Préstamo con aval hipotecario estando en ASNEF: requisitos, costes y riesgos reales

Estar en ASNEF complica el acceso al crédito tradicional, pero no cierra todas las puertas. Si dispones de una vivienda u otro inmueble a tu nombre, un préstamo con aval hipotecario puede ser una opción para obtener liquidez, refinanciar deudas o salir del fichero de morosos. Eso sí: es un producto con costes relevantes y riesgos serios (la garantía es tu inmueble). En esta guía te explico cuándo es viable, qué piden, cuánto te pueden prestar y cómo calcular sus costes y riesgos con números sencillos.

Contenido informativo. Consulta condiciones actualizadas con la entidad y valora asesoramiento profesional antes de firmar.

¿Se puede conseguir un préstamo con aval hipotecario si estás en ASNEF?

Depende del tipo de entidad y de tu situación:

• Bancos: con ASNEF activo por impago reciente, suelen denegar nuevas operaciones, incluso con garantía. Pueden valorar excepciones si el apunte es pequeño, ya está pagado y puedes acreditar cancelación inminente.
• Capital privado: valoran más la garantía que el historial. Si el inmueble es adecuado, la operación puede salir adelante aunque sigas en ASNEF, asumiendo tipos de interés y comisiones más altos y LTV más conservador.

Para entender bien el producto y sus usos, revisa primero qué es un préstamo con garantía hipotecaria y en qué se diferencia de un préstamo personal.

Requisitos habituales

1) Garantía: titularidad, cargas y adecuación

• Titularidad: el inmueble debe ser del solicitante (o de los cotitulares que firmen). Si hay varios propietarios, todos deben consentir y firmar.
• Situación registral clara: sin embargos ocultos, con cargas identificadas en Nota Simple. Si ya hay hipoteca, se estudiará hacer la operación en segunda carga (más restrictiva).
• Ubicación y tipo de inmueble: vivienda urbana, bien comunicada y con demanda. Inmuebles singulares o rústicos pueden requerir LTV más bajo.

2) Tasación y LTV

Se aplican límites de préstamo sobre valor de tasación (LTV). En capital privado suele moverse así (orientativo):

• Primera carga: 30%–50% del valor de tasación.
• Segunda carga: 20%–35% sobre el valor, restando la primera hipoteca pendiente.

Profundiza en cómo condiciona el LTV el importe máximo en esta guía específica de LTV.

3) Deuda en ASNEF

• Se analiza importe, antigüedad y causa. Mejor si es una incidencia puntual y puedes cancelarla con parte del propio préstamo.
• Deudas de origen financiero o impagos múltiples penalizan más que una única factura disputada.

4) Ingresos y ratio de endeudamiento

Aunque la garantía pesa mucho, te pedirán acreditar ingresos y estabilidad mínima para pagar las cuotas. Vigilan tu ratio de endeudamiento y la existencia de otras cargas. Si vas justo, podrían exigir más carencia inicial o bajar el importe.

5) Cumplimiento de la Ley de Crédito Inmobiliario (LCI)

Si eres persona física y la garantía recae sobre una vivienda (habitual o no), aplica la Ley de Crédito Inmobiliario: FEIN/FIAE gratuitas, visita previa a notaría, periodo de reflexión, evaluación de solvencia, etc.

¿Cuánto te pueden prestar? Ejemplos de cálculo

Ejemplo 1 (primera carga):

• Vivienda tasada: 200.000 €.
• LTV conservador capital privado: 45%.
• Importe máximo aproximado: 200.000 € × 45% = 90.000 €.

Ejemplo 2 (segunda carga):

• Vivienda tasada: 200.000 €.
• Hipoteca pendiente: 90.000 €.
• LTV objetivo total: 55% (110.000 €).
• Importe disponible en 2ª carga: 110.000 € − 90.000 € = 20.000 €.

Son cálculos orientativos. La tasación, las cargas y la política de riesgo de la entidad decidirán el importe final.

Costes reales: tipos, comisiones y gastos (con números)

En capital privado los tipos TIN habituales oscilan entre el 10% y el 18% anual, con comisión de apertura del 2%–10%. También hay gastos de tasación, notaría y registro. La TAE resulta superior al TIN al incorporar estas comisiones.

Ejemplo orientativo (36 meses):

• Principal: 30.000 €.
• TIN: 16% anual.
• Apertura: 5% = 1.500 €.
• Estudio: 1% = 300 €.
• Tasación: 350 €.
• Notaría + registro + gestoría: 800 €.

Cuota aproximada (sistema francés): 1.055 €/mes. Intereses totales en 36 meses: ~7.980 €. Suma de comisiones y gastos: 2.950 €. Coste total aproximado: 10.930 € (TAE sensiblemente superior al 16%).

Aviso: la fiscalidad de los préstamos hipotecarios puede implicar Actos Jurídicos Documentados (AJD). Según normativa vigente, el sujeto pasivo del AJD es la entidad prestamista; no obstante, el mercado puede repercutir indirectamente parte de costes en precio. Confírmalo siempre en la FEIN y en notaría.

Plazos y modalidades de amortización

• Plazos típicos en capital privado: 1–5 años. En importes mayores y primera carga pueden llegar a 10 años, pero no es lo habitual.
• Carencia: total o parcial durante 3–12 meses. Útil si necesitas estabilizar ingresos, pero encarece el coste total (pagarás más intereses). Lee antes pros y contras de la carencia.
• Amortización anticipada: suele permitirse con comisión (p. ej., 0,5%–2%). Verifica en la FEIN.

Riesgos reales (y cuándo evitarlo)

• Pérdida del inmueble: el impago puede llevar a ejecución hipotecaria. Evítalo si tu capacidad de pago es muy ajustada.
• Intereses y comisiones altos: producto más caro que el bancario. Si puedes salir de ASNEF y acceder a financiación bancaria, te saldrá más barato.
• Plazos cortos: la cuota puede ser elevada. Ajusta importe y plazo a tu flujo de ingresos.
• Sobreendeudamiento: si el préstamo tapa un agujero pero crea otro, quizá necesites reestructurar o vender activos en lugar de apalancarte.

Si tu objetivo principal es regularizar tu historial, quizá te convenga primero salir de ASNEF paso a paso y, ya con el fichero limpio, buscar financiación más barata.

Cómo preparar la solicitud (paso a paso)

1. Diagnóstico: define el objetivo (unificar deudas, liquidez puntual, cancelar ASNEF…). Ajusta el importe mínimo necesario.
2. Documentación: DNI/NIE, escrituras, Nota Simple reciente, recibo IBI, tasación actualizada (si tienes), IRPF, nóminas, vida laboral y justificantes de otras deudas. Sigue este checklist de documentación para capital privado con garantía.
3. Tasación: la exigirá la entidad. Evita tasaciones exprés no homologadas.
4. Oferta: exige FEIN y FIAE y compáralas entre entidades. Usa esta checklist para identificar prestamistas privados serios.
5. Firma notarial: lee todo con tiempo en notaría (derecho gratuito de asesoramiento previo).

Caso práctico: cancelar ASNEF y consolidar en una sola cuota

Perfil: Ana tiene un apunte en ASNEF de 4.500 € por un préstamo impagado. Necesita 15.000 € para cancelar la deuda y cubrir liquidez 12 meses. Segunda vivienda sin cargas, tasada en 120.000 €.

• LTV objetivo en primera carga: 40% → límite teórico 48.000 € (pide 15.000 €).
• Propuesta: 15.000 € a 24 meses, TIN 15%, apertura 4% (600 €), tasación 300 €, notaría/registro 600 €.
• Cuota aproximada: 729 €/mes. Intereses totales: ~2.496 €. Gastos y comisiones: 1.500 €. Coste total aproximado: 3.996 €.
• Estrategia: usar 4.500 € para pagar y cancelar ASNEF en el primer mes, certificarlo y, si la situación mejora, refinanciar más barato antes del mes 12 (valorando comisión de cancelación).

Claves del caso: solvencia razonable, garantía holgada y plan claro para salir de ASNEF y reducir coste financiero total.

Bancos vs capital privado (si estás en ASNEF)

Si puedes limpiar el fichero primero, la banca te saldrá más barata a medio plazo. Si necesitas liquidez urgente y tu inmueble lo permite, el capital privado puede ser un puente puntual, con una estrategia de salida clara.

Consejos para pagar menos intereses

• Reduce el importe al mínimo y acorta el plazo tanto como puedas asumir con seguridad.
• Elimina ASNEF previamente si es posible; ganarás acceso a ofertas mejores.
• Compara FEIN de varias entidades y negocia apertura y carencias.
• Prepara bien el expediente (ingresos, justificación de destino, tasación). Un dossier sólido mejora precio.
• Plan de salida: contempla refinanciación posterior más barata cuando mejores tu perfil.

Antes de decidir, repasa cómo funcionan y en qué casos aprovechar los préstamos con garantía hipotecaria y utiliza el checklist de prestamistas serios para evitar fraudes.

Disclaimer: Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero o legal. Las condiciones varían según entidad y perfil. Verifica la FEIN, la FIAE y la normativa aplicable (LCI) antes de firmar.