Gastos de un préstamo con garantía hipotecaria (capital privado y banco): desglose real, ejemplos y cómo reducirlos

Cuando pides un préstamo con garantía hipotecaria (usando tu vivienda o un local como aval), los intereses no son el único coste. Hay tasación, notaría, registro, gestoría, impuestos y, según el caso, comisiones de apertura o intermediación. Entender ese desglose te permite comparar bien y ahorrar cientos o miles de euros.

En esta guía explicamos, con números orientativos, cuánto suele costar formalizar una hipoteca de consumo tanto en banca como en capital privado, quién paga cada partida y cómo reducirlas. Contenido informativo. Consulta condiciones actualizadas con la entidad antes de firmar.

Qué gastos tiene un préstamo con garantía hipotecaria

En una operación con inmueble como aval (vivienda, local, nave, garaje…), estos son los gastos más habituales:

Tasación (ECO)

La hace una sociedad homologada y determina el valor del inmueble a efectos de préstamo. Coste orientativo: 250–450 € para pisos; 450–900 € en chalets o inmuebles singulares. Suele pagarla el cliente. Algunas entidades aceptan una tasación válida de los últimos 6 meses.

La tasación es clave para el LTV (loan to value), ratio que condiciona cuánto te prestan. Si quieres profundizar, revisa cómo el LTV decide el importe máximo.

Notaría

Aranceles regulados según capital, folios, copias y complejidad. En operaciones tipo de 30.000–150.000 €, la matriz suele moverse entre 400–900 €; copias adicionales 10–50 € cada una. En banca, tras la LCI, gran parte la asume el prestamista; en capital privado es frecuente que los asuma el cliente (matices más abajo).

Registro de la Propiedad

Inscripción de la hipoteca. Rangos habituales: 200–500 € según capital y finca. En banca los asume el prestamista en hipotecas de consumo; en capital privado suele repercutirse al cliente.

Gestoría

Tramita liquidación de impuestos y presentación en registro. Suele costar 150–350 €. Quién paga depende del canal y de si la operación está sujeta a la LCI.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

En préstamos con garantía hipotecaria, por ley el sujeto pasivo del AJD es el prestamista (no el cliente). En la práctica, puede repercutirse en precio/comisiones. Tipo aplicable: varía por Comunidad Autónoma (orientativamente 0,5%–1,5% sobre la base imponible). Si te lo cargan directamente a ti, pide explicación y justificación normativa.

Comisiones de apertura y estudio

– Banca: apertura 0%–1,5% habitual. Estudio suele ser 0% actualmente.
– Capital privado: apertura 2%–5% es frecuente; puede haber comisión de estudio o de disponibilidad.

Estas comisiones afectan a la TAE (Tasa Anual Equivalente), que incluye intereses, comisiones y periodicidad. Repasa las diferencias entre TIN y TAE para comparar bien.

Intermediación y corretaje

Si interviene un intermediario, puede cobrar honorarios (habitual 1%–5% del capital). Exige factura y que quede reflejado de forma clara (quién lo cobra, cuándo y por qué servicio). Si buscas profesionales, antes verifica solvencia y transparencia con este checklist para identificar prestamistas e intermediarios serios.

Seguros vinculados

No pueden obligarte a contratar con una compañía concreta, pero pueden bonificar el tipo si contratas (vida, hogar, protección de pagos). Calcula el coste real y compara. Aquí te explicamos qué cubre un seguro de protección de pagos y cuándo compensa.

Provisión de fondos

Anticipo para notaría, registro, gestoría, copias y otros. Pide presupuesto desglosado y posterior liquidación con justificantes.

Quién paga cada gasto: banca vs capital privado

Desde 2019, la Ley de Crédito Inmobiliario (LCI) y cambios fiscales fijan que en hipotecas de consumo (persona física como prestatario/fiador sobre inmueble residencial) el prestamista asume: notaría (matriz), registro, gestoría y AJD; el cliente paga la tasación y las copias que solicite. En capital privado, si el prestamista actúa de forma profesional y el préstamo está bajo el ámbito de la LCI, aplica el mismo reparto. No obstante, en la práctica algunos lo repercuten en precio (comisiones).

En préstamos a empresas o con fines no cubiertos por la LCI, el reparto puede pactarse y es común que el cliente asuma la mayoría de gastos. Revisa siempre la FEIN/FIPRE (información precontractual) y el borrador de escritura con tiempo.

Coste total orientativo: ejemplo comparado (100.000 €)

Escenario de referencia para un préstamo con hipoteca sobre vivienda. Son cifras orientativas, pueden variar por entidad, comunidad autónoma y complejidad del caso.

Nota: en banca, los gastos de notaría/registro/gestoría los asume el prestamista, pero pueden existir comisiones. En capital privado, es común ver comisiones más altas y honorarios de intermediación.

Cómo afecta a la TAE: del TIN a la realidad

– TIN (Tipo de Interés Nominal): el porcentaje anual que se aplica al capital prestado sin considerar comisiones ni gastos.
– TAE (Tasa Anual Equivalente): incluye TIN, comisiones y la periodicidad de los pagos. Es el indicador para comparar ofertas.

Ejemplo orientativo: capital 100.000 €, plazo 5 años, TIN 8% (cuota aprox. 2.026 € al mes). Si te cobran 3.000 € de apertura y 1.600 € en gastos iniciales, recibes neto ~95.400 € pero pagas intereses sobre 100.000 €. La TAE efectiva puede situarse en el entorno del 10,5%–12% (según cómo se cobren y si se financian o se detraen de la entrega). Por eso, exige siempre la TAE con todos los costes incluidos.

Si te planteas usar tu vivienda como aval, primero entiende el producto: qué es un préstamo con garantía hipotecaria y cómo aprovecharlo.

Cómo reducir los gastos: 10 acciones prácticas

1. Pide presupuesto desglosado (tasación, notaría, registro, gestoría, comisiones). Evita cifras redondas sin detalle.
2. Reutiliza tasación ECO si está vigente (normalmente hasta 6 meses). Negocia que la acepten.
3. Compara 2–3 notarios y gestorías si no están cerrados por la entidad. Los aranceles son regulados, pero hay diferencias en copias y servicios.
4. Negocia la comisión de apertura. Bajar del 3% al 2% en 100.000 € ahorra 1.000 €.
5. Intermediación a éxito y por escrito: paga sólo si se firma y con factura. Intenta topes (cap) al porcentaje.
6. Evita seguros innecesarios o busca alternativas más baratas con coberturas similares.
7. Reduce copias notariales a las imprescindibles y solicita versión electrónica cuando proceda.
8. Elige bien el plazo: plazos más largos reducen cuota pero aumentan intereses totales; busca equilibrio.
9. Agiliza la documentación para evitar segundas visitas a notaría y sobrecostes. Aquí tienes la checklist de documentación para préstamos de capital privado con garantía.
10. Si vas a unificar deudas, calcula el coste total de cambiar varias deudas por una. Puede compensar si bajas TAE. Revisa cómo funciona la consolidación de deudas.

Señales de alerta antes de firmar

• Retenciones opacas en notaría (dinero que no te entregan sin justificar). Exige desglose y justificantes.
• Gastos que deberían asumir otros (p. ej., AJD) pasados al cliente sin base legal.
• Falta de FEIN/FIPRE o poco tiempo para leerla. Tienes derecho a recibirla con antelación suficiente.
• Cláusulas poco claras sobre vencimiento anticipado, intereses de demora o penalizaciones.
• Prestamista o intermediario no identificado o sin inscripción cuando proceda. Antes de seguir, revisa esta lista de verificación.

Caso práctico: 30.000 € en capital privado a 3 años

Supuesto orientativo: préstamo con garantía hipotecaria sobre vivienda libre de cargas.

• Capital: 30.000 €
• Plazo: 36 meses
• TIN: 12% anual (1% mensual aprox.)
• Comisión de apertura: 4% (1.200 €)
• Intermediación: 2% (600 €)
• Tasación: 350 €
• Notaría + Registro + Gestoría + otros: 800 €

Total costes iniciales a cargo del cliente: ~2.950 €. Si se detraen del desembolso, recibirías ~27.050 € pero pagarías cuotas sobre 30.000 €. La TAE efectiva se situaría sensiblemente por encima del 12% nominal, en el entorno del 16%–18% según calendario de pagos y cuándo se cobran las comisiones.

Antes de entrar en una segunda carga, compara alternativas como una segunda hipoteca o incluso una línea de crédito con garantía hipotecaria si tus necesidades son variables.

Resumen y próximos pasos

Los gastos de formalización pesan mucho en el coste real de un préstamo con garantía hipotecaria, especialmente en capital privado por las comisiones. Pide la TAE con todo incluido, compara presupuestos desglosados y negocia las partidas que sean negociables (apertura, intermediación, seguros). No firmes sin revisar el borrador de escritura y la FEIN con calma.

Disclaimer: Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero ni legal. Las cifras son orientativas. Verifica siempre las condiciones finales con la entidad y/o un profesional independiente.