Hipotecas
Préstamo con garantía hipotecaria: cuánto prestan, qué cuesta y quién lo concede
La vivienda que ya tienes puede convertirse en liquidez, pero el precio y las reglas cambian mucho según quién ponga el dinero. Esto es lo que presta cada circuito, lo que cuesta de verdad y las tres comprobaciones que evitan firmar con quien no debe.
Un préstamo con garantía hipotecaria convierte una vivienda que ya tienes en liquidez con destino libre. No es una hipoteca de compra: es una operación posterior en la que el inmueble responde de un dinero que puedes usar para reunificar deudas, pagar una herencia, meter capital en un negocio o cubrir un imprevisto grande.
La pregunta útil no es qué es, sino quién te lo da y a qué precio, porque en España conviven dos circuitos con reglas muy distintas: la banca y el capital privado. Prestan importes diferentes sobre la misma casa, cobran tipos distintos y tardan tiempos distintos. Lo que no cambia entre ellos —y casi nadie cuenta— es el marco legal: la Ley 5/2019 se aplica a los dos.
Cuánto prestan sobre tu vivienda: los dos circuitos
El LTV (loan to value, porcentaje del valor de tasación que se financia) es la variable que decide el importe, y es donde más se separan banca y capital privado.
| Banca tradicional | Capital privado | |
|---|---|---|
| LTV sobre vivienda libre | 55-70 % | 30-50 % |
| LTV en segunda carga | 45-55 % del capital libre | 25-40 % del capital libre |
| TAE orientativa 2026 | 5-9 % | 9-14 % |
| Plazo | 10-25 años | 1-15 años, a menudo con cuota de intereses y capital al final |
| Tiempo hasta el dinero | 4-8 semanas | 2-4 semanas |
| Perfil que acepta | Ingresos demostrables, sin ASNEF, DTI bajo | Valora el inmueble más que a ti; admite ASNEF y perfiles atípicos |
| Importe mínimo habitual | 30.000 € | 12.000-20.000 € |
Sobre una vivienda tasada en 200.000 € libre de cargas, la diferencia es de bulto: la banca se mueve entre 110.000 y 140.000 €, y el capital privado entre 60.000 y 100.000 €. Presta menos precisamente porque su plan B es la subasta, y quiere margen de sobra por debajo del valor.
Si la vivienda ya tiene hipoteca, el cálculo se hace sobre el capital libre. Con 80.000 € pendientes sobre una casa de 200.000 €, el equity es de 120.000 € y la segunda carga se calcula sobre esa base con un LTV más conservador, porque en caso de ejecución cobra después del primer acreedor. Lo desarrollamos en segunda hipoteca o segunda carga.
Qué cuesta de verdad: quién paga cada gasto
Aquí está el error que más dinero cuesta en este producto, y es un error evitable porque la ley no deja margen.
El artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 reparte los gastos de forma imperativa —no se puede pactar otra cosa en el contrato:
| Gasto | Quién lo paga por ley | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Tasación del inmueble | El prestatario | 300-600 € en vivienda |
| Gestoría | El prestamista | — |
| Aranceles notariales de la escritura de préstamo | El prestamista | — |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | El prestamista | — |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | El prestamista | — |
| Copias de la escritura | Quien las pida | 30-80 € |
Es decir: de la lista de gastos de una hipoteca, al prestatario solo le corresponde la tasación. Todo lo demás es del prestamista desde 2019. Y sin embargo, la práctica habitual de una parte del mercado de capital privado es descontar del importe entregado una partida de “gastos de formalización” de 2.000-6.000 € que incluye notaría, registro y AJD. Eso no es una comisión: es trasladarte un coste que la ley atribuye a quien presta.
Dos consecuencias prácticas:
- Pide el desglose por escrito antes de firmar. Si en el cuadro de gastos aparece AJD, notaría, gestoría o registro a tu cargo, señálalo. No es negociable a favor del prestamista: es norma de derecho necesario.
- Ese descuento dispara la TAE. Un préstamo de 60.000 € del que solo recibes 55.000 € porque te han descontado 5.000 € de “gastos” tiene un coste efectivo muy superior al anunciado. Es la misma mecánica que explicamos en la diferencia entre TIN y TAE: lo que decide el precio es el dinero neto que entra en tu cuenta.
El detalle completo, con cifras por comunidad autónoma, está en gastos de un préstamo con garantía hipotecaria.
La Ley 5/2019 también se aplica al capital privado
Es la parte que más desconoce quien busca una “hipoteca de capital privado”, y la que más protege.
El artículo 2 de la Ley 5/2019 no exige que quien presta sea un banco. Se aplica a cualquier persona física o jurídica que conceda estos préstamos de forma profesional, siempre que el prestatario, fiador o garante sea persona física y la garantía sea una hipoteca sobre un inmueble de uso residencial. Ni siquiera hace falta que seas consumidor en sentido estricto: basta con que la garantía sea tu vivienda.
