Segunda hipoteca (segunda carga): cómo funciona, requisitos, costes y riesgos

Pedir una segunda hipoteca, también llamada segunda carga o préstamo de segundo rango, es una forma de conseguir liquidez usando tu vivienda ya hipotecada como garantía. Bien planteada, puede ser más barata que un préstamo personal y más flexible que ampliar la hipoteca existente. Mal planteada, añade riesgo, costes y puede complicar mucho tus finanzas.

En esta guía explicamos, de forma práctica y con ejemplos, cómo funciona una segunda hipoteca en España, cuándo puede tener sentido, qué requisitos piden los bancos y el capital privado, los costes reales y los riesgos que no debes ignorar.

Contenido informativo. Comprueba siempre condiciones actualizadas con la entidad y, si lo necesitas, solicita asesoramiento independiente.

Qué es una segunda hipoteca y en qué se diferencia de ampliar tu hipoteca

Una segunda hipoteca es un nuevo préstamo con garantía hipotecaria que se inscribe sobre el mismo inmueble donde ya existe una hipoteca anterior. Jurídicamente queda en segundo rango: si hay impago y subasta, primero cobra el acreedor de la primera hipoteca y, con lo que sobre, el segundo.

Diferencias clave frente a ampliar la hipoteca:

• Ampliación: renegocias con tu banco actual para subir capital y quizá plazo. Mantienes un único préstamo, un solo acreedor y primer rango. Suele requerir novación y, en ocasiones, subrogación si cambias de banco.
• Segunda hipoteca: firmas un nuevo préstamo con otro (o el mismo) acreedor, pero en segundo rango. Dos préstamos, dos cuotas, más riesgo para el segundo, que compensa con precio y condiciones diferentes.

Cuándo tiene sentido pedir una segunda carga

No existe una respuesta única, pero los escenarios más habituales son:

• Reformas o mejoras del inmueble cuando tu banco no quiere ampliar la hipoteca o la ampliación es más lenta que tu necesidad de obra.
• Liquidez puntual para cubrir un pico de tesorería (pagos fuertes, impuestos de sucesiones, derramas) y prefieres un producto con garantía frente a un préstamo personal.
• Reunificar deudas concentrando préstamos caros en una financiación hipotecaria con cuota más baja. Valora también la reunificación de deudas en un solo préstamo.
• Autónomos que necesitan capital circulante y no acceden a mejores condiciones de crédito sin garantía.

Si tu banco ofrece una buena ampliación de la hipoteca, suele ser preferible por rango y coste. La segunda hipoteca cobra sentido cuando la ampliación no es posible o es poco competitiva, o cuando quieres separar finalidades y no tocar el préstamo principal.

Requisitos habituales en España

Los requisitos varían por entidad y perfil. Aun así, hay criterios comunes que marcan la viabilidad.

Tasación y LTV conjunto

La entidad pedirá tasación actualizada. El parámetro clave es el LTV (loan to value): porcentaje que suponen las deudas hipotecarias frente a la tasación. Importa el LTV total sumando primera y segunda hipoteca, no solo la nueva.

Como referencia, muchos bancos intentan que el LTV total no supere el 60–70% en vivienda habitual y menos en segunda residencia. En capital privado, el límite puede ser más estricto (50–60%). Profundiza en cómo se calcula y qué límites se usan en esta guía sobre LTV.

Ejemplo rápido: vivienda tasada en 200.000 €. Hipoteca vigente pendiente: 90.000 € (45% LTV). Si el segundo prestamista limita el LTV total al 65%, el margen máximo teórico sería 130.000 € – 90.000 € = 40.000 €.

Ingresos estables y ratio de endeudamiento (DTI)

Además de la garantía, miran tu capacidad de pago: estabilidad laboral, antigüedad, ingresos y cuotas vigentes. Un DTI inferior al 35–40% suele ser el umbral orientativo aceptable, aunque varía por perfil.

Calcula tu ratio y cómo mejorarlo con nuestra guía del ratio de endeudamiento (DTI).

Historial y registros: CIRBE, ASNEF y comportamiento

Las entidades consultan tu comportamiento crediticio y tu exposición financiera. En banca, la presencia en ficheros de morosidad como ASNEF suele bloquear la operación. En capital privado, podría aceptarse con más garantía y precio más alto.

• Solicita y revisa tu CIRBE antes de pedir la segunda hipoteca.
• Conoce las diferencias entre ASNEF, BADEXCUG y RAI y su impacto.

Costes reales de una segunda hipoteca

El precio no es solo el interés. Debes considerar comisiones y gastos asociados a la constitución e inscripción de la garantía, además del plazo.

Componentes habituales:

• Interés (TIN) y TAE que integra todos los costes.
• Comisión de apertura (0–2,0% típico en banca; mayor en capital privado).
• Tasación del inmueble (habitualmente la paga el cliente).
• Notaría, Registro y Gestoría por la escritura e inscripción de la hipoteca.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): desde 2018, en hipotecas sobre inmuebles, el sujeto pasivo es el prestamista. No obstante, el coste puede verse reflejado en el precio final. Confirma en tu CCAA y con la notaría.

En capital privado se añaden, con frecuencia, honorarios de intermediación y comisiones de estudio más elevadas. Compara siempre por TAE, no solo TIN.

Ejemplo numérico de coste

Operación tipo: segunda hipoteca de 30.000 € a 8 años.

