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Subrogación vs novación de hipoteca

La subrogación consiste en trasladar tu hipoteca de un banco a otro que ofrece mejores condiciones, manteniendo el mismo préstamo pero cambiando de acreedor. La novación es la modificación de las condiciones de la hipoteca con tu banco actual (cambio de tipo, ampliación de plazo, carencia), sin cambiar de acreedor. La subrogación es más cara pero permite cambios más profundos; la novación es más rápida y barata pero requiere voluntad de tu banco actual.

Actualizado · Revisado por Ignacio Peralta

Diferencia operativa fundamental

Subrogación: cambias de banco. Tu hipoteca pasa del banco A al banco B con las condiciones que el banco B te ofrece. El préstamo original se mantiene (mismo capital pendiente, misma propiedad como garantía) pero el acreedor cambia.

Novación: te quedas con tu banco. Renegocias las condiciones de la hipoteca existente: tipo de interés, plazo, diferencial, eliminación de cláusulas. El banco sigue siendo el mismo; cambia el contrato.

Ambas operaciones son procesos formales que requieren escritura notarial, inscripción registral y nuevo cálculo del cuadro de amortización. Pero los costes y la complejidad varían significativamente.

Tabla comparativa

Variable Subrogación Novación
Banco final Distinto al actual Mismo banco
Gastos totales 2,5-5 % del capital pendiente 0,5-2 % del capital pendiente
Plazo de tramitación 4-8 semanas 2-4 semanas
Requiere tasación nueva Sí, casi siempre Generalmente no
Comisión bancaria Subrogación al origen + apertura al destino Novación al banco actual
Mejora máxima posible Ilimitada (depende de competencia) Limitada al criterio del banco actual
Posibilidad de rechazo El banco destino puede no aceptar El banco actual puede rechazar

Cuándo subrogar y cuándo novar

Subroga si:

  • Otro banco te ofrece TAE notablemente inferior (más de 0,5 puntos) y tu banco no iguala.
  • Quieres cambio estructural que tu banco actual no acepta (variable a fijo con buen diferencial, ampliación importante).
  • Tu banco actual te cobra comisiones recurrentes o tiene productos vinculados caros.
  • La diferencia de coste a lo largo del plazo restante supera los gastos de subrogación.

Nova si:

  • Tu banco actual ofrece mejora aceptable para retenerte (frecuente cuando avisas que vas a subrogar).
  • La modificación es menor (ampliación de plazo en cuotas tensas, carencia temporal por shock puntual, eliminación de cláusula suelo).
  • El plazo restante de la hipoteca es corto y los gastos de subrogación no compensan.
  • Quieres mantener relación bancaria con tu entidad actual (otros productos, banco premium, banca privada).

Ejemplo numérico: cuándo cada una compensa

Caso: hipoteca de 120.000 € de capital pendiente, plazo restante 15 años, TIN actual 3,8 %.

Opción A — Subrogación a banco que ofrece TIN 2,8 %:

  • Ahorro mensual: aproximadamente 70 €/mes.
  • Ahorro acumulado en 15 años: 12.600 €.
  • Gastos de subrogación: 4.200 € (3,5 % del capital pendiente).
  • Ganancia neta: 8.400 €. Conviene claramente.

Opción B — Novación con tu banco actual que iguala 3,0 %:

  • Ahorro mensual: 55 €/mes.
  • Ahorro acumulado: 9.900 €.
  • Gastos de novación: 1.200 €.
  • Ganancia neta: 8.700 €. Mejor que subrogación si el banco iguala.

Lección operativa: muchas veces el simple anuncio al banco de que vas a subrogar dispara una oferta de novación competitiva. La estrategia de “ir a otro banco para volver al tuyo con mejor oferta” funciona en una parte significativa de los casos.

Procedimiento paso a paso

Subrogación

  1. Solicita oferta vinculante al banco destino. Plazo legal: 10 días naturales antes de firma.
  2. El banco destino notifica al banco origen la intención de subrogación.
  3. El banco origen tiene 15 días para presentar contraoferta (frecuente: novación competitiva).
  4. Si el cliente sigue adelante, tasación nueva (a cargo del cliente).
  5. Firma de escritura de subrogación en notaría.
  6. Inscripción registral.
  7. El banco destino transfiere el capital pendiente al banco origen.

Novación

  1. Solicita propuesta de modificación al banco actual.
  2. Negocia condiciones (TIN, plazo, diferencial, comisiones).
  3. Si hay modificación de tipo o garantía: nueva tasación.
  4. Firma de escritura de novación modificativa.
  5. Inscripción registral si la modificación lo requiere.

Errores frecuentes

Subrogar sin tantear la novación primero. Muchos clientes asumen que la subrogación es la única vía para mejorar, ignorando que su banco actual probablemente igualaría la oferta. Pierden tiempo y dinero.

Asumir que la diferencia de TAE compensa siempre. Una rebaja de 0,3 puntos sobre 8 años restantes puede no compensar los 3.000-4.000 € de gastos de subrogación.

No comparar comisión de subrogación. La comisión que el banco origen cobra puede ser 0,15 %, 0,5 % o 1 % según el contrato original. Verifícalo antes de mover ficha.

Olvidar productos vinculados. Al subrogar, los seguros y productos vinculados con el banco origen pueden cancelarse. Verifica costes de salida.

Relación con otras figuras

  • Subrogación: ficha específica.
  • Novación: ficha específica.
  • TAE: cifra de comparación entre oferta actual y oferta nueva.
  • Cláusula abusiva: la subrogación puede ser oportunidad para eliminar cláusulas problemáticas (suelo, vencimiento anticipado).

Preguntas frecuentes

¿Cuándo conviene subrogación y cuándo novación?
Subrogación: cuando tu banco actual no quiere mejorar condiciones y otro banco ofrece TAE notablemente inferior (más de 0,5-1 punto), o cuando el cambio es estructural (variable a fijo, ampliación importante del plazo). Novación: cuando tu banco actual está dispuesto a mejorar condiciones para retenerte, cuando la modificación es menor (ampliación de plazo en cuotas tensas, carencia temporal), o cuando los gastos de subrogación (3-5 % del capital pendiente) no compensan la mejora.
¿Cuánto cuesta una subrogación?
Gastos típicos 2026: comisión de subrogación del banco origen (variable según contrato y año de firma; en hipotecas post-Ley 5/2019, tope legal 0,15-2 % según tipo y año), comisión de apertura del banco destino (0-1 %), tasación nueva (250-500 €), notaría (300-500 €), registro (200-400 €). Total habitual: 2,5-5 % del capital pendiente. Para una hipoteca de 150.000 €, los gastos totales son 3.500-7.500 €. Conviene cuando la rebaja de TAE compensa estos gastos en 2-4 años.
¿Cuánto cuesta una novación?
Habitualmente más barato que subrogar: comisión de novación del banco actual (0,5-1 % típico, 0-0,5 % si se renegocia bien), gastos notariales reducidos (100-300 €) si hay modificación registral. Para una hipoteca de 150.000 €, gastos totales 1.000-2.500 €. La novación de condiciones más sencillas (ampliación de plazo sin tasación nueva) puede ser casi gratuita.
¿El banco actual puede impedir la subrogación?
No directamente. La ley protege el derecho del cliente a subrogar. El banco actual puede plantear una contraoferta para retenerte (es habitual: cuando comunicas que vas a subrogar, el banco mejora condiciones). Pero si decides seguir adelante, no puede bloquear el proceso. Sí puede cobrar la comisión de subrogación pactada, dentro del tope legal vigente al firmar el contrato original.

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