La dación en pago es una salida legal para quienes no pueden seguir pagando su hipoteca: entregar la vivienda al banco a cambio de cancelar la deuda. No es automática ni un derecho general, pero existe y puede negociarse en determinadas circunstancias. En esta guía te explico, con un enfoque práctico, qué es, cuándo puede aplicarse, qué exige la banca, cómo prepararla bien y qué consecuencias tiene. Contenido informativo. Consulte condiciones actualizadas con su entidad y, si es posible, con un profesional.
- Qué es la dación en pago y cuándo se usa
- Requisitos habituales que puede exigir el banco
- Pasos para solicitar y negociar la dación en pago
- 1) Explora primero soluciones menos drásticas
- 2) Prepara un dossier sólido
- 3) Haz una propuesta por escrito
- 4) Negociación: puntos clave
- 5) Firma y efectos registrales
- Cómo afecta a avalistas y fiadores
- Consecuencias y efectos de la dación en pago
- Ejemplo numérico: ¿qué cambia con dación vs ejecución?
- ¿Puedo quedarme en la vivienda con alquiler social tras la dación?
- Alternativas a la dación: agótalas antes
- Comparativa rápida: dación vs reestructuración vs Segunda Oportunidad
- Si el banco rechaza la dación: plan B
- Errores comunes que debes evitar
- Checklist de documentos útiles
- Preguntas clave para sentarte con el banco
- Conclusión
Qué es la dación en pago y cuándo se usa
La dación en pago consiste en ceder la propiedad de la vivienda hipotecada a la entidad financiera para saldar total y definitivamente la deuda pendiente del préstamo (principal, intereses y, en su caso, costas). El objetivo es evitar una ejecución hipotecaria y el riesgo de que, tras subasta, siga existiendo deuda remanente.
Es más habitual en hipotecas sobre vivienda habitual y en situaciones de vulnerabilidad financiera o riesgo claro de impago. Puede acordarse con el banco dentro de su política interna o, si está adherido, en el marco del Código de Buenas Prácticas (CBP). En cualquier caso, no se concede de oficio; hay que solicitarla y negociarla.
Requisitos habituales que puede exigir el banco
No hay una lista única válida para todos, pero en la práctica las entidades suelen valorar:
- Destino y tipo de inmueble: preferencia por vivienda habitual frente a segundas residencias o inmuebles de inversión.
- Situación económica: caída de ingresos, desempleo, separación/divorcio, incremento de cuota, cargas familiares. Importa la capacidad real de pago.
- Relación deuda/valor (LTV): cuánto se debe frente al valor actual del inmueble. Si el valor de mercado cubre poco la deuda, la dación puede ser más compleja.
- Ausencia de otros bienes líquidos relevantes: si hay ahorros o activos fácilmente realizables, el banco podría negarse.
- Avalistas y garantías adicionales: es crítico acordar que la dación libera también a avalistas y fiadores.
- Buen estado y situación registral: sin cargas ocultas, ocupantes distintos de la unidad familiar, ni reservas de usufructo o similares.
Si tu banco está adherido al CBP, existen umbrales y criterios de vulnerabilidad y un itinerario (reestructuración, quita y, en último término, dación) que pueden aplicarse. Es un marco útil, pero la valoración final es caso a caso y conviene preparar muy bien la solicitud.
Pasos para solicitar y negociar la dación en pago
1) Explora primero soluciones menos drásticas
Antes de plantear la dación, intenta vías que preserven la vivienda si es viable: una renegociación con tu banco, carencia temporal, ampliación de plazo o reestructuración integral. Valora el impacto en tu cuota y tu estabilidad. Esta fase muestra buena fe y puede mejorar tu posición negociadora.
2) Prepara un dossier sólido
Ordena la documentación que acredite tu situación y la inviabilidad de seguir pagando:
- DNI, escritura de hipoteca, recibos, cuadro de amortización y deuda pendiente.
