Si necesitas más dinero y ya tienes una hipoteca, probablemente te plantees dos caminos: pedir una ampliación de hipoteca (novación) con tu banco o contratar una segunda hipoteca (segunda carga) sobre la misma vivienda. No son lo mismo: varían en trámites, costes, tipos de interés, plazos y nivel de exigencia.
- Qué es ampliar tu hipoteca (novación) y qué implica
- Qué es una segunda hipoteca (segunda carga)
- Comparativa rápida: ampliación vs segunda hipoteca
- Requisitos habituales y límites: la importancia del LTV y de tus ingresos
- Costes reales en España: cómo estimarlos bien
- 1) Ampliación de hipoteca (novación)
- 2) Segunda hipoteca
- Ejemplos numéricos sencillos
- Ejemplo A: necesitas 50.000 €
- Ejemplo B: tu banco no quiere ampliar, pides 30.000 €
- Cuándo suele interesar cada opción
- Ampliación de hipoteca (novación) suele interesar si…
- Segunda hipoteca suele interesar si…
- Riesgos y precauciones clave
- Pasos para solicitarlo y mejorar tus opciones
- Alternativas si ninguna te encaja
En esta guía te explico, con números sencillos, cuándo suele convenir una u otra, qué requisitos miran los bancos y cómo estimar el coste total para no llevarte sorpresas. Contenido informativo. Consulta condiciones actualizadas con tu entidad.
Qué es ampliar tu hipoteca (novación) y qué implica
La ampliación de hipoteca es una novación: un acuerdo con tu banco para modificar condiciones de tu préstamo hipotecario: subir el capital, alargar el plazo, cambiar el tipo (fijo/variable), o combinaciones de lo anterior. Se mantiene el mismo préstamo, con el mismo número, y no creas una nueva carga.
Claves prácticas:
- Suele exigir que tu historial de pagos sea impecable y que tu perfil (ingresos/estabilidad) siga siendo sólido.
- El banco reevalúa tu LTV (loan-to-value) y tu ratio de endeudamiento.
- Hay costes de notaría, registro, gestoría, tasación (si procede) y posibles comisiones de novación. El detalle real de gastos lo tienes desglosado aquí: gastos de un préstamo con garantía hipotecaria.
- Ventaja: normalmente, mejores tipos que una segunda hipoteca y menos comisiones totales.
Consejo: si quieres revisar más variables a la vez (tipo, diferenciales, comisiones, carencia, etc.), prepara argumentos y documentación y negocia en bloque. Esta guía te puede ayudar a plantear la conversación: cómo renegociar con tu banco.
Qué es una segunda hipoteca (segunda carga)
Una segunda hipoteca es un nuevo préstamo con garantía sobre la misma vivienda ya hipotecada. Puede firmarse con tu banco actual o con otra entidad (banca o capital privado). Se inscribe como segunda carga en el Registro, por detrás de la primera: en caso de impago, cobra primero la entidad de la primera hipoteca.
Claves prácticas:
- El tipo de interés suele ser más alto que en una ampliación, al existir más riesgo para el prestamista.
- Permite conseguir financiación cuando tu banco no quiere novar o si buscas rapidez con otra entidad.
- Los prestamistas miran el LTV total (suma de primera + segunda hipoteca sobre el valor de tasación). Aquí te explicamos cómo se calcula el LTV y cuánto te pueden prestar: LTV en préstamos con garantía.
Si quieres profundizar en funcionamiento, límites y riesgos específicos, revisa esta guía dedicada: segunda hipoteca (segunda carga).
