Préstamo con aval hipotecario de un tercero estando en ASNEF: requisitos, costes y pasos para reunificar deudas

Estar en ASNEF complica (mucho) conseguir un préstamo personal, incluso si tienes ingresos estables. Una vía que a veces desbloquea la operación es contar con el aval hipotecario de un tercero (un familiar o amigo que pone su vivienda como garantía). ¿Es viable? ¿Qué exigen las entidades? ¿Cuánto cuesta de verdad y cómo se tramita para reunificar deudas sin sorpresas?

En esta guía práctica te explico, con números orientativos y advertencias claras, cómo funciona un préstamo con hipotecante no deudor cuando el solicitante está en ASNEF. Contenido informativo. Consulta condiciones actualizadas con la entidad.

Qué es (de verdad) un préstamo con aval hipotecario de un tercero estando en ASNEF

Se trata de un préstamo (normalmente de consumo o para reunificar deudas) en el que el deudor principal está en ASNEF y una tercera persona (avalista) ofrece su inmueble como garantía hipotecaria. Jurídicamente, ese tercero actúa como hipotecante no deudor: no recibe el dinero, pero su vivienda queda hipotecada para asegurar la deuda.

Claves a entender:

• No es lo mismo aval personal que aval hipotecario. En el aval personal el garante responde con todo su patrimonio; en el aval hipotecario, además, se constituye hipoteca sobre su casa.
• El riesgo máximo: en caso de impago, la entidad podría ejecutar la hipoteca y el avalista perder su vivienda.
• Bancos vs capital privado. Con ASNEF, la banca tradicional suele exigir cancelar previamente el fichero. En capital privado, la garantía manda y puede haber opciones aunque estés en ASNEF, con costes más altos.

Si aún dudas entre productos, esta comparativa ayuda a situarte: línea de crédito con aval hipotecario de un tercero vs préstamo personal con aval hipotecario de un tercero.

Cuándo es viable: requisitos clave (deudor, avalista e inmueble)

1) Deudor principal (estando en ASNEF)

• Tipo de ASNEF: no es igual una incidencia telefónica de 200 € que un impago bancario reciente. Cuanto menor sea la cuantía y mayor la antigüedad, mejor.
• Ingresos regulares demostrables (nómina, pensión o facturación como autónomo) y DTI (ratio de endeudamiento) razonable tras la reunificación: idealmente por debajo del 35%-40% de tus ingresos netos.
• Historial en CIRBE: demasiadas deudas vivas o riesgos elevados complican la operación. Si puedes, trabaja previamente tu perfil: cómo reducir tu CIRBE antes de pedir un préstamo.

2) Avalista (hipotecante no deudor)

• Consentimiento informado y comparecencia en notaría. Todos los titulares del inmueble deben firmar.
• Solvencia básica: aunque la garantía es su vivienda, algunas entidades valoran que el avalista tenga ingresos y no esté en ficheros.

3) Inmueble aportado en garantía

• Tasación profesional vigente. Sobre el valor de tasación se aplica un LTV (Loan To Value) máximo.
• Cargas previas y situación registral: idealmente primera carga o con margen de valor si hay una hipoteca previa. Revisa qué significa tener primera/segunda carga y otras anotaciones en esta guía sobre cargas y anotaciones registrales.
• LTV orientativo: banca tradicional 40%-60% (con ASNEF, casi 0% salvo cancelación previa). Capital privado 20%-45% según perfil, localización y estado del inmueble.

Bancos vs capital privado: qué puedes esperar con ASNEF

Si te planteas esta fórmula como reunificación de deudas para bajar cuotas, revisa el enfoque general desde el lado ASNEF en reunificación de deudas con ASNEF.

Costes reales: desglose y ejemplo con números

Además del tipo de interés, hay costes de formalización que debes prever:

• Tasación: 250 € – 500 € (vivienda estándar; más si es singular).
• Notaría y registro: aprox. 0,3% – 0,7% sobre capital (rango orientativo).
• Gestoría: 150 € – 400 €.
• Comisión de apertura: 0,5% – 2% en banca; 3% – 8% en capital privado (caso a caso).
• Intermediación (si interviene un ICI o bróker): 0% – 5% aprox., solo si se firma. Recuerda qué hacen y cómo elegirlos en intermediarios de crédito inmobiliario.
• Impuesto de AJD: en España, el sujeto pasivo es la entidad prestamista en préstamos con garantía hipotecaria; algunas repercuten costes vía comisiones. Verifica en la FEIN.

Ejemplo orientativo de reunificación

Situación: 8 micropréstamos y tarjetas por 45.000 € con cuota total 1.350 €/mes. El padre del solicitante (no endeudado) aporta su vivienda como garantía (tasación 180.000 €, sin cargas). Se busca un préstamo para cancelar todo y pagar una sola cuota.

• Opción capital privado: capital 50.000 € (45.000 € deuda + ~5.000 € gastos/ apertura). Plazo 20 años. TIN 11,5% (TAE aprox. 14,2%).
  Cuota estimada: ~533 €/mes.
• Opción bancaria (si cancelas ASNEF antes): capital 50.000 €, 20 años, TIN 8% (TAE aprox. 8,5%).
  Cuota estimada: ~419 €/mes.

Lectura: ambas opciones reducen la cuota frente a los 1.350 €/mes; la bancaria es más barata, pero suele exigir salir de ASNEF antes y pasar scoring. La de capital privado es más cara, pero viable si la garantía y el LTV encajan. Importante: incluye en el cálculo comisiones por amortización anticipada si tu objetivo es refinanciar a banca en 12-24 meses.

Para afinar expectativas sobre lo que la entidad te prestará con la vivienda del avalista, te ayudará entender el LTV y la tasación: LTV en préstamos con garantía y cómo tasan tu vivienda para un préstamo con garantía hipotecaria.

Documentación que suelen pedir (deudor, avalista y vivienda)

Del deudor

• DNI/NIE, estado civil, libro de familia si aplica.
• Nóminas 3-6 meses o IRPF y recibos como autónomo.
• Vida laboral y extractos bancarios (3-6 meses).
• Detalle de deudas a cancelar (contratos, cuadros de amortización, liquidaciones).
• Informe de ASNEF/BADEXCUG/RAI.

Del avalista (hipotecante no deudor)

• DNI y acreditación de estado civil (si casado, régimen económico).
• Nota simple actualizada de la vivienda y recibo IBI.
• Escritura de propiedad y cargas, certificación catastral.
• Si hay varios titulares, documentos de todos y su consentimiento.

De la operación

• Tasación homologada de la vivienda aportada.
• Presupuesto de cancelación de deudas y destino de fondos.

Si aún estás valorando si es mejor crédito o préstamo con esta configuración, revisa este análisis complementario: préstamo con aval hipotecario estando en ASNEF.

Pasos para tramitarlo sin tropiezos

1. Pre-evaluación: envía un dosier básico (ingresos, deudas, inmueble del avalista) para un sí/no preliminar y un rango de condiciones.
2. Tasación y nota simple: si el encaje inicial es bueno, se solicita tasación y se revisa el Registro (cargas, embargos, usufructos).
3. Oferta vinculante (FEIN): la entidad emite condiciones detalladas con todos los costes. Léela con calma.
4. Firma ante notario: acude con el avalista (y todos los titulares). Se constituye hipoteca sobre su vivienda.
5. Cancelaciones: una vez se desembolsa, la gestoría ejecuta pagos a acreedores para cancelar deudas y registra la hipoteca.
6. Conserva justificantes de cancelación y revisa que los ficheros de morosidad se actualicen tras el pago.

Riesgos y errores habituales (y cómo evitarlos)

• Riesgo patrimonial del avalista: el más grave. Si hay impago, su vivienda puede ser ejecutada. No firméis si la cuota resultante os deja al límite.
• Plazos irreales: la reunificación “express” sin documentación suele acabar mal. Un estudio bien armado ahorra semanas.
• Comisiones ocultas: exige que todo coste aparezca en FEIN y escriturado. Evita pagos por adelantado a intermediarios.
• Sobreendeudamiento: consolidar para volver a usar tarjetas/rápidos es la receta del desastre. Cierra las líneas caras. Si dudas, mira cómo cerrar una línea de crédito cara y pasarla a un préstamo más barato.
• Cláusulas de demora abusivas: repasa intereses de demora, vencimiento anticipado y vencimientos cruzados.

Situaciones especiales: lo que cambia y lo que no

• Vivienda VPO: sujeta a limitaciones. Informa a la entidad; puede ser inviable como garantía o requerir permisos.
• Proindiviso: todos los cotitulares deben firmar. Si uno no consiente, no hay operación.
• Segunda carga: es posible si el LTV total lo permite y la primera entidad no lo prohíbe. Revisa antes la política de cargas.
• Reserva de usufructo o arrendamientos: pueden afectar a la tasación y apetito del financiador.

Alternativas a valorar antes de hipotecar la vivienda de un tercero

• Salir de ASNEF y acudir a banca: si tu deuda en fichero es pequeña o discutible, prioriza retirarla y busca condiciones más baratas.
• Garantías propias: si tienes un inmueble o vehículo sin cargas, quizá prefieras no involucrar a terceros. Puedes comparar aval de coche vs aval hipotecario.
• Vender activos para reducir deuda y evitar hipotecas sobre terceros.
• Negociar con acreedores actuales quitas, carencias o ampliaciones de plazo bien planteadas.

Checklist antes de firmar: 10 puntos rápidos

• 1) ¿La nueva cuota deja tu DTI por debajo del 35%-40%?
• 2) ¿Hay plan realista para no volver a usar créditos caros?
• 3) ¿Todos los costes aparecen en la FEIN y la escritura?
• 4) ¿El LTV total es prudente (<45% en capital privado; <60% en banca)?
• 5) ¿El avalista comprende el riesgo y puede asumirlo?
• 6) ¿Se cancelan y cierran todas las deudas reunificadas?
• 7) ¿Has pedido tasación y nota simple recientes?
• 8) ¿Intereses de demora y vencimiento anticipado razonables?
• 9) ¿Hay comisiones de cancelación si luego mejoras en banca?
• 10) ¿Has comparado alternativas y leído otra opinión profesional?

Tabla rápida de costes orientativos

Si necesitas repasar el cálculo de intereses y comisiones, esta guía te será útil: cómo calcular el coste total de un préstamo.

Aviso de riesgo: Implicar la vivienda de un tercero es una decisión de alto impacto. Un impago puede derivar en pérdida del inmueble del avalista. Firma solo si la cuota es sostenible y el avalista comprende y acepta el riesgo.