- Ingresos actuales (nóminas, prestaciones), declaración IRPF, y gastos fijos.
- Libro de familia, certificados de discapacidad o dependencia si aplica.
- Justificantes de desempleo/ERTE o caída de facturación (autónomos).
- Informe de cargas registrales y, si puedes, valoración de mercado orientativa.
3) Haz una propuesta por escrito
Solicita formalmente la dación, argumentando con datos por qué la venta ordenada o la continuidad en el pago no son realistas. Pide expresamente la cancelación plena de la deuda y la liberación de avalistas/fiadores. Si te interesa, plantea opción de alquiler social en la vivienda tras la dación (temporal), si la entidad lo contempla.
4) Negociación: puntos clave
- Alcance de la cancelación: debe ser total, incluyendo intereses de demora y costas, sin deuda remanente.
- Avalistas/fiadores: exige que la liberación conste por escrito en el acuerdo y en la escritura.
- Plazos: tiempos para entrega de llaves, desalojo, y firma notarial.
- Alquiler social: si procede, renta, duración y condiciones.
5) Firma y efectos registrales
Se formaliza en escritura pública. El banco se adjudica la vivienda y tú quedas liberado de la deuda, según lo pactado. Comprueba que se tramita la cancelación registral de la hipoteca y anota la extinción en tu expediente.
Importante: no entregues llaves ni abandones la vivienda sin un acuerdo firmado. Las promesas verbales no te protegen.
Cómo afecta a avalistas y fiadores
La dación no siempre los libera por defecto. Debe quedar recogido de forma expresa en el acuerdo. De lo contrario, la entidad podría reclamarles el hipotético remanente. Antes de firmar, revisa con lupa este punto. Para entender mejor sus riesgos y obligaciones, consulta las responsabilidades del avalista.
Consecuencias y efectos de la dación en pago
- Pierdes la propiedad de la vivienda y la posesión tras el plazo pactado.
- Cancelación de deuda: si el acuerdo dice “total y definitiva”, no queda remanente.
- Impacto crediticio: la entidad puede reportar la operación y el historial previo de impagos. No es un embargo, pero puede limitar tu acceso a crédito en el corto/medio plazo.
- Gastos e impuestos: pueden existir costes notariales/registrales o impuestos locales según el caso. Algunas normativas prevén exenciones o reducciones; consulta la regulación vigente en tu municipio y un asesor fiscal.
Si la alternativa era la ejecución, la dación suele evitar años de deuda arrastrada. Para el banco, también reduce plazos y costes de reclamación y comercialización.
Ejemplo numérico: ¿qué cambia con dación vs ejecución?
Imagina una hipoteca sobre vivienda habitual:
- Deuda pendiente: 180.000 €
- Valor de mercado estimado actual: 130.000 €
- Comisiones e intereses de demora acumulables si hay impago: 10.000 € (orientativo)
Escenarios simplificados:
- Con dación en pago: el banco acepta la vivienda y cancela la deuda al 100%. Tú entregas llaves y se cancela la hipoteca en el Registro. Resultado: 0 € de deuda remanente.
- Con ejecución hipotecaria: si el banco adjudica la vivienda por, por ejemplo, 130.000 €, y la deuda total reclamada asciende a 190.000 €, podría quedar un remanente de 60.000 € más intereses y costas. Seguiría reclamable, incluso a avalistas.
La dación evita ese remanente, aunque el coste es perder la vivienda. La decisión debe sopesarse con frialdad.
¿Puedo quedarme en la vivienda con alquiler social tras la dación?
Algunas entidades contemplan, según su política y normativa aplicable, ofrecer un alquiler social temporal a la familia que entrega la vivienda, con rentas moderadas y duración limitada. No es un derecho general ni se aplica siempre. Si te interesa, proponlo durante la negociación y exige que quede reflejado por escrito con renta, duración y condiciones de prórroga.
