Cuando buscas financiación usando una vivienda o un local como aval, el orden y tipo de cargas inscritas en el Registro de la Propiedad puede ser la diferencia entre conseguir el préstamo, pagar más intereses o, directamente, no obtenerlo. Entender qué es la primera y segunda carga, cómo funciona la prelación (quién cobra primero) y qué efectos tienen otras anotaciones (embargos, condiciones resolutorias, usufructos, etc.) te ayudará a preparar mejor tu solicitud y a negociar con mayor fundamento.
- Qué es una carga registral y por qué importa
- Orden de prelación: quién cobra primero
- Primera carga vs segunda carga: diferencias prácticas
- Cómo afectan las cargas al LTV y al importe neto
- Anotaciones frecuentes y su impacto en tu préstamo
- Embargos preventivos o ejecutivos
- Condición resolutoria
- Usufructo y nuda propiedad
- Proindiviso (copropiedad)
- VPO (vivienda de protección oficial)
- Arrendamientos y ocupación
- Cómo leer una nota simple: checklist rápido
- Tasación y cargas: dos caras de la misma moneda
- Ejemplos con números
- Escenario 1: primera carga limpia
- Escenario 2: segunda carga con hipoteca previa
- Escenario 3: embargo y necesidad de cancelación
- Costes adicionales a tener en cuenta
- Estrategias para “limpiar” el Registro antes de pedir financiación
- ¿Segunda hipoteca, novación o subrogación?
- Paso a paso para pedir un préstamo con cargas
- Tabla orientativa de escenarios y márgenes
- Riesgos a considerar
- Conclusión
En esta guía práctica explicamos, con ejemplos y números, cómo afectan las cargas al importe financiable (LTV), al coste y al riesgo, y qué pasos seguir para “limpiar” el registro antes de ir a un banco o a capital privado. Contenido informativo. Consulte condiciones actualizadas con la entidad.
Qué es una carga registral y por qué importa
Una carga registral es cualquier derecho o limitación inscrita sobre una finca (vivienda, local, terreno…) que puede afectar a su valor o a su libre disposición. Las más frecuentes son las hipotecas, pero también hay embargos, condiciones resolutorias, usufructos, servidumbres, proindivisos, limitaciones de VPO, etc.
Los prestamistas revisan la nota simple registral para ver si el inmueble está “limpio” y si su garantía será preferente. Si hay cargas previas, tu nueva hipoteca entrará después en el orden de cobro y eso encarece el riesgo (y normalmente, el interés). Por eso el primer documento que deberías obtener es una nota simple registral reciente (7–10 € y se pide online en minutos).
Orden de prelación: quién cobra primero
En España rige el principio de prioridad registral: el derecho que primero se inscribe es el que primero cobra. Así, una hipoteca inscrita en 2018 (primera carga) se cobra antes que otra inscrita en 2022 (segunda carga). Si se ejecuta la finca, el producto de la subasta paga:
- Primero, la hipoteca de primera carga (hasta su deuda viva y costas).
- Luego, la segunda carga (si queda remanente).
- Después, otras anotaciones (embargos posteriores, etc.).
Esto es crucial para el riesgo del segundo prestamista, que solo cobrará si el valor de subasta alcanza para cubrir también su deuda. Por eso, en segundas cargas el porcentaje financiable (LTV) suele ser menor y el precio, mayor.
Primera carga vs segunda carga: diferencias prácticas
Cuando pides un préstamo con garantía hipotecaria, no es lo mismo colocar una hipoteca en primera o en segunda posición. La diferencia se refleja en el LTV (Loan To Value, porcentaje de financiación sobre tasación), el tipo de interés y las exigencias de la entidad.
| Aspecto | Primera carga | Segunda carga |
|---|---|---|
| Orden de cobro | Preferente (cobra antes) | Subordinado (cobra después) |
| LTV usual | Hasta 60–70% (banco); 40–50% (capital privado) | Acumulado con 1ª: 65–75% (banco rara vez); 45–60% (privado) |
| Precio medio | Más bajo (menor riesgo) | Más alto (mayor riesgo) |
| Exigencias | Ingresos, historial, tasación | Más documentación y colchón de valor |
| Plazo típico | Medio/largo | Más corto |
Nota: rangos orientativos. Varían por perfil, tasación y entidad.
