Préstamo con solar o terreno urbano como aval: requisitos, tasación, costes y riesgos

Usar un solar o terreno urbano como aval puede abrirte la puerta a financiación cuando no quieres (o no puedes) hipotecar tu vivienda. Es una opción real, pero más exigente que aportar un inmueble construido: el valor es más volátil, la venta es más lenta y el riesgo percibido por el prestamista es mayor.

En esta guía explicamos cómo funcionan estos préstamos, qué documentación piden, cómo se valora el terreno, cuánto podrían prestarte, qué costes asumirás y los riesgos que debes tener claros antes de firmar. Contenido informativo. Consulte condiciones actualizadas con la entidad.

¿Qué es un préstamo con solar o terreno urbano como aval?

Es un préstamo con garantía hipotecaria en el que la finca hipotecada es un suelo urbano (consolidad o no) o un suelo urbanizable. La deuda queda garantizada con ese terreno: si no pagas, el acreedor puede ejecutar la hipoteca y quedarse con el solar o subastarlo.

A diferencia de un préstamo sobre vivienda, los prestamistas suelen aplicar un LTV menor (porcentaje de financiación respecto al valor de tasación) y tipos más altos por el mayor riesgo y menor liquidez del suelo. Si quieres repasar cómo se fija ese porcentaje, te ayudará esta explicación sobre cuánto te pueden prestar según la tasación y el LTV.

Tipos de suelo y cómo afectan al préstamo

El encaje urbanístico del terreno es el primer filtro. No todos los suelos se aceptan igual.

1) Suelo urbano consolidado

Es el terreno listo para edificar (con acceso, servicios y urbanización ejecutada). Suele ser el mejor candidato: hay referencias de mercado, menos incertidumbre y mejor salida en caso de ejecución. Por eso, el LTV aceptable es el más alto dentro de esta categoría de aval.

2) Suelo urbano no consolidado

Requiere completar cargas de urbanización, reparcelaciones u obras. Eleva el riesgo y añade costes y plazos inciertos. El LTV se reduce y la aprobación es más selectiva.

3) Suelo urbanizable sectorizado

Tiene desarrollo previsto por el planeamiento, pero depende de proyectos de urbanización y gestión urbanística. La financiación es posible, aunque con LTV bajo y normalmente a plazos cortos o como puente.

4) Suelo urbanizable no sectorizado

Aún más incierto: el planeamiento no define ordenación detallada. Muchos prestamistas no lo aceptan para particulares; quienes lo hacen ofrecen importes muy conservadores y tipos superiores.

Un apunte sobre finca rústica

La rústica no es suelo urbano. Si tu terreno es estrictamente rústico, consulta las particularidades y límites en esta guía sobre préstamo con finca rústica como aval.

Requisitos habituales del terreno y del solicitante

Titularidad y cargas: ser propietario acreditado (Nota Simple actualizada) y, preferiblemente, con el solar libre de cargas o con cargas de pequeño importe y orden claro de prioridad.
Situación urbanística acreditada: certificado o informe urbanístico municipal, referencia catastral y coincidencia Catastro–Registro, planeamiento vigente y grado de urbanización (servicios, accesos, alineaciones, etc.).
Localización y mercado: suelos en zonas con demanda y operaciones comparables se valoran mejor.
Condiciones físicas: superficie, forma, frente a calle, servidumbres, afecciones, ocupaciones o litigios.
Documentación financiera del solicitante: ingresos, deudas, DTI razonable, situación en ficheros de morosidad y finalidad del préstamo. Aunque el suelo respalde la operación, la capacidad de pago importa.
Sin ASNEF significativo o con explicación y plan de salida si existe. La aceptación con ASNEF es más difícil y encarece el crédito.

Para no dejarte nada, revisa este checklist de documentación para un préstamo con garantía.

Cómo se valora un solar y cuánto te pueden prestar

La tasación de suelos difiere de la de viviendas. El tasador analiza:

Edificabilidad: metros edificables (m² techo) y usos permitidos.
Grado de urbanización: si está ejecutada, pendiente y su coste.
Estado del planeamiento: firme o con incertidumbres.
Comparables de mercado y absorción: operaciones recientes, plazos de venta.
Condicionantes legales: afecciones, servidumbres, expropiaciones, cargas urbanísticas.

Con esa tasación, el prestamista aplica un LTV conservador. En suelo urbano consolidado es habitual ver rangos de 30%–50%, mientras que en urbano no consolidado o urbanizable puede bajar al 15%–35%, según riesgos.

Ejemplo numérico orientativo

Imagina un solar urbano consolidado valorado en 150.000 € (tasación oficial). Con LTV del 40%:

Importe máximo estimado: 60.000 €.
Plazo: 24–60 meses en capital privado; mayor si hay proyecto sólido y banca.
Cuota (24 meses, TIN 12%): unos 2.822 €/mes. Coste total aprox.: 7.732 € en intereses, más comisiones y gastos. La TAE será superior al TIN al incluir comisiones y gastos.

Son cifras ilustrativas. Cada caso dependerá de la tasación, del riesgo y de tu solvencia. Recuerda que la TAE incorpora comisiones y es la referencia comparativa. Si necesitas refrescar conceptos, aquí explicamos la diferencia entre TIN y TAE.

Costes y condiciones típicas

Las condiciones varían entre banca y capital privado. Para particulares sin proyecto de promoción en firme, es más frecuente la vía de capital privado o la banca si se aporta más garantía.