Eso te da, también frente a un prestamista privado:
- FEIN y FiAE con diez días naturales de antelación. La Ficha Europea de Información Normalizada trae las condiciones vinculantes; la Ficha de Advertencias Estandarizadas, los riesgos concretos. Diez días para leerlas, no diez minutos.
- Acta notarial previa y gratuita. Antes de firmar, un notario que eliges tú comprueba en un acta que has recibido la documentación en plazo y que entiendes lo que firmas. No la pagas y sin ella la escritura no se autoriza.
- El reparto de gastos del artículo 14.
- Límites al vencimiento anticipado (artículo 24): en vivienda habitual hacen falta 12 cuotas impagadas o el 3 % del capital durante la primera mitad del préstamo, y 15 cuotas o el 7 % en la segunda mitad.
- Interés de demora topado en el interés remuneratorio más tres puntos, sin capitalización.
Un operador serio de capital privado conoce todo esto y lo cumple. Uno que te propone firmar “en tres días” o que prescinde del acta previa está fuera de la ley, y lo que hay detrás casi nunca es prisa por ayudarte.
Las tres comprobaciones antes de firmar
1. Que el prestamista esté inscrito. La Ley 5/2019 obliga a prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario a inscribirse en un registro público: el del Banco de España cuando operan en más de una comunidad autónoma, o el del órgano autonómico competente cuando operan en una sola. Es consultable. Un operador profesional que no aparece está incumpliendo, y ese dato basta para parar la operación.
2. Que la tasación la haga una sociedad homologada. La tasación es el único gasto que te corresponde y también la cifra que decide cuánto te prestan. Debe hacerla una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, y la contratas tú. Si el prestamista insiste en “su” tasador y te lo cobra aparte, hay conflicto de interés. Cómo se calcula el valor y qué recortes aplica cada circuito está en cómo tasan tu vivienda.
3. Que no haya ningún pago tuyo antes de la firma. Ni provisión de fondos, ni estudio, ni “reserva de capital”. Los gastos legítimos se pagan al proveedor correspondiente (la tasadora) o los asume el prestamista. Cualquier transferencia a la cuenta del prestamista antes de la escritura es la señal de fraude más repetida del sector, y la primera de las cinco que conviene reconocer.
Cuándo compensa y cuándo no
Compensa cuando se cumplen las tres a la vez:
- El importe supera los 30.000 € o el plazo los ocho años, donde el préstamo personal ya no llega.
- El destino tiene retorno o evita un coste mayor: cancelar deuda al 20 % TAE con dinero al 10 %, pagar el Impuesto de Sucesiones para no perder una herencia, una reforma que evita un deterioro caro.
- La cuota cabe con holgura en tu presupuesto incluso si tus ingresos bajan un 20 %.
No compensa en estos casos, por mucho que la operación se apruebe:
- Consumo o gasto aplazable. Poner la vivienda a responder de un viaje o un coche es desproporcionado.
- Cuando el problema es de ingresos, no de liquidez. Si la deuda crece porque no llegas a fin de mes, hipotecar la casa retrasa el desenlace y añade el riesgo de perderla. Ahí la conversación es otra: cancelar deudas y, si procede, Ley de Segunda Oportunidad.
- Para importes pequeños. Por debajo de 15.000 €, los gastos y las semanas de trámite se comen la ventaja de tipo frente a un préstamo personal.
- Si la vivienda es el único patrimonio de la familia y la operación es de terceros. Avalar con tu casa el préstamo de otro es el escenario donde más gente pierde el inmueble; lo analizamos en aval hipotecario de un tercero.
Ejemplo con números
Vivienda tasada en 180.000 €, libre de cargas. Necesidad: 50.000 € para cancelar cuatro deudas que suman 48.000 € con una cuota conjunta de 1.150 €/mes.
| Banca (si aprueba) | Capital privado | |
|---|---|---|
| LTV aplicado | 60 % → hasta 108.000 € | 40 % → hasta 72.000 € |
| Importe concedido | 50.000 € | 50.000 € |
| Plazo | 15 años | 10 años |
| TAE orientativa | 6,5 % | 11,5 % |
| Cuota | 430 € | 687 € |
| Intereses totales | 27.483 € | 32.429 € |
| Tasación a tu cargo | 450 € | 450 € |
| Tiempo hasta el dinero | 6 semanas | 3 semanas |
Frente a los 1.150 €/mes de las cuatro deudas, las dos opciones alivian la caja. La diferencia está en el coste total y en el riesgo: la vía bancaria ahorra unos 4.950 € de intereses, y la privada existe cuando la bancaria no está disponible. Lo que ninguna de las dos hace es reducir la deuda: la reordena y la traslada a tu vivienda. Ese es el precio real de la operación y conviene decirlo con claridad antes de firmar.
Si el rechazo bancario viene de estar en ASNEF, la secuencia razonable es la estrategia puente: capital privado ahora, cancelar la deuda que te fichó, salir del registro y refinanciar con banca a los 12-18 meses. Y si lo que buscas es el panorama completo del circuito privado, está en el pilar de capital privado.
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