Inspección técnica de los edificios (ITE) | Guía completa 2019

Aunque la ley sea ignorada, procede y termina aplicándose. Bajo tal consejo no hay argumento para situarse fuera de la normativa: se sanciona su no cumplimiento. Y esto, precisamente, es lo que pasa con la Inspección Técnica de Edificios, ITE cuando no se lleva a efecto.

En estos casos, los vecinos están obligados a responder a esta exigencia legal, para lo cual necesitan de la respectiva asistencia técnica.

Estar al día con el ITE refleja, sin duda, despreocuparse de sanciones. Pero, para contribuir con la información, he aquí lo que se propone como una hoja de ruta para este 2019.

¿Qué es la ITE?

Este requisito se corresponde a una inspección oficial que se ejecuta con el objetivo de reconocer el estado en el que se encuentra la estructura de un edificio, especialmente en lo que concierne con su cubierta y fachada. Esta inspección también incluye al saneamiento.

El principal propósito de dicha inspección es el de conocer las condiciones que presenta la construcción. Igualmente, pasa revista sobre la situación que visualmente exhibe y los problemas que pudieran generarse producto de los años de construido que tiene la edificación.

Esta normativa contiene instrumentos que permiten comprobar si se ha realizado lo  denominado como certificación de eficiencia energética, una herramienta puesta en vigor por la legalidad europea, oficializado por Real decreto 235/2013. Este requisito establece el levantamiento informativo  del estado de las instalaciones.

Otro tanto se corresponde con lo que rige a la recogida de datos sobre accesibilidad. Esto indica la no discriminación de aquellas personas que padecen de alguna discapacidad y las condiciones que tiene el edificio para ceñirse al cumplimiento de la referida norma.

En general, la ITE está diseñada para obtener respuestas de carácter oficial que deberán presentarse en un informe, y que estarán avaladas por un técnico, en cuyo caso solo serán acreditadas por los aparejadores y arquitectos.

Esta exigencia, que aplica a las edificaciones de cierta data, representa una herramienta que tiene su par en el Informe de Evaluación de Edificios, IEE, un requisito que involucra a todo el Estado y en los que convergen los datos de inspección que contempla eficiencia energética, conservación y accesibilidad en todas las edificaciones.

Quién está autorizado a levantar un informe de la ITE

La inspección visual la lleva a cabo un técnico facultado para tal fin. Éste comprueba en el sitio si la edificación responde a lo que establece la ley acerca de las condiciones mínimas de salubridad, ornato y seguridad. Tales prerrogativas son extendidas para el bien vecinal.

La ITE, pues, es un informe obligatorio que cubre a todas las edificaciones de España y cuya inspección recae sobre los propietarios de oficinas, viviendas, comercios y naves. En cuanto a las llamadas comunidades de propietarios, compromete al colectivo agrupado en esa comunidad.

Las condiciones principal para llevar a cabo la inspección es que que la edificación tenga más de 50 años

Objetivos que persigue el ITE

El ITE tiene un enfoque dirigido a hacer cumplir la normativa vigente en el Estado. Para hacer realidad estas exigencias comunales dirigidas a resguardar el buen estado de las construcciones y la seguridad vecinal, la ley es considerada un principio vigilante de lo que debe regir con relación a las edificaciones que han rebasado el tiempo reglamentario para que den respuestas sobre su conservación y mantenimiento. En este orden, la evaluación que establece la ITE puede identificar si hay o no algún riesgo que comprometa la vida de los vecinos.

Pero veamos algunos de estos objetivos:

