Usar un terreno como aval puede abrirte la puerta a financiación cuando no tienes una vivienda libre de cargas. Pero no es lo mismo aportar un solar urbano que una finca rústica: cambian la tasación, el porcentaje que te prestan (LTV), los costes y hasta quién está dispuesto a financiarte. En esta guía te explico, con números y casos prácticos, qué puedes esperar en cada caso y cómo preparar la operación para mejorar tus probabilidades.
- Cómo valoran un solar urbano frente a una finca rústica
- Métodos de tasación habituales
- Documentación que el tasador y el financiador miran
- Factores que más mueven la aguja del valor
- Cuánto te pueden prestar: LTV y límites realistas
- Requisitos que suelen pedir según el activo
- Comunes a ambos
- Específicos para solar urbano
- Específicos para finca rústica
- Costes asociados (tasación, notaría, registro…) y cómo afectan al neto
- Capital privado vs banco: quién financia cada caso
- Cuándo elegir cada aval según tu objetivo
- Riesgos y errores comunes que encarecen o bloquean la operación
- Pasos para preparar bien la operación
- Casos prácticos con números
- Caso 1: Solar urbano, liquidez para finalizar urbanización
- Caso 2: Finca rústica de regadío para liquidez de campaña
- Alternativas si tu terreno no es apto o no llega el importe
- Checklist rápido de viabilidad
Contenido informativo. No es asesoramiento financiero personalizado. Las condiciones reales dependen de cada entidad y de tu perfil.
Cómo valoran un solar urbano frente a una finca rústica
El primer paso para saber cuánto puedes obtener es entender cómo se tasan estos activos. La tasación condiciona el LTV y, por tanto, el importe máximo del préstamo.
Métodos de tasación habituales
- Solar urbano: si es edificable y con planeamiento claro, la tasación puede usar el método residual (valor del producto terminado menos costes y beneficio). Si no hay proyecto, se combinan comparables de mercado del suelo con coeficientes urbanísticos (edificabilidad, ocupación, uso, cargas urbanísticas).
- Finca rústica: suele valorarse por comparables (ventas de fincas similares en la zona) y por capitalización de rentas si tiene explotación agraria (olivar, viña, regadío…). La productividad, accesos y agua pesan mucho.
Documentación que el tasador y el financiador miran
- Nota simple actualizada (cargas, titularidad, servidumbres). Si hay cargas previas, consulta cómo te afecta en primera carga, segunda carga y anotaciones en el Registro.
- Certificación catastral y, si procede, correspondencia catastro–registro (coincidencia de superficie y linderos).
- Informe urbanístico municipal o autonómico con clasificación del suelo (urbano consolidado/no consolidado, urbanizable, no urbanizable, protegido).
- En rústica: calificación agraria, derechos de riego, caminos de acceso, vallados y existencia de ocupaciones o servidumbres de paso.
Factores que más mueven la aguja del valor
- Urbano: edificabilidad neta, alineaciones, cesiones obligatorias, estado de urbanización (si hay que urbanizar, el valor cae), demanda local de vivienda/terciario.
- Rústico: tamaño óptimo (fincas muy pequeñas o muy grandes penalizan), calidad del suelo, agua disponible, acceso rodado, cercanía a poblaciones, orografía y uso actual (secano vs regadío, arbolado productivo).
Ejemplo orientativo: un solar urbano de 400 m² con edificabilidad de 1,2 m²t/m², en zona con precios de venta de 2.000 €/m² construido y costes totales (construcción+honorarios+impuestos+beneficio) de 1.500 €/m², puede dar un valor residual del suelo aproximado. En rústica, una finca de 4 ha de olivar con rentas netas de 900 €/ha y tasa de capitalización del 3,5% se valoraría en torno a 102.800 € (900×4/0,035), ajustado por mercado.
Cuánto te pueden prestar: LTV y límites realistas
El LTV (loan-to-value) es el porcentaje del valor de tasación que el financiador está dispuesto a prestar. Cuanto más líquido y claro es el activo, mayor LTV. En rústica, el LTV cae por la menor liquidez y la complejidad de ejecución.
