aportar si es válida).
• Contrato de alquiler firmado, prórrogas, anejos y depósito de fianza (comprobante de depósito autonómico).
• Recibos de renta pagados últimos 6–12 meses y, si hay impagos, documentación de reclamaciones.
• Situación registral: cargas, embargos, reservas. Si ya hay hipoteca, informar de saldo y cuota.

Para preparar un expediente sólido, apóyate en esta guía con checklist: documentación para un préstamo de capital privado con garantía.

Paso a paso para solicitarlo

1. Diagnóstico: define objetivo (importe, plazo, finalidad) y revisa tu ratio de endeudamiento y entradas de renta (incluida la del alquiler).
2. Documenta el alquiler: contrato, fianza, recibos. Cuanta más trazabilidad, mejor.
3. Tasación: solicita o autoriza una tasación que contemple la situación arrendaticia.
4. Preoferta: compara entre banca (si cumples scoring) y capital privado. Evita intermediarios opacos.
5. Estudio y compliance: envía el expediente completo y responde rápido a requerimientos.
6. Firma ante notario: revisa escritura, comisiones, cláusulas de vencimiento, intereses de demora y gastos.

A la hora de elegir financiador, verifica su seriedad y licencias. Te ayudará esta checklist para identificar prestamistas privados serios.

Costes habituales y plazos

Los gastos se parecen a cualquier hipoteca con garantía inmobiliaria. En capital privado, los plazos pueden ser más rápidos, pero los costes y tipos, más altos.

• Tasación: 250 €–500 € (según inmueble).
• Notaría, Registro, Gestoría: 800 €–1.800 € orientativo (depende del importe y aranceles).
• Comisión de apertura: 1%–3% (puede ser superior en algunos privados).
• Seguro: hogar obligatorio y recomendable RC; en banca pueden solicitar vinculaciones.
• Impuestos: AJD según normativa autonómica si aplica a tu operación (revisa con la notaría).

Ejemplo de costes para un préstamo de 100.000 € en capital privado a 5 años:

Plazos habituales: estudio 48–96 h en capital privado y 1–3 semanas en banca; firma en 5–15 días si el expediente está completo.

Casos prácticos con números

Caso 1: Vivienda libre vs alquilada

Piso en Valencia. Valor de mercado libre: 180.000 €. Con inquilino (renta 800 €/mes, contrato a 3 años): tasación con ocupación 170.000 €.

• Vivienda libre: LTV 60%. Importe máximo orientativo: 108.000 €.
• Vivienda alquilada: LTV 50% sobre 170.000 €. Importe: 85.000 €–90.000 €.

Diferencia de capacidad de financiación: 18.000 €–23.000 € por efecto ocupación y LTV.

Caso 2: Renta cubre la cuota

Préstamo de 90.000 € a 10 años, TIN 10%. Cuota aproximada: 1.188 €/mes. Renta del alquiler: 1.000 €/mes.

• La renta cubre el 84% de la cuota. Resto lo aporta el deudor con sus ingresos.
• Si la renta fuese 1.300 €/mes, el financiador podría valorar positivamente, pero puede mantener el LTV limitado por el contrato.

Recuerda calcular tu ratio deuda/ingresos total. Aprende cómo se usa este dato en el DTI.

Situaciones especiales y su impacto

1) Impago del inquilino

El riesgo operativo sube. Pueden solicitar reservas de caja (escrow), seguros de impago o ajustar más el LTV. Documenta reclamaciones y, si hay demanda, aporta la documentación.

2) Renta por debajo de mercado

Contratos antiguos o rentas muy bajas reducen la rentabilidad implícita y el valor, lo que limita el LTV. Negociar una actualización, si procede legalmente, puede ayudar en futuras operaciones.

3) Alquiler vacacional

Ingresos volátiles y dependientes de temporada. Los financiadores piden histórico de ocupación, ingresos por canal y facturas. Suelen aplicar prudencia extra o tratarlo como vivienda libre si no hay contrato fijo.

4) Usufructos, proindivisos y limitaciones

Si además de estar alquilada, la vivienda tiene un usufructo o está en proindiviso, la operación se complica. Exigen consentimiento de todas las partes y el valor cae más. Revisa los matices de un inmueble en condominio en esta guía sobre préstamo con vivienda en proindiviso.

5) Ocupación sin título

Si hay ocupación no contractual, la mayoría de financiadores rechazan la operación o aplican LTV muy bajos hasta resolver la posesión. Acreditar acciones legales es imprescindible.

Riesgos y cómo mitigarlos

• Riesgo de ejecución: al ser garantía real, el impago puede llevar a la pérdida del inmueble. Revisa bien tu capacidad de pago. Aquí puedes repasar las consecuencias legales de no pagar un préstamo.
• Cláusulas: ojo a vencimiento anticipado, intereses de demora, comisiones por reembolso y penalizaciones si rescindes el contrato de alquiler sin causa.
• Seguros: hogar e, idealmente, seguro de impago de alquiler para proteger el flujo de renta.
• Colchón de liquidez: reserva para meses sin cobro, reparaciones o vacancia si cambias de inquilino.
• Duración: adapta el plazo a tu capacidad real. Evita sobreapalancarte por maximizar importe.

Alternativas cuando no compensa

• Línea de crédito con garantía hipotecaria: paga intereses solo por lo dispuesto. Útil si tus necesidades son puntuales. Más info en la guía específica.
• Usar otro aval: garaje, trastero o local sin inquilino pueden facilitar mejor LTV. Ver similitudes con el préstamo con local comercial como aval.
• Préstamo pignorado: si tienes depósitos o fondos, es más barato y rápido que hipotecar una vivienda. Consulta cómo funciona un préstamo pignorado.
• Reordenar deudas: si ya tienes varias cuotas, valora una consolidación ordenada y a tipo razonable antes de comprometer tu inmueble.

Conclusión

Usar una vivienda alquilada como aval es posible, pero cambia las reglas: tasación más prudente, LTV más bajo y exigencias de documentación. Si el contrato es sólido y la renta es de mercado, tendrás más opciones y mejores condiciones. Compara varias propuestas, calcula bien tu capacidad de pago y prioriza financiadores transparentes.

Si ya tienes hipoteca, revisa primero si encaja una segunda hipoteca (segunda carga) o una ampliación en tu banco. Y, sea cual sea la vía, revisa la letra pequeña y los costes totales.

Contenido informativo. Consulta condiciones actualizadas con la entidad antes de firmar.