Comparativa rápida: ampliación vs segunda hipoteca
| Aspecto | Ampliación de hipoteca (novación) | Segunda hipoteca (segunda carga) |
|---|---|---|
| Producto | Modificas tu hipoteca actual | Nuevo préstamo sobre la misma vivienda |
| Tipo de interés | Generalmente más bajo | Generalmente más alto |
| Plazos | Puede alargarse el plazo remanente | Plazo propio, suele ser más corto |
| Costes | Comisión de novación (0%–1%), notaría, registro, gestoría, tasación | Comisión de apertura (0%–1,5%), notaría, registro, gestoría, tasación |
| Rapidez | Media (requiere aprobación interna y escritura) | Variable; banca y capital privado pueden ser más ágiles |
| Riesgo | Menor coste total si te lo conceden | Mayor coste y riesgo de sobreendeudamiento |
| Exigencia | Alta: historial impecable, DTI controlado | Alta; algunos aceptan más riesgo con tipos mayores |
| Impacto en CIRBE | Se actualiza tu saldo y condiciones | Aparece un nuevo préstamo adicional |
Nota: CIRBE es la central de información crediticia del Banco de España. Afecta a futuras solicitudes de financiación.
Requisitos habituales y límites: la importancia del LTV y de tus ingresos
Dos variables mandan:
- LTV (loan-to-value): porcentaje de deuda total sobre el valor de tasación. En vivienda habitual, muchos bancos buscan que el LTV final no supere el 70%–80% (varía por perfil y entidad). En segundas residencias, límites más conservadores.
- DTI o ratio de endeudamiento: que tus cuotas mensuales totales no superen el 30%–35% de tus ingresos netos. Si ya estás en el límite, será difícil que te amplíen y quizá tampoco te den una segunda hipoteca.
Otros puntos clave:
- Historial de pago de tu hipoteca y resto de préstamos.
- Estabilidad laboral e ingresos (nómina fija, antigüedad o facturación si eres autónomo).
- Ausencia de incidencias en ficheros de morosidad. Si estás en ASNEF, la banca suele cerrar la puerta a novaciones; una segunda hipoteca con capital privado puede existir, pero con costes y riesgos elevados. Para ese supuesto, lee esto antes de decidir: préstamo con aval hipotecario estando en ASNEF.
Costes reales en España: cómo estimarlos bien
Importante: los costes dependen de tu comunidad autónoma, de la entidad y de si se trata de una novación o de un nuevo préstamo. Como regla general:
1) Ampliación de hipoteca (novación)
- Comisión de novación: 0%–1% sobre capital afectado (si la hay).
- Notaría, registro, gestoría: varios cientos de euros (dependerá del capital y aranceles).
- Tasación: 250 €–500 € aprox. (si te la exigen).
Desglose y rangos más detallados, con ejemplos actualizados: gastos reales de préstamos con garantía.
2) Segunda hipoteca
- Comisión de apertura: 0%–1,5% habitualmente (según banco/financiera).
- Notaría, registro, gestoría: similares a una hipoteca nueva pero con capital menor.
- Tasación: 250 €–500 € aprox.
- Otros: seguros vinculados si lo exige la entidad (valora si de verdad compensan).
Aviso de riesgo: el coste total (TAE) incluye intereses, comisiones y gastos. No compares solo el TIN. Si necesitas repasar la diferencia entre TIN (tipo nominal) y TAE (tasa anual equivalente), aquí lo explicamos con claridad: TIN vs TAE.
Ejemplos numéricos sencillos
Supongamos vivienda habitual tasada en 200.000 €, con 90.000 € pendientes en tu hipoteca actual (LTV 45%). Tu banco permite LTV hasta el 70%.
Ejemplo A: necesitas 50.000 €
- Ampliación: subir a 140.000 € de deuda total (LTV 70%). Si el nuevo capital (50.000 €) se financia a 10 años al 4% TIN, la cuota aproximada serían 505 € al mes. Costes de novación: por ejemplo, 0,5% de comisión (250 €) + notaría/registro/gestoría + tasación.
- Segunda hipoteca: préstamo de 50.000 € a 10 años al 7,5% TIN. Cuota aproximada 594 € al mes. Costes: comisión de apertura, notaría/registro/gestoría/tasación. TAE final previsiblemente superior a la de la ampliación.
Conclusión: si tu banco te ofrece la ampliación y encajas en sus criterios, probablemente pagues menos en conjunto.
