Hipotecas
Gastos de una hipoteca: quién paga cada cosa desde la Ley 5/2019
La confusión más cara al comprar vivienda es mezclar los gastos de la hipoteca con los de la compraventa. Son dos escrituras distintas, con dos repartos distintos, y solo uno de ellos lo fija la ley.
Desde el 16 de junio de 2019 la pregunta “¿quién paga los gastos de la hipoteca?” tiene una respuesta corta y cerrada: casi todo lo paga el banco. El artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 reparte las partidas de forma imperativa y no admite pacto en contrario.
Lo que sigue generando confusión —y presupuestos que se quedan cortos por miles de euros— es que al comprar una vivienda se firman dos escrituras distintas: la de compraventa y la del préstamo hipotecario. La ley solo reparte los gastos de la segunda.
Los gastos de la hipoteca: el reparto que fija la ley
| Partida | Quién la paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Tasación del inmueble | El prestatario | 250-500 € en vivienda |
| Aranceles notariales de la escritura de préstamo | El prestamista | — |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | El prestamista | — |
| Gestoría | El prestamista | — |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | El prestamista | — |
| Copias de la escritura | Quien las solicite | 30-80 € |
De toda la lista, a ti solo te corresponde la tasación. Y como la contratas tú, puedes pedir presupuesto a varias sociedades homologadas por el Banco de España en lugar de aceptar la que te proponga la entidad. El informe vale seis meses; si la operación se alarga, hay que repetirlo y pagarlo otra vez.
Los aranceles notariales están regulados por el Real Decreto 1426/1989 y rondan el 0,3-0,5 % de la responsabilidad hipotecaria; los registrales son sensiblemente menores. En una hipoteca media suman entre 600 y 1.200 € que no salen de tu bolsillo, pero que sí deben figurar a cargo del banco en el cuadro de gastos de la FEIN. Compruébalo: es donde aparecen los intentos de traslado.
Los gastos de la compraventa: los que sí pagas tú
Esta es la otra escritura, y aquí el reparto lo marca el Código Civil y la costumbre, no la Ley 5/2019.
| Partida | Quién la paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| ITP (vivienda usada) | El comprador | 6-10 % del valor, según comunidad autónoma |
| IVA + AJD (obra nueva) | El comprador | 10 % de IVA + 0,5-1,5 % de AJD |
| Aranceles notariales de la compraventa | El comprador, salvo pacto | 600-1.000 € |
| Inscripción de la compraventa en el Registro | El comprador | 400-700 € |
| Plusvalía municipal | El vendedor, salvo pacto | Variable por municipio |
La cifra que descuadra los presupuestos es el impuesto. En vivienda usada, un ITP del 6 % sobre 250.000 € son 15.000 € que hay que tener ahorrados aparte de la entrada, porque no se financian con la hipoteca. La horquilla entre comunidades es amplia: Madrid aplica el 6 % general, y otras comunidades llegan al 10 %.
Regla de bolsillo: entre impuestos y gastos de compraventa, conviene reservar entre un 10 % y un 12 % del precio de la vivienda además de la entrada.
Qué se puede reclamar si firmaste antes de 2019
Para hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019 que incluían una cláusula atribuyendo todos los gastos al cliente, la jurisprudencia permite reclamar:
- La totalidad de lo pagado por gestoría, inscripción registral y tasación.
- La mitad de los aranceles notariales de la escritura de préstamo.
- El AJD no, por la doctrina del Tribunal Supremo de 2018 aplicable a ese periodo.
La reclamación empieza en el servicio de atención al cliente del banco, con copia de la escritura y de las facturas. Si no responde en dos meses o la rechaza, la vía siguiente es el Banco de España o los tribunales. La acción no prescribe con el préstamo: lo que se reclama es la nulidad de una cláusula abusiva.
Cerca de esto están otras dos reclamaciones frecuentes sobre hipotecas antiguas: la cláusula suelo y el IRPH.
El caso donde más se incumple: el capital privado
La Ley 5/2019 no se aplica solo a los bancos. Su artículo 2 alcanza a cualquier persona física o jurídica que conceda estos préstamos de forma profesional, siempre que el prestatario, fiador o garante sea persona física y la garantía sea un inmueble de uso residencial.
Es decir: un préstamo con garantía hipotecaria de un operador de capital privado tiene exactamente el mismo reparto de gastos. Y sin embargo, la práctica habitual de una parte del sector es descontar del importe entregado una partida de “gastos de formalización” de 2.000-6.000 € que incluye notaría, registro y AJD.
Eso no es una comisión: es trasladarte un coste que la ley atribuye a quien presta. Además de indebido, dispara la TAE efectiva, porque reduce el dinero neto que llega a tu cuenta. La mecánica está explicada en diferencia entre TIN y TAE, y el detalle de estas operaciones, en préstamo con garantía hipotecaria.
Antes de firmar
- Pide la FEIN con diez días de antelación y busca el cuadro de gastos: cada partida debe tener asignado quién la paga.
- Contrata tú la tasación, con una sociedad homologada, tras pedir dos o tres presupuestos.
- Señala cualquier gasto de la lista del banco que aparezca a tu cargo. No es negociable a favor del prestamista.
- Presupuesta aparte los gastos de compraventa, que son los que de verdad salen de tu bolsillo.
- Aprovecha el acta notarial previa, que es gratuita y en la que el notario está obligado a resolverte las dudas sobre el contenido de la escritura.
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