• Garantizar que haya seguridad, y prever el buen estado de los edificios: con esta medida se tiende a prevenir riesgos y daños a la integridad física de los vecinos.
• Impulsar el mantenimiento y por ende la conservación de las edificaciones: la política imperante es la de extender la vida útil de la construcción, entendiendo que significa fomentar una acción de mantenimiento del inmueble.
• Prevenir situaciones que califiquen como graves y problemas que sean difíciles de resolver: lo altos costes de las rehabilitaciones pueden impactar negativamente en la vida económica de los propietarios, por lo que se indica evitarlo con tiempo.
• Promover la eficiencia energética e igualmente la accesibilidad universal: una vez que se ha detectado las necesidades existentes en el edificio, la norma fija planes para un aprovechamiento eficiente de la energía y ofrece garantías para la accesibilidad de las personas.
• Fomentar el movimiento económico en la construcción de inmuebles y en el área inmobiliaria: con relación a ello la ITE le imprime interés a la mejoría visual y a las instalaciones de edificios, al mismo tiempo influye en las decisiones de los compradores de bienes.
• Ayudar a los propietarios a rehabilitar sus viviendas mediante subvenciones: el informe de la ITE es requisito fundamental para agilizar el beneficio de las ayudas públicas con el fin de recuperar la parte estructural de las edificaciones.

Los elementos que considera la ITE

Efectivamente, la ITE, cuando analiza una inspección, valora tres aspectos en una edificación, a saber:

• Cubierta
• Estructura
• Fachada

Oficialmente el Estado hace el exhorto sobre el compromiso que tienen los propietarios de bienes inmuebles de hacer su declaración de la ITE. Para cumplir con la norma los usuarios deberán buscar la asesoría técnica adecuada y proceder a levantar el respectivo informe que se estima englobe el 55% de la totalidad de la vivienda.

Lo más recomendable es que se contrate a un experto con conocimientos técnicos de lo que implica la construcción de obras civiles y que tenga la capacidad para realizar una evaluación de cualquier edificación. Debe ser un profesional que sepa identificar el exacto estado del bien inmueble.

Del personal técnico a cargo

Un profesional podrá detectar y distinguir cuál es la dimensión de los problemas y acusar prontamente su observación sobre una reparación de los daños localizados. Con base a esto sabrá diferenciar y proyectar los posibles costes de las respectivas reparaciones.

De acuerdo a las informaciones, no es obligatorio que el informe que levante el técnico a cargo se encuentre visado por un Colegio Profesional. Sin embargo, los especialistas recomiendan visar el documento. Esta formalidad le daría una mejor garantía.

Hay que decir que si el informe del técnico se encuentra visado profesionalmente, tendrá un carácter legal de mayor seriedad y aval. Este protocolo apoyará la recepción del documento, el cual no tendrá problemas para su tramitación.

Cada técnico tiene un presupuesto diferente. Sin embargo, no son tan distintos unos de otros. Lo promedian la relación de gastos, sus honorarios y algunas otras variables que consideran. Se rigen por las leyes del mercado, las cuales establecen la oferta y la demanda.

Pero los usuarios deben cuidarse de que el técnico se desempeñe de forma independiente. Esta condición es importante, por lo que hay que revisar que no responda a intereses de empresas contratistas ni esté adscrito a nada parecido.

La imparcialidad del técnico al suscribir el informe revelará una evaluación responsable, en consecuencia será confiable ante las instituciones que se relacionan con la ITE. Esto redundará en los ulteriores resultados que los propietarios de los bienes esperan.

Información de interés para un técnico que realiza una inspección

Los técnicos se guían por unas cuantas variables y esas son las que determinan su informe. Veamos cuáles son:

• Estructura y cimentación del edificio: esta evaluación incluye determinar la estabilidad de la construcción y en consecuencia la seguridad que ofrece para sus moradores.
• Aspectos visuales de la edificación: el técnico se fijará en el estado de los balcones, las cornisas, fachadas, puertas, ventanas, acabados y otros elementos. Igualmente, registrará los detalles que destaquen en la parte exterior, lo que incluye la ornamentación, entre otros.
• Precisar elementos que pongan en riesgo la vida de los usuarios: la edificación no puede poner en peligro la vida de los vecinos, por lo que el técnico observará esta situación.
• Profundizar en el estado que presentan las terrazas y otras áreas: este procedimiento se realiza con el objeto de visualizar si la edificación cumple con las condiciones de salubridad. Es de interés la revisión de la instalación eléctrica, fontanería y el saneamiento.

Cómo proceden los técnicos para realizar el informe

Según el acuerdo que se sigue en la realización del informe, la experiencia del técnico hace que su trabajo sea relativamente sencillo. Por supuesto, se guía por un método que es lo que le permite ponderar la exigencia técnica que demanda una información de este tipo.