Ejemplo B: tu banco no quiere ampliar, pides 30.000 €
- Segunda hipoteca: 30.000 € a 8 años al 8,5% TIN. Cuota aprox. 399 € al mes. Requisitos: LTV total post-operación por debajo del límite de la entidad (p. ej., 70%–75%) y DTI que lo permita.
Nota: los cálculos son orientativos, sin comisiones ni seguros. La TAE final será superior. Usa el cuadro de amortización para ver cómo evoluciona tu deuda y cuánto pagas en intereses a lo largo del tiempo.
Cuándo suele interesar cada opción
Ampliación de hipoteca (novación) suele interesar si…
- Tienes buen historial y margen claro de LTV y DTI.
- Buscas menor coste total y mantener las condiciones en tu banco.
- El destino es una reforma, estudios o cancelar deudas a un coste inferior a tus préstamos actuales.
Segunda hipoteca suele interesar si…
- Tu banco no acepta la novación o las condiciones que ofrece no te encajan.
- Necesitas agilidad y otra entidad puede moverse más rápido.
- Quieres separar el nuevo préstamo de la hipoteca existente (plazo propio, cuadro independiente).
Si pides una segunda hipoteca, recuerda que el total de cargas sobre la vivienda y tu capacidad de pago deben seguir siendo sostenibles. Si no, corres el riesgo de sobreendeudarte.
Riesgos y precauciones clave
- Tu vivienda está en juego: ambas opciones emplean tu casa como garantía. Valora escenarios de tensión (paro, bajada de ingresos) y deja colchón de seguridad.
- Tipo de interés: en segundas hipotecas suele ser mayor; calcula el coste total (TAE) y compáralo con la alternativa de novación.
- Gastos: saca el lápiz y suma comisiones, notaría, registro, gestoría y tasación. Aquí tienes un desglose útil para no olvidar partidas: gastos reales de préstamos con garantía.
- CIRBE: un nuevo préstamo suma carga en tus informes, y puede dificultar futuras operaciones (qué es la CIRBE).
- Cláusulas: revisa comisiones por amortización anticipada, vinculaciones (seguros), carencias, obligaciones y condiciones de vencimiento anticipado.
Pasos para solicitarlo y mejorar tus opciones
- Calcula tu LTV actual y objetivo tras la operación. Si te acercas al 70%–80%, ve con cuidado. Te puede ayudar esta guía: cómo calcular el LTV.
- Revisa tu DTI y tu presupuesto. Intenta no superar el 30%–35% de tus ingresos netos en cuotas totales.
- Prepara documentación: nóminas/IRPF, vida laboral, extractos, recibos de hipoteca, escrituras, nota simple, tasación reciente si la tienes.
- Negocia primero la novación con tu banco. Si no es viable o las condiciones no son competitivas, compara ofertas de segunda hipoteca en varias entidades.
- Lee la letra pequeña antes de firmar. Busca costes totales, comisiones y atajos para reducirlos. Aquí tienes consejos prácticos para sentarte con el banco: renegociación de préstamos.
En operaciones complejas, plantéate contar con un profesional independiente. Si es financiación con garantía inmobiliaria, recuerda qué hacen y cómo cobrarán los ICI (intermediarios de crédito inmobiliario) antes de contratar.
Alternativas si ninguna te encaja
- Línea de crédito con garantía hipotecaria: puede dar flexibilidad si vas a usar el dinero en fases y quieres pagar intereses solo por lo dispuesto.
- Crédito personal: útil para importes moderados si cuentas con buen perfil y no quieres tocar la hipoteca (tipos más altos y plazos más cortos).
- Vender activos o reducir gasto: a veces es la opción con menor riesgo.
Si arrastras incidencias en ficheros de morosidad, lee antes este análisis con escenarios y riesgos reales: préstamo con aval hipotecario con ASNEF.
Disclaimer: Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero o legal. Las condiciones, comisiones e impuestos pueden variar según la entidad y tu comunidad autónoma. Verifica la oferta vinculante y la FIPER antes de firmar.