Tipo de interés (TIN): en capital privado es habitual ver rangos del 8%–15% anual. En banca, si lo acepta, puede ser inferior, pero exige más garantías y viabilidad.
TAE: superior al TIN al incluir comisión de apertura, estudio, cancelación anticipada, etc.
Comisiones: apertura 1%–4% (orientativo), estudio, intervención notarial, gestoría, registro y tasación (300–800 € según complejidad).
Plazo: frecuente 12–36 meses en capital privado; en banca podrían ser plazos más largos si hay proyecto y preventas.
Amortización: mensual con cuota de capital e intereses o carencia inicial (encarece el total). Ojo a la comisión por amortización anticipada.
Gastos de formalización: notaría, registro, tasación y gestoría. Verifica quién soporta el Impuesto de AJD en tu comunidad y con tu notaría; en la práctica, muchos prestamistas privados lo repercuten vía comisiones.

Rangos orientativos por tipo de suelo

Tipo de suelo	Aprobación probable	LTV más habitual	Plazo típico	Notas
Urbano consolidado	Media/Alta	30%–50%	12–60 meses	Mejores condiciones relativas
Urbano no consolidado	Media/Baja	20%–40%	12–36 meses	Penaliza cargas de urbanización
Urbanizable sectorizado	Baja	15%–35%	6–24 meses	Frecuente como puente
Urbanizable no sectorizado	Muy baja	≤25%	6–18 meses	Pocos prestamistas lo aceptan

Estos rangos son orientativos y no suponen oferta. Contenido informativo.

Paso a paso: cómo solicitarlo

Reúne la documentación del solar: Nota Simple, IBI, Catastro, plano de parcela, certificado urbanístico, fotos, situación de servicios y accesos, y cualquier due diligence urbanística previa.
Prepara tu perfil financiero: DNI, ingresos, deudas, extractos y explicación clara de la finalidad del préstamo.
Solicita una tasación homologada: el prestamista puede pedirla a su sociedad tasadora, pero puedes adelantar comparables. Evita sobrevaloraciones.
Recibe una term sheet: importe, plazo, TIN/TAE, comisiones, calendario de amortización, condiciones suspensivas.
Revisión legal y firma notarial: hipoteca sobre el solar. Comprueba cláusulas, vencimiento anticipado y gastos. Si optas por capital privado, revisa este checklist para identificar prestamistas serios.
Desembolso y registro: tras la firma, inscripción en el Registro de la Propiedad y entrega del capital neto tras gastos y comisiones pactados.

¿Quién lo ofrece? Banca, capital privado y alternativas

Banca tradicional: suele exigir proyecto (licencia, estudio de viabilidad, preventas) o garantías adicionales (otra vivienda). Sin proyecto, es difícil.
Capital privado: opción más flexible para particulares. Aporta rapidez y menor papeleo, a cambio de importes menores y coste superior.
Alternativas si el suelo no encaja: usar otra garantía (vivienda, local) mediante préstamos con garantía hipotecaria, o si ya tienes una hipoteca, estudiar una segunda hipoteca. También existen líneas de crédito con garantía hipotecaria si prefieres disponer solo de lo que uses.

Cuándo tiene sentido (y cuándo no)

Puede interesar si…

Necesitas liquidez puntual (12–36 meses) para consolidar deudas, impuestos o una oportunidad de inversión.
No quieres tocar tu vivienda y tu solar es urbano consolidado en zona líquida.
Puedes vivir con un importe conservador (LTV bajo) y tienes plan realista de salida (venta, refinanciación o generación de ingresos).

Mejor evitar si…

El terreno es urbanizable no sectorizado sin avances urbanísticos y dependes del crédito para “esperar revalorización”.
Tu ratio de endeudamiento ya es alto y la cuota te dejaría sin margen. Revisa tu DTI antes de endeudarte.
No tienes salida clara: la ejecución hipotecaria en suelo es más lenta y puede destruir valor.

Riesgos a considerar

Valoración volátil: el valor del suelo depende del ciclo y del planeamiento. Un cambio o retraso puede bajar la tasación.
Costes de urbanización: si surgen nuevas cargas, restan valor real al aval.
Ejecución y pérdida del solar: impago sostenido puede llevar a subasta. Además de intereses de demora, costas y comisiones.
Cláusulas y comisiones: ojo a vencimiento anticipado, carencias que acumulan intereses, y penalizaciones por amortización anticipada.

Si prevés dificultades, antes de llegar al impago intenta renegociar condiciones. Ir a tiempo marca la diferencia.

Consejos para mejorar tu operación y pagar menos

Solicita menos del máximo: un LTV más bajo reduce el tipo y mejora la aprobación.
Aporta evidencia de mercado: ventas comparables, consultas de agencias y foto urbanística clara.
Plan de salida realista: calendario de venta, refinanciación o flujo de caja que pagará la deuda.
Compara ofertas completas (TAE): no te quedes en el TIN. Valora comisiones y gastos en euros.
Evita intermediarios opacos: trabaja con entidades o profesionales transparentes y revisa la lista de verificación de prestamistas serios.

Conclusión

Hipotecar un solar es viable, especialmente si es urbano consolidado y bien ubicado. Espera importes prudentes, plazos más cortos y tipos más altos que con una vivienda, pero también más flexibilidad si acudes a capital privado. Si documentas bien el terreno, ajustas el LTV y tienes una salida clara, puede ser una herramienta útil de liquidez. En operaciones complejas, valorar alternativas (otra garantía, segunda hipoteca o crédito con garantía) y comparar condiciones es clave para decidir. Contenido informativo. Consulte condiciones actualizadas con la entidad.