Para entender bien cómo funciona el LTV y por qué cambia según la garantía, puedes revisar esta guía específica: LTV en préstamos con garantía.
| Tipo de garantía | LTV típico en banca | LTV típico en capital privado | Notas clave |
|---|---|---|---|
| Solar urbano (edificable, urbano consolidado) | Hasta 50%–60% (poco habitual sin proyecto) | 30%–50% | Mejora con proyecto visado y urbanización ejecutada |
| Suelo urbanizable o urbano no consolidado | 0%–40% (muy selectivo) | 25%–40% | Mayor riesgo urbanístico; due diligence imprescindible |
| Finca rústica común (secano) | 0%–30% (banca generalista, escaso) | 20%–35% | Liquidez baja; el acceso y la superficie pesan mucho |
| Finca rústica prime (regadío, explotación rentable) | Hasta 40% (banca agraria especializada) | 25%–40% | Mejora con contratos de arrendamiento/ingresos estables |
Ejemplos rápidos:
- Solar urbano tasado en 200.000 €: capital privado al 40% LTV → hasta 80.000 € brutos; banca al 50% (si pasa comité) → hasta 100.000 €.
- Finca rústica tasada en 180.000 €: capital privado al 30% LTV → hasta 54.000 € brutos; banca generalista normalmente no entra; banca agraria especializada podría valorar hasta 40% si la explotación es sólida.
Recuerda que el importe bruto no es el neto que recibes: hay gastos y comisiones. Aquí tienes un desglose típico: gastos de un préstamo con garantía hipotecaria.
Requisitos que suelen pedir según el activo
Comunes a ambos
- Titularidad clara y libre de discrepancias registrales/catastrales relevantes.
- Sin ocupaciones visibles ni conflictos de lindes (mejor si hay plano georreferenciado).
- Acceso rodado y localización razonable (la liquidez del activo importa).
Específicos para solar urbano
- Clasificación urbanística: urbano consolidado y ordenanzas claras. Urbanizable o no consolidado complica la operación.
- Urbanización ejecutada o planificada, con estimación de costes pendientes.
- Si hay proyecto: básico/ejecución visado, licencias solicitadas, presupuesto y estudio de viabilidad.
Específicos para finca rústica
- Uso y productividad: mejor si hay explotación en marcha y contratos de arrendamiento o de suministro (agua/pozo legalizado).
- Servidumbres y caminos: títulos claros de acceso; servidumbres pasivas pueden penalizar.
- Evitar situaciones en proindiviso o con varias titularidades sin acuerdo previo.
Si necesitas el detalle fino de documentación, tiempos y cómo presentarlo, revisa este checklist: documentación para un préstamo de capital privado con garantía.
Costes asociados (tasación, notaría, registro…) y cómo afectan al neto
Estos gastos varían por comunidad autónoma, valor de la garantía y política de cada financiador. En capital privado suelen descontarse de la disposición inicial.
| Concepto | Rango orientativo | Comentarios |
|---|---|---|
| Tasación | 300–1.200 € | Más alta en suelos/activos complejos; a veces se exige tasación ECO |
| Notaría y Registro | 800–2.000 € | Depende del capital y número de fincas |
| Gestoría | 200–500 € | Tramitación de inscripción y liquidaciones |
| Impuesto AJD | 0,5%–1,5% sobre responsabilidad hipotecaria | Según CCAA; consulta tipos vigentes |
| Comisión de apertura | 0%–3% banca; 2%–10% capital privado | En capital privado puede incluir intermediación |
Consejo: calcula siempre el neto a percibir y la TAE (no solo el TIN), especialmente en pólizas de corto plazo o con comisiones elevadas.
Capital privado vs banco: quién financia cada caso
Banca: suele ser muy selectiva en suelos sin proyecto y en rústica. Responde mejor cuando hay proyecto avanzado, precomercialización, o en rústicas con explotación profesional y flujos demostrables. Plazos de 5–15 años, tipos más bajos, pero mayor exigencia y tiempos de aprobación.
Capital privado: más flexible con suelos y rústicas, orientado a plazos cortos/medios (12–60 meses), con TIN más alto (p. ej., 8%–14% anual) y comisiones. Útil para puentes, cancelación de cargas, completar urbanización o liquidez rápida, con salidas claras (venta del activo, subrogación bancaria…).
Si quieres profundizar en cada activo por separado, revisa: préstamo con solar o terreno urbano como aval y préstamo con finca rústica como aval.
Cuándo elegir cada aval según tu objetivo
- Necesitas importe alto y el solar es urbano consolidado: prioriza el solar. LTV y apetito de financiadores suelen ser mayores, sobre todo con proyecto.
- Liquidez moderada y rústica productiva: si hay explotación rentable y titularidad limpia, la rústica puede sostener una operación puente razonable.
- Operación urgente: capital privado con el activo más líquido y claro. Si el solar requiere trámites urbanísticos, quizá la rústica viable sea más rápida.
- Plan de salida por venta: elige la garantía con mejor salida comercial en tu zona para reducir riesgo y coste total.
