Usar una vivienda como garantía para un préstamo entre particulares (familiares, amigos o inversores privados no profesionales) puede ser una forma eficaz de conseguir financiación a un coste razonable y con seguridad jurídica para ambas partes. Pero no es tan simple como firmar un papel: requiere escritura pública, inscripción en el Registro y tener claros los costes y riesgos.
- Qué es y cuándo tiene sentido
- Requisitos y límites habituales
- Cómo formalizarlo paso a paso (vía notaría y registro)
- Cláusulas clave a vigilar
- Costes reales: desglose con ejemplo
- Riesgos y cómo mitigarlos
- Orden de cargas, ASNEF y CIRBE: lo que debes saber
- Comparativa rápida con alternativas
- Fiscalidad básica
- Documentos, plantillas y pruebas
- Errores comunes a evitar
- Conclusión
En esta guía práctica encontrarás cuándo tiene sentido, los pasos para formalizarlo correctamente, un desglose realista de costes con números y los errores que debes evitar. Contenido informativo. Consulta condiciones y fiscalidad actualizadas con tu notaría y tu Hacienda autonómica antes de firmar.
Qué es y cuándo tiene sentido
Un préstamo entre particulares con garantía hipotecaria es un préstamo en el que el prestatario entrega un inmueble (normalmente su vivienda o una segunda residencia) como garantía real de devolución. La garantía hipotecaria se constituye por escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si hay impago, el prestamista podrá ejecutar la hipoteca.
Situaciones en las que suele tener sentido:
- Préstamos entre familiares para ayudar a consolidar deudas o afrontar un pago importante, formalizando adecuadamente para evitar conflictos.
- Acuerdos con prestamistas particulares no profesionales (no empresas) que buscan seguridad jurídica y un interés pactado.
- Cuando el banco no concede un préstamo personal por importe o perfil, pero el prestatario dispone de un inmueble libre de cargas o con poca deuda pendiente.
Si te interesa el marco general (contratos, recibos, Hacienda), amplía con la guía legal de préstamos entre particulares.
Requisitos y límites habituales
Para que el préstamo funcione y sea ejecutable si hiciera falta, conviene cumplir estos mínimos:
- Inmueble identificable y apto como garantía: titularidad clara, sin cargas ocultas y al corriente de IBI/IBI y comunidad.
- Orden de cargas asumible: si ya existe hipoteca, este préstamo será una segunda carga (o posterior), con más riesgo y menos cobertura para el prestamista. Revisa cómo te afecta en primera y segunda carga.
- Valoración razonable (tasación homologada o valoración admitida por el notario) para fijar el importe máximo. Como referencia, muchos acuerdos entre particulares se mueven en un LTV (ratio préstamo/valor) conservador del 30%–60%. Detalles en qué es el LTV.
- Capacidad de pago: que la cuota no dispare tu ratio de endeudamiento. Aunque no sea un banco, si no puedes pagar, pondrás en riesgo tu vivienda.
Cómo formalizarlo paso a paso (vía notaría y registro)
- Pacto privado preliminar: acordad capital, interés (TIN), comisiones, plazo, sistema de amortización, mora y vencimiento anticipado. Calculad la TAE para entender el coste real.
- Recopila documentación: DNI/NIE, título de propiedad, nota simple, recibos de IBI, certificado de comunidad, tasación/valoración. Esta checklist de documentación para préstamos con garantía te ayudará.
- Minuta y cita con notaría: el notario redacta la escritura de préstamo con garantía hipotecaria. Si el prestamista no es profesional, no aplica la LCCI como tal, pero el notario velará por la transparencia y la legalidad de cláusulas.
- Firma y desembolso: suele realizarse por transferencia y se detallan retenciones si las hay (por comisiones o gastos). Evitad entregas en efectivo.
- Liquidación de impuestos (AJD): las hipotecas tributan por Actos Jurídicos Documentados. Legalmente el sujeto pasivo es el prestamista, si bien a veces se pacta que el prestatario asuma el coste económico. Tipo y normativa varían por CCAA.
- Inscripción registral: la notaría remite la escritura al Registro de la Propiedad. La hipoteca quedará inscrita y será oponible a terceros.
- Gestión de pagos: domiciliación y cuadro de amortización claro. Guarda justificantes.
- Cancelación: al terminar, firmad escritura de cancelación y anotad la cancelación en el Registro para levantar la carga.
Cláusulas clave a vigilar
- Tipo de interés (fijo/variable) y TAE resultante.
- Interés de demora: evita cifras desproporcionadas que puedan ser abusivas o nulas.
- Vencimiento anticipado por impago: que sea proporcional (número de cuotas o porcentaje impagado).
- Gastos y comisiones: apertura, estudio, gestoría, tasación, etc. Define quién los asume.
- Amortización anticipada y su comisión (si la hay).
- Garantías adicionales (fiadores/avalistas) si se pactan.
Para profundizar en posibles alertas, repasa la letra pequeña de los préstamos.