El trabajo del técnico, una vez que ha observado y sistematizado el registro, consiste en procesar los datos y posteriormente mostrar resultados. Estos serán entregados al propietario del bien inmueble que contrató sus servicios profesionales.

Sobre los resultados

Si es a favor:

La evaluación técnica puede ser positiva, señalando como resultado que la edificación está acorde con lo que demanda la Ordenanza. Los criterios que aquí privan son los de salubridad, seguridad y el ornamento. Esta información procede para ser considerada por la Jefatura de Urbanismo, con miras a que se registre y se acepte como un proceso ya finalizado.

Si es en contra:

Un resultado negativo da cuenta de que el edificio no está inscrito dentro de las normas que cuidan aspectos como la salubridad y la seguridad. Este informe va influir en una acción por parte de la Jefatura de Urbanismo, encargada de instruir lo concerniente con las anormalidades que han sido asentadas en el informe.

Con base a la situación detectada la parte oficial determinará un período de tiempo para la ejecución de la obra. Esta orden se extiende para cumplir con la normativa que expresa la ITE, de acuerdo a lo acordado previamente por ley. Para subsanar los resultados en contra, se relaciona un presupuesto.

Se estipulan diversos grados para las intervenciones

De la actuación inmediata: se trata de una actuación que se debe ejecutar en un máximo de 24 horas. Esta situación identifica a la ocurrencia de un incendio y su debida extinción. En este escenario podrían estar en riesgo bienes y personas. Las acciones a seguir son el desalojo, el cierre de la entrada a la edificación, y prevenir accidentes por desprendimientos.

Cuando la demanda es muy urgente: los daños se han evaluado como  de importancia, por lo que se indica una actuación a corto plazo. En este caso están en riesgo personas y bienes, por lo que se establece un máximo de tres meses para realizar algún tipo de intervención.

Se le identifica de urgente: Las deficiencias de la edificación son señaladas como graves y la degradación del sistema estructural en el tiempo será progresiva, por lo que el dictamen para una oportuna corrección es de doce meses.

Es necesaria, pero se le adjudica una acción a mediano plazo: el edificio presenta deterioro puntual, pero su función sistémica y estructural solo requiere de una atención muy específica. Sino se actúa con prontitud, la tendencia es a agravarse. La acción interventora no debe pasar de un año.

Es recomendable dar mantenimiento: en este caso las lesiones halladas en la edificación son calificadas de leves. Solo es recomendable un mantenimiento eventual e ir arreglando la degradación paulatinamente para así conservar la construcción.

El valor de la ITE

Oficialmente, no existe una regulación acerca del precio del servicio profesional de los técnicos. Los presupuestos que se extienden dependen de resoluciones de carácter individual. Estos tasan sus honorarios de acuerdo a las diferentes variables que valoran.

Elegir determinado presupuesto es una decisión exclusiva de los propietarios de los bienes inmuebles. Estos deberán guiarse por las distintas ofertas presupuestarias de los técnicos. Los usuarios estarán en la libertad de pagar o no dichos honorarios. Las leyes del mercado son las que establecen estos montos.

Cuándo presentar la ITE

La edad del edificio comienza a contarse desde su terminación, la cual puede certificarse de acuerdo a los siguientes documentos: licencia de construcción de la edificación, reconocimiento oficial del final de la obra, autorización para ser ocupado por primera vez y certificación del censo de viviendas.

En la Dirección de Catastro del Ayuntamiento estará depositada toda la información referente a la edificación. Por otra parte, la ley señala que los propietarios del edificio están en la obligación de presentar la ITE una vez que la construcción ha cumplido 50 años, y a partir de allí cada 10 años se deberá realizar una nueva inspección.

El ayuntamiento suele periódicamente publicar el padrón en su página web, de donde puedes descargar el PDF para consultar si tu edificio se encuentra entre los que han sido registrados como afectados.

Presentación de la ITE en el Registro

Una vez que los propietarios de la edificación han recibido el informe elaborado por los técnicos, les corresponde entregarlo al Ayuntamiento. El informe puede ser consignado en archivos PDