Intermediarios de crédito inmobiliario (ICI): qué hacen, cuánto cobran y cómo elegir uno fiable

Cuando necesitas una hipoteca o un préstamo con garantía inmobiliaria, puede que te recomienden acudir a un intermediario de crédito inmobiliario (ICI), también llamado bróker hipotecario. Su papel puede ahorrarte tiempo y mejorar las condiciones del préstamo, pero también genera dudas: ¿qué hacen exactamente?, ¿cuánto cobran?, ¿cómo saber si son de fiar?

En esta guía práctica te explico, con un enfoque realista, cómo funcionan los ICI en España, qué obligaciones legales tienen, cuáles son los costes típicos y qué pasos seguir para elegir un profesional serio. Incluye ejemplos numéricos y señales de alerta para evitar sorpresas. Contenido informativo. Consulta condiciones actualizadas con la entidad y la normativa vigente.

Qué es un intermediario de crédito inmobiliario (ICI)

Un ICI es una persona o empresa que, a cambio de una remuneración, presenta, propone o realiza trabajos preparatorios para la celebración de contratos de préstamo inmobiliario (por ejemplo, hipotecas o préstamos con garantía de una vivienda), o bien presta asistencia al consumidor realizando gestiones con prestamistas en nombre del cliente.

En España esta figura está regulada por la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (LCCI). Entre otras obligaciones, exige inscripción en el registro correspondiente del Banco de España, formación acreditada, seguro de responsabilidad civil y políticas de transparencia informativa.

Ojo: un ICI no es un banco ni una financiera. No concede el préstamo con su propio dinero; su trabajo es mediar entre tú y las entidades.

Qué servicios puede ofrecer un ICI

• Análisis de viabilidad: revisión de ingresos, deudas, estabilidad laboral y ratio de endeudamiento (DTI) para estimar tu capacidad de pago y el importe alcanzable.
• Comparación de ofertas: consulta con varias entidades para buscar condiciones adecuadas (tipo de interés, comisiones, plazo, vinculaciones).
• Optimización de la operación: ajuste de importes, plazos y garantías para mejorar la aceptación y el coste total.
• Asistencia documental: preparar y ordenar la documentación que te solicitarán (nóminas, IRPF, vida laboral, tasación, notas registrales, etc.). Aquí te será útil repasar la documentación para un préstamo con garantía.
• Interlocución con departamentos de riesgo para aclarar dudas, negociar aspectos concretos o acelerar trámites.

Para préstamos con garantía inmobiliaria complejos (segunda vivienda, inmuebles en alquiler, proindivisos, capital privado con hipoteca, etc.) la figura del ICI puede aportar valor al estructurar la operación de forma adecuada desde el inicio.

Obligaciones legales y transparencia

La LCCI exige a los ICI actuar con diligencia, lealtad y transparencia, y entregar información clara antes de que asumas cualquier coste. Entre los puntos clave:

• Inscripción en el registro del Banco de España (o en el autonómico si procede) y disponer de seguro de responsabilidad civil profesional.
• Información precontractual por escrito: servicios que prestan, precio, si cobran del cliente, del prestamista o de ambos, y con qué entidades trabajan.
• Políticas para gestionar conflictos de interés y remuneraciones que no incentiven recomendar opciones más caras sin justificación.
• Si el préstamo avanza, la entidad te entregará la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y resto de documentación para notaría. El ICI puede ayudarte a entenderla, pero la oferta vinculante la emite el prestamista.

Profundiza en el marco legal revisando los cambios que introdujo la Ley de Crédito Inmobiliario.

Cuánto cobra un ICI: rangos orientativos y cómo se calcula

Los honorarios de intermediación no tienen un tope legal único y varían según la complejidad, la urgencia y el tipo de prestamista (banca tradicional vs capital privado). Lo habitual es:

• Hipoteca bancaria estándar: 0,5%–2,0% del capital concedido, con mínimos habituales (p. ej., 1.000–2.000 €). En ocasiones, si la entidad paga comisión al intermediario, este podría reducir o eliminar el cobro al cliente, pero debe informarlo por escrito.
• Préstamos con garantía de capital privado: 3%–6% del capital, a veces con mínimos más altos por su mayor complejidad y riesgo. Además, puede haber comisión de apertura del prestamista.

Ejemplos orientativos:

• Hipoteca de 150.000 € con honorario del 1,0%: pagarías 1.500 € al ICI. Si además el banco cobra una apertura del 0,5% (750 €), el coste total de entrada aumenta.
• Préstamo de capital privado de 100.000 € con honorario del 4,0%: 4.000 € de intermediación. Si el prestamista cobra apertura del 3,0% (3.000 €) y una tasación de 350 €, el desembolso inicial sube. Evalúa siempre la TAE (Tasa Anual Equivalente) para considerar intereses y comisiones.

Claves para evitar sorpresas:

• Exige una hoja de encargo o contrato de intermediación donde consten servicios, precio y cuándo se pagan.
• Desconfía de pagos elevados por adelantado sin garantías. Si es un servicio real (p. ej., tasación), debe haber factura a tu nombre.
• Compara al menos dos alternativas en coste total (TAE), no solo TIN (Tipo de Interés Nominal).

Gastos habituales en la operación (además del ICI)

Una operación con garantía inmobiliaria suele implicar:

• Tasación homologada: 250–500 € según inmueble y provincia.
• Nota simple registral: ~9–15 € por finca.
• Gestoría y notaría: en hipoteca bancaria, la entidad asume varios gastos por ley; en capital privado es frecuente que recaigan en el prestatario.
• Comisión de apertura del prestamista: 0%–3% en banca; en capital privado puede ser superior.