Costes reales: desglose con ejemplo
Los costes varían por comunidad autónoma, notaría y complejidad del caso. Como referencia, para un préstamo de 50.000 € a 5 años con garantía hipotecaria:
| Concepto | Cifra orientativa | Quién suele pagar |
|---|---|---|
| Tasación/valoración | 300 € – 500 € | Prestatario |
| Notaría (constitución) | 450 € – 900 € | Según pacto |
| Registro de la Propiedad | 200 € – 450 € | Según pacto |
| Gestoría (si se usa) | 150 € – 300 € | Según pacto |
| Comisión de apertura | 0% – 2% (0 € – 1.000 €) | Prestatario |
| Impuesto AJD | 0,5% – 1,5% sobre responsabilidad hipotecaria | Prestamista (sujeto pasivo) |
Ejemplo numerado: 50.000 € al 6,0% TIN, comisión de apertura del 1% (500 €), tasación 350 €, notaría 600 €, registro 300 €, gestoría 200 €. AJD 1,0% sobre base equivalente aproximada al capital (ejemplo simplificado: 500 €). La TAE resultante para el prestatario, sumando apertura y gastos asumidos, podría situarse en torno al 6,8% – 7,6% según qué gastos asuma cada parte. Calcula siempre la TAE y compárala.
Si quieres ver más partidas y estrategias para recortar gastos, consulta el desglose en gastos de un préstamo con garantía hipotecaria.
Riesgos y cómo mitigarlos
Para el prestatario:
- Pérdida del inmueble en ejecución si incumples el contrato.
- Costes elevados de mora y costas en caso de impago.
- Tipos de interés o comisiones desproporcionadas (riesgo de usura y conflicto legal).
Para el prestamista:
- Impago y largos plazos de recuperación.
- Hipoteca mal inscrita o con defectos que la hagan inejecutable.
- Nulidad por usura o falta de transparencia.
Cómo reducir riesgos:
- Fija un LTV conservador (mejor por debajo del 50% si es segunda carga).
- Usa tasación y revisa cargas en el Registro antes de firmar.
- Evita intereses y moras desproporcionadas. Amplía sobre qué es la usura.
- Documenta pagos por transferencia y guarda justificantes.
- Asesórate con notario y delimita claramente gatillos de vencimiento anticipado.
Orden de cargas, ASNEF y CIRBE: lo que debes saber
El préstamo quedará reflejado en el Registro de la Propiedad. El orden (primera, segunda, tercera carga…) define la prioridad de cobro en caso de ejecución. Si tu hipoteca es segunda carga, el riesgo del prestamista aumenta y normalmente exigirá menor LTV o más interés. Revisa en detalle las implicaciones en primera vs segunda carga.
En CIRBE solo reportan entidades supervisadas; un préstamo entre particulares no suele aparecer. Y estar en ASNEF no impide formalizar un préstamo entre particulares, pero incrementa el riesgo percibido y puede encarecer las condiciones.
Comparativa rápida con alternativas
| Opción | Ventajas | Inconvenientes | Para quién |
|---|---|---|---|
| Entre particulares con hipoteca | Flexibilidad de condiciones, rapidez si hay acuerdo, garantía sólida | Costes iniciales (notaría/registro/AJD), riesgo de perder la vivienda | Quien tenga inmueble y relación de confianza |
| Banco (hipoteca o ampliación) | Tipos más bajos, protección regulatoria | Más requisitos y tiempos, menor flexibilidad | Perfiles solventes |
| Capital privado profesional | Rapidez, casos complejos | Coste superior, comisiones | Necesidades urgentes o con incidencias |
| Préstamo personal sin garantía | Sin riesgo sobre la vivienda, menos trámites | Importes limitados, tipos más altos | Importes moderados |
Si necesitas una visión de costes entre opciones con garantía, compara con este análisis de gastos en banco vs capital privado.
Fiscalidad básica
- Prestamista: los intereses cobrados tributan como rendimientos del capital mobiliario en IRPF.
- Prestatario: no deduce intereses salvo supuestos muy concretos (por ejemplo, actividad económica, sujeta a condiciones).
- AJD: sujeto pasivo el prestamista; verifica tipos y bonificaciones en tu comunidad autónoma.
Si vas a formalizarlo en familia o entre amigos, conviene revisar la fiscalidad de los préstamos entre particulares.
Documentos, plantillas y pruebas
Antes de pasar por notaría, prepara:
- Contrato borrador con todas las condiciones pactadas.
- Tasación o valoración del inmueble.
- Nota simple actualizada.
- Cuadro de amortización estimado.
Apóyate en esta checklist de documentación para no olvidar nada.
Errores comunes a evitar
- No inscribir la hipoteca en el Registro (te deja sin garantía efectiva).
- Pactar intereses o moras excesivas que puedan ser nulas por usura.
- No calcular la TAE incluyendo comisiones y gastos.
- Ignorar el orden de cargas y el LTV real tras tasación.
- No definir con precisión el vencimiento anticipado y la forma de subsanar impagos.
Conclusión
Un préstamo entre particulares con garantía hipotecaria puede ser una solución sólida si se hace bien: LTV prudente, escritura notarial clara, inscripción registral y costes transparentes. Aporta seguridad a ambas partes, pero conlleva riesgos serios si no puedes pagar. Tómate el tiempo de comparar opciones y de blindar jurídicamente el acuerdo.
Contenido informativo. No constituye asesoramiento financiero ni legal personalizado. Verifica normativa e impuestos vigentes con tu notaría y tu Hacienda autonómica.