Riesgos y errores comunes que encarecen o bloquean la operación
- Confiar en una “recalificación inminente”: el mercado y los financiadores descuentan incertidumbre. No planifiques financiación sobre expectativas urbanísticas sin evidencias firmes.
- Discrepancias catastro–registro: superficies que no casan, linderos ambiguos o ocupaciones no resueltas frenan tasación y crédito.
- Proindivisos y herencias sin aceptar: exigen pactos previos o escritura de adjudicación. Preparar títulos antes ahorra meses.
- Accesos precarios o derechos de agua sin legalizar en rústica: restan valor y elevan el riesgo de ejecución.
- Sobreestimar el valor: al inflar expectativas, la tasación cae como un jarro de agua fría. Trabaja con comparables creíbles y profesionales.
Pasos para preparar bien la operación
- Reúne la documentación: notas simples actualizadas, catastro, informe urbanístico, planos, acreditación de suministros/agua, contratos de arrendamiento/explotación si existen. Guíate por este checklist de documentación.
- Solicita una tasación o pre-valoración con técnico homologado, aportando toda la información urbanística/agraria.
- Define el plan de salida (venta, refinanciación bancaria) y plazos realistas. Los financiadores valoran mucho esta parte.
- Calcula coste total y neto a percibir. Ten presente comisiones y AJD: revisa los gastos típicos.
- Comprueba cargas previas y su prioridad registral. Si hay segunda carga, estudia bien el impacto con este análisis de cargas.
Casos prácticos con números
Caso 1: Solar urbano, liquidez para finalizar urbanización
Situación: solar urbano consolidado, 500 m², tasación 250.000 €. Necesitas 70.000 € para terminar obras de urbanización y cancelar un préstamo pequeño.
Propuesta de capital privado: 40% LTV máximo → 100.000 € bruto posible, pero solo solicitas 70.000 € a 36 meses. TIN 10,0%, apertura 4%, gastos (tasación+notaría+registro+gestoría) 2.100 €.
Números orientativos:
- Comisión apertura: 2.800 €.
- Gastos: 2.100 €.
- Neto a percibir aproximado: 65.100 €.
- Cuota mensual (sistema francés, TIN 10%, 36 meses) ≈ 2.260 €.
Claves: plan de salida por venta de dos parcelas en 24–30 meses. Si cumples plazos, el coste total puede ser asumible frente al beneficio de finalizar la urbanización.
Caso 2: Finca rústica de regadío para liquidez de campaña
Situación: finca de regadío 12 ha, ingresos estables, tasación 360.000 €. Se necesita 40.000 € para inputs de campaña, a 18 meses.
Propuesta: capital privado 30% LTV → hasta 108.000 € bruto; solicitas 40.000 €. TIN 9,0%, apertura 3%, gastos 1.500 €.
Números orientativos:
- Apertura: 1.200 €.
- Gastos: 1.500 €.
- Neto a percibir: 37.300 €.
- Cuota mensual (TIN 9%, 18 meses) ≈ 2.340 €.
Claves: contratos de suministro y de venta aportados; salida con refinanciación bancaria tras campaña. Sin ello, el coste puede ser elevado para flujos agrarios.
Alternativas si tu terreno no es apto o no llega el importe
- Aportar otra garantía con mejor liquidez (p. ej., vivienda habitual/segunda vivienda) o garantía complementaria. Analiza pros y contras en línea de crédito con garantía hipotecaria vs préstamo.
- Garantías mobiliarias si procede: vehículo en prenda sin desplazamiento para importes pequeños/medios. Ver cómo funciona en préstamo con coche como aval sin depósito.
- Préstamo pignorado si tienes depósitos, fondos o valores: tipos más bajos y alta probabilidad si la calidad de los activos lo permite.
- Aval de tercero con inmueble más líquido: compara formatos en línea de crédito con aval hipotecario de un tercero vs préstamo personal.
Checklist rápido de viabilidad
- ¿La clasificación urbanística (o agraria) es clara y aportas informe oficial?
- ¿La nota simple está limpia y sin sorpresas (embargos, usufructos, litigios)?
- ¿Catastro y Registro coinciden razonablemente?
- ¿Hay accesos adecuados y ningún conflicto de lindes/ocupaciones?
- ¿Puedes demostrar plan de salida (venta, subrogación, novación) en plazo?
Con estos puntos bien trabajados, reduces incertidumbre y mejoras condiciones.
Disclaimer: contenido informativo. Verifica siempre condiciones y fiscalidad vigentes con la entidad y tu asesor.