Alternativas a la dación: agótalas antes
- Reestructuración/novación de la hipoteca: ampliar plazo, bajar cuota, cambiar tipo de interés, o introducir carencia temporal. Útil si tu problema es transitorio.
- Quita o refinanciación de deudas: pactar una reducción de deuda o unificar préstamos para rebajar cuota global.
- Venta ordenada de la vivienda: ganar tiempo para vender al mejor precio y cancelar la hipoteca sin remanente.
- Segunda Oportunidad: si tu situación es insostenible, valora la Ley de la Segunda Oportunidad, que puede exonerar deudas bajo condiciones.
- Negociación integral: aprende a negociar con tu banco propuestas realistas y con documentación impecable.
Si ya estás en impago o al borde, repasa los riesgos legales de no pagar para actuar a tiempo y con criterio.
Comparativa rápida: dación vs reestructuración vs Segunda Oportunidad
| Opción | Qué resuelve | Mantienes la vivienda | Deuda remanente | Cuándo encaja |
|---|---|---|---|---|
| Dación en pago | Cancela la hipoteca entregando la vivienda | No | No (si el acuerdo es de cancelación total) | Imposibilidad real y estructural de pagar |
| Reestructuración/Carencia | Reduce cuota y gana tiempo | Sí | Sí (sigue existiendo deuda) | Problema temporal de liquidez |
| Segunda Oportunidad | Posible exoneración de deudas (no siempre todas) | Normalmente no | Puede exonerarse en parte o total | Sobreendeudamiento general y buena fe |
Si el banco rechaza la dación: plan B
- Reforzar documentación (caída de ingresos, informe social, cargas familiares) y reintentar con una propuesta mejor estructurada.
- Proponer una venta con entrega pactada (venta directa a tercero que permita cancelar deuda sin ejecución).
- Valorar la Segunda Oportunidad si hay sobreendeudamiento global.
- Asesorarte con profesionales. Evita intermediarios que prometen resultados garantizados o piden pagos por adelantado sin contrato claro.
Errores comunes que debes evitar
- Entregar llaves sin acuerdo escrito y sin cancelar deuda: puedes seguir debiendo dinero.
- Olvidar a los avalistas: exige su liberación expresa en la escritura.
- Confiar en promesas verbales: todo debe estar en el documento final.
- No revisar impuestos y costes: pregunta por gastos notariales/registrales y posibles tributos locales.
- Firmar renuncias amplias sin comprender su alcance (revisar siempre con asesoría).
Checklist de documentos útiles
- DNI/NIE de titulares y avalistas, libro de familia.
- Escritura de la hipoteca, recibos y deuda pendiente actualizada.
- Contratos de trabajo, nóminas o prestaciones; en autónomos, alta y declaraciones.
- Declaración de la renta, empadronamiento, certificado de discapacidad si aplica.
- Certificado de ocupación (quién vive en la vivienda), cargas registrales actualizadas.
- Propuesta por escrito de dación con alcance de cancelación y liberación de avalistas.
Preguntas clave para sentarte con el banco
- ¿Qué requisitos valoran para aceptar una dación en pago en mi caso concreto?
- Si se acepta, ¿la cancelación es total y se libera a todos los avalistas/fiadores?
- ¿Cabe un alquiler social temporal tras la dación? ¿En qué condiciones?
- ¿Qué costes notariales/registrales asumiría cada parte?
- ¿Qué plazos manejamos para firma, entrega y cancelación registral?
Conclusión
La dación en pago es una herramienta válida cuando pagar la hipoteca se ha vuelto imposible de forma estructural. Bien planteada, puede cerrar el problema sin arrastrar deuda durante años. La clave está en documentar, negociar y dejarlo todo por escrito (incluida la liberación de avalistas). Si aún tienes margen, intenta antes una solución conservadora como la reestructuración o la venta ordenada. Y si no, valora vías como la Segunda Oportunidad. Recuerda: esto no es asesoramiento legal personalizado; cada caso exige revisar documentos y normativa vigente.