Para préstamos con garantía, revisa cómo impacta el valor de tasación en el importe máximo con nuestra guía sobre LTV (loan to value).

Cómo elegir un intermediario de crédito inmobiliario fiable: pasos y checklist

1. Verifica su inscripción: solicita número de registro como ICI o representante designado y comprueba que está vigente. Pide acreditación del seguro de RC.
2. Pide por escrito los servicios, el coste y si recibe comisiones de entidades. Rechaza frases ambiguas como “ya lo veremos al final”.
3. Solicita referencias y casos cerrados similares al tuyo (por ejemplo, segunda vivienda, autónomos, ASNEF, capital privado con segunda carga, etc.).
4. Evalúa su metodología: ¿analiza tu DTI, estabilidad, CIRBE, patrimonio y objeto de la operación antes de prometer nada?
5. Documentación: debe ayudarte a preparar un expediente sólido. Aquí te sirve la checklist de documentación.
6. Transparencia en tiempos: que te expliquen plazos, hitos (tasación, oferta, notaría) y condiciones suspensivas.
7. Prevención de fraudes: repasa estos 20 puntos para identificar prestamistas serios y aprende a evitar estafas en préstamos online.

Señales de alerta (red flags)

• Te garantizan aprobación “al 100%” sin revisar ingresos ni deudas.
• Piden transferencias por conceptos vagos: “apertura de expediente”, “tasa administrativa”, sin factura ni contrato.
• No quieren entregar nada por escrito o rehúyen incluir su remuneración en el contrato.
• Te presionan para firmar con urgencia o para aportar más garantías de las necesarias (por ejemplo, avales personales desproporcionados).
• Utilizan documentos prefirmados o sin explicarte la TAE, comisiones y vencimientos.

Cómo trabajan con banca vs capital privado

Con banca tradicional: el ICI suele buscar entidades “encaje” con tu perfil (funcionarios, rentas altas, primer acceso, etc.). Puede ayudar a negociar el tipo y las vinculaciones (seguros, nómina, tarjetas), y a entender la política de riesgo de cada banco.

Con capital privado: el foco está en la garantía real (inmueble) y su LTV. Los plazos son más cortos, los costes más altos y la documentación, aunque distinta, debe estar muy ordenada. Repasa esta guía para entender hipotecas de capital privado y valora cuidadosamente riesgos y TAE.

Advertencia de riesgo: los préstamos con garantía y TAE elevadas pueden comprometer tu vivienda si no cumples. No firmes si la cuota no es sostenible o si el destino no genera retorno claro.

Ejemplo práctico: dos caminos para una misma necesidad

Situación: Marta necesita 120.000 € para cancelar deudas y reformar su vivienda. Tiene ingresos estables, DTI actual del 45% y vivienda valorada en 240.000 € sin cargas.

• Opción A – Hipoteca bancaria: el ICI revisa el caso y sugiere baja de DTI con pequeñas amortizaciones previas y refinanciación a 25 años. El banco ofrece TIN 3,2% y apertura 0,5% (600 €). Honorarios del ICI 1% (1.200 €). Tasación 350 €. Cuota aprox. 581 €/mes. TAE total inferior al 3,6%.
• Opción B – Capital privado: por rapidez, se cierra en 2 semanas con TIN 10% y apertura 3% (3.600 €). Honorarios ICI 4% (4.800 €). Tasación 350 €, notaría/gestoría 900 €. Cuota a 10 años aprox. 1.582 €/mes. TAE notablemente superior.

Conclusión: si no hay urgencia extrema, la opción bancaria es más barata y sostenible. El valor del ICI ha estado en estructurar bien la banca (ordenar deudas, ajustar DTI y preparar expediente) para evitar una alternativa cara.

Preguntas que debes hacer a tu ICI antes de contratar

• ¿Estás inscrito como ICI o representante designado? ¿Me envías tu número de registro y el certificado del seguro de RC?
• ¿Qué entidades trabajas para mi perfil? ¿Recibes comisión de alguna y de cuánto?
• ¿Cuáles son tus honorarios máximos y en qué momento se devengan? ¿Hay devolución si no se firma el préstamo?
• ¿Qué documentación necesitas y por qué? ¿Cuánto tardaremos en tener una oferta vinculante?
• ¿Cuál es la TAE estimada con todos los gastos? ¿Qué riesgos ves en mi caso (DTI, CIRBE, tasación, estabilidad laboral)?

Buenas prácticas para que tu operación salga mejor

• Ordena tu perfil: reduce saldos de tarjetas y revolving, evita nuevas deudas y mejora tu DTI antes de pedir.
• Prepara la documentación completa y legible desde el principio. Un expediente limpio acelera la aprobación.
• Compara TAE: suma honorarios, comisiones, seguros vinculados y cualquier gasto recurrente.
• Plan B: si el destino es refinanciación, valora consolidar deudas o renegociar con tu banco. Te ayudará esta guía para renegociar condiciones con tu banco.

Resumen clave

• Un ICI puede aportar valor real si profesionaliza tu expediente, compara ofertas y negocia condiciones.
• Exige transparencia total en honorarios, relación con entidades y documentación.
• Valora siempre el coste total (TAE) y la sostenibilidad de la cuota. No te quedes en el TIN.
• Evita pagos por adelantado sin contrato y factura; verifica inscripción y seguro.

Contenido informativo. No es asesoramiento financiero personalizado. Antes de firmar, lee toda la documentación, compara alternativas y consulta condiciones actualizadas con la entidad o un profesional cualificado.