Cómo afectan las cargas al LTV y al importe neto
El LTV no se calcula solo con tu nuevo préstamo: las entidades miran el LTV acumulado de todas las cargas preferentes. Si tu casa tasada en 200.000 € tiene una hipoteca viva de 90.000 € (primera carga), y el prestamista acepta un LTV acumulado máximo del 65%, el margen para una segunda carga sería:
200.000 € × 65% = 130.000 € máximo acumulado. Menos 90.000 € vivos = 40.000 € margen bruto. Tras gastos, el neto a percibir será inferior.
Profundizamos el cálculo de LTV y límites en esta guía específica de LTV.
Anotaciones frecuentes y su impacto en tu préstamo
Embargos preventivos o ejecutivos
Una anotación de embargo reduce el apetito de los prestamistas. Muchos exigirán cancelarlo con el propio préstamo y que su hipoteca quede por delante del embargo. Si el embargo es posterior a una hipoteca previa, normalmente irá detrás, pero aun así reduce el valor efectivo de garantía.
Condición resolutoria
Común en compraventas con precio aplazado: mientras exista, el vendedor puede resolver la venta por impago. Suele impedir nuevas hipotecas en primera carga hasta cancelarla.
Usufructo y nuda propiedad
Si la finca está en usufructo de un tercero, el valor hipotecable baja: el prestamista puede necesitar el consentimiento del usufructuario y la tasación pondera el valor del derecho. Consulta cómo lo valoran y riesgos en esta guía sobre usufructo.
Proindiviso (copropiedad)
Si eres copropietario, necesitarás la firma de todos para hipotecar la totalidad. De lo contrario, solo podrás gravar tu cuota indivisa, menos atractiva. Ampliamos opciones y riesgos en préstamos con vivienda en proindiviso.
VPO (vivienda de protección oficial)
Las limitaciones administrativas (precio máximo, transmisiones) restringen LTV y entidades dispuestas. Explicamos particularidades en préstamo con VPO como aval.
Arrendamientos y ocupación
Una vivienda alquilada puede tener buena rentabilidad pero reduce liquidez y puede afectar al valor de subasta o al apetito de algunos bancos. Detalles y precauciones en vivienda alquilada como aval.
Cómo leer una nota simple: checklist rápido
La nota simple es la radiografía legal de la finca. Revisa:
- Titularidad: ¿quién es dueño y en qué porcentaje?
- Cargas vigentes: hipotecas (importe máximo, fecha, entidad, responsabilidad hipotecaria), embargos, condiciones.
- Limitaciones: usufructos, VPO, servidumbres, litigios.
- Descripción: superficie, anejos (garaje, trastero), discrepancias catastrales.
Si no identificas un asiento, solicita ayuda. Sin una nota simple actualizada es arriesgado negociar.
Tasación y cargas: dos caras de la misma moneda
La tasación formará el valor base para el LTV, pero la valoración efectiva depende también de la “limpieza” registral: ocupación, cargas, estado, localización. Consulta cómo se tasan viviendas y las diferencias con capital privado en esta guía de tasación.
Ejemplos con números
Escenario 1: primera carga limpia
Vivienda tasada en 250.000 €, sin cargas. Banco acepta LTV 70%: hasta 175.000 €. Capital privado podría ir al 45–50%: 112.500–125.000 €.
Escenario 2: segunda carga con hipoteca previa
Tasación 200.000 €. Hipoteca viva (1ª) 80.000 €. Prestamista privado acepta LTV acumulado 55%: 110.000 €. Margen para 2ª: 30.000 € bruto. Tras gastos (notaría, registro, gestoría, tasación, comisión), neto aproximado: 26.000–27.000 €.
Escenario 3: embargo y necesidad de cancelación
Tasación 180.000 €. Hipoteca (1ª) 60.000 €. Embargo anotado por 20.000 €. El prestamista exige cancelar el embargo en la misma operación. LTV acumulado objetivo 60%: 108.000 €. Margen sobre 1ª: 48.000 €, de los cuales 20.000 € van a cancelar el embargo y gastos asociados; neto disponible: ~25.000–26.000 €.
Costes adicionales a tener en cuenta
Más allá del tipo de interés (TIN) y la TAE, en hipotecas (banco o privado) hay gastos relevantes: tasación, notaría, registro, gestoría, impuestos (AJD según caso), comisiones de apertura o intermediación. Desglosamos cada partida y cómo reducirlas en gastos de un préstamo con garantía hipotecaria.
Estrategias para “limpiar” el Registro antes de pedir financiación
- Cancelar hipotecas amortizadas: no basta con pagarlas; hay que cancelarlas registralmente con escritura y asiento.
- Levantar embargos: negocia con el acreedor un pago y carta de pago para cancelar la anotación en la misma operación.
- Vencimientos condicionados: revisa condiciones resolutorias y pacta su cancelación si procede.
- Regularizar titularidad: resuelve discrepancias (herencias no inscritas, proindivisos). Si hay usufructo, reúne consentimientos.
- Ordenar cargas: en casos puntuales se puede pactar posposición o reordenación, pero es complejo; normalmente la prioridad la marca la fecha de inscripción.
Ten presente los plazos registrales (15–30 días habituales) y coordina notaría, registro y gestoría.
¿Segunda hipoteca, novación o subrogación?
A veces, en lugar de añadir una segunda hipoteca, compensa renegociar la primera (novación), cambiarla de banco (subrogación) o contratar una nueva hipoteca que cancele la anterior. Compara diferencias de coste y tiempos en novación vs subrogación vs nueva hipoteca y en segunda hipoteca: cómo funciona y riesgos.
Paso a paso para pedir un préstamo con cargas
- Pide la nota simple actualizada y verifica quién es dueño y qué cargas existen.
- Calcula el LTV acumulado con base en la tasación objetivo. Si aún no la tienes, usa valores conservadores y consulta los límites habituales en LTV.
- Planifica cancelaciones necesarias (embargos, condiciones resolutorias, hipotecas antiguas).
- Prepara documentación: ingresos, CIRBE, recibos, escritura, catastro. La presentación sólida acelera tiempos.
- Solicita ofertas comparables: tipos, TAE, comisiones y gastos. Negocia el orden de aplicación del dinero (cancelaciones y neto a percibir).
- Revisa la escritura: cláusulas de vencimiento anticipado, intereses de demora, comisiones y seguros vinculados.
Tabla orientativa de escenarios y márgenes
| Tasación | Carga previa | LTV acumulado admisible | Margen bruto aprox. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 1ª hipoteca 60.000 € | 65% | 70.000 € − gastos |
| 250.000 € | Embargo 20.000 € | 60% | 130.000 € − (embargo + gastos) |
| 180.000 € | 1ª hipoteca 90.000 € | 55% | 9.000 € − gastos (margen muy justo) |
Estos cálculos son orientativos. El neto a percibir será menor al margen bruto por gastos y comisiones.
Riesgos a considerar
- Ejecución hipotecaria: impagar puede llevar a subasta. Si hay primera y segunda carga, el segundo acreedor podría quedar sin cobrar si el precio no alcanza.
- Cláusulas de vencimiento: revisa condiciones que adelanten el vencimiento por impagos o por cargas sobrevenidas.
- Coste total: en segundas cargas el TIN/TAE suele ser más alto. Calcula la TAE incluyendo todos los gastos.
- Plazos y coordinación: cancelaciones registrales y levantamiento de embargos requieren tiempo y documentación precisa.
Conclusión
La primera vs segunda carga y las anotaciones registrales determinan cuánto te pueden prestar, a qué precio y con qué riesgo. Empieza por la nota simple, calcula el LTV acumulado y decide si te compensa renegociar la primera hipoteca o añadir una segunda. Preparar el expediente y “limpiar” el Registro antes de solicitar financiación aumenta tus opciones y mejora las condiciones.
Contenido informativo. Consulte condiciones actualizadas con la entidad y, en su caso, asesoramiento profesional independiente.