• Banca: TIN 6,5%, apertura 1%. TAE aproximada 7,1–7,6% según gastos. Cuota aprox.: 398 €.
• Capital privado: TIN 12,0%, apertura 3% + estudio. TAE 14–18% según gastos. Cuota aprox.: 527 €.

Nota: Importes orientativos; la TAE final depende de comisiones y gastos concretos.

Proceso paso a paso

1. Diagnóstico: calcula tu DTI, revisa cuotas actuales y define la finalidad y el importe mínimo necesario.
2. Documentación: nóminas, IRPF, vida laboral, recibos de la hipoteca vigente, nota simple actualizada, tasación si la tienes reciente, extractos bancarios. En capital privado con garantía, consulta esta checklist de documentación.
3. Tasación: si la entidad lo exige, se realizará con una sociedad homologada. Intenta usar tasación reciente si la aceptan.
4. Oferta: solicita Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y oferta vinculante con TAE y todos los gastos.
5. Firma: escritura ante notario e inscripción en Registro de la Propiedad.
6. Postfirma: verifica que la nueva carga está correctamente inscrita y que el calendario de pagos encaja en tu presupuesto.

Riesgos y aspectos críticos

• Riesgo de ejecución: la garantía es tu vivienda. Un impago continuado puede acabar en ejecución hipotecaria. Revisa las consecuencias legales de no pagar.
• Efecto bola de nieve: dos hipotecas son dos cuotas. Si sumas deudas sin plan de reducción, tu DTI puede dispararse.
• Intereses de demora y vencimiento anticipado: entiende cuándo la entidad puede reclamar el total y a qué tipo se devengan los atrasos.
• Rango y prioridad: al ser segundo rango, el prestamista asume más riesgo y lo repercute en el precio. Evita operaciones con LTV ajustado que te dejen sin margen ante caídas de tasación.
• Costes hundidos: tasación y gestoría se pagan aunque finalmente no firmes. Pide previabilidad antes de incurrir en gastos.

Segunda hipoteca con ASNEF: ¿es posible?

Con bancos, es muy difícil si apareces en ficheros de morosos. En capital privado, puede estudiarse con LTV bajo, inmueble sin cargas adicionales y documentación sólida, pero el coste sube y los plazos se acortan. Valora si te compensa y revisa estas opciones con ASNEF.

Si acudes a capital privado, evita riesgos extra verificando a la contraparte. Aquí tienes un checklist para identificar prestamistas privados serios.

Ejemplos prácticos con números

Caso 1: segunda hipoteca bancaria viable

Vivienda habitual tasada en 240.000 €. Hipoteca pendiente: 96.000 € (40% LTV). Necesitas 30.000 € para reforma.

• LTV total objetivo: 96.000 + 30.000 = 126.000 € sobre 240.000 € = 52,5%. Dentro del 60–70% habitual.
• Ingresos: 3.200 € netos mensuales en la unidad familiar. Cuota actual hipoteca: 520 €. Deudas no hipotecarias: 150 €.
• Nueva cuota: 30.000 € a 8 años al 6,5% TIN ≈ 398 €. DTI nuevo: (520 + 150 + 398) / 3.200 = 33,4% aprox.

Resultado: parámetros razonables. Si tu banco no amplía la hipoteca, una segunda carga bancaria puede encajar.

Caso 2: capital privado para liquidez urgente

Vivienda tasada en 180.000 €. Hipoteca pendiente: 72.000 € (40% LTV). Necesitas 20.000 € en 72 horas.

• LTV total: 72.000 + 20.000 = 92.000 € (51,1%).
• Oferta CP: TIN 12%, apertura 3%, plazo 5 años, gastos 1.100 €. TAE estimada 16%.
• Cuota: ≈ 445 €.

Ventaja: rapidez. Inconveniente: coste. Valora si una línea de crédito con garantía hipotecaria te da flexibilidad, o si puedes renegociar con tu banco antes.

Alternativas a considerar antes de la segunda hipoteca

• Ampliar tu hipoteca actual por novación si el precio y plazos son mejores.
• Subrogación + ampliación: cambiar a un banco que mejore tipo y aumente capital.
• Línea de crédito con garantía hipotecaria para usar solo lo que necesites y pagar intereses por el saldo dispuesto. Aprende cómo funciona una línea de crédito hipotecaria.
• Reunificación de deudas en un solo préstamo si simplifica y abarata el coste total.
• Préstamo personal si el importe es pequeño y los gastos de hipoteca no compensan.

Consejos para mejorar tus posibilidades y pagar menos

• Prepara tu expediente: ordena ingresos, contratos, IRPF, recibos y extractos. Evita descubiertos en los 3–6 meses previos.
• Baja tu DTI: cancela o reduce deudas pequeñas antes de solicitar. Un DTI menor abre puertas.
• Cuida la tasación: presenta reformas y mejoras que aumenten valor, certificados energéticos y documentación urbanística si suma.
• Compara por TAE: pide ofertas desglosadas y compara TAE a mismo plazo e importe.
• Evita el sobreendeudamiento: traza un plan realista. Revisa cómo evitar el sobreendeudamiento.

Resumen y cierre

La segunda hipoteca es una herramienta útil si necesitas liquidez y no puedes (o no te conviene) ampliar tu hipoteca actual. La clave está en mantener un LTV prudente, un DTI sostenible y firmar con condiciones transparentes. Tómate el tiempo de comparar por TAE, calcular el coste total y entender cada cláusula. Y si recurres a capital privado, verifica la seriedad del prestamista y las garantías que te ofrece.

Importes aproximados con fines informativos. Pueden variar por entidad, operación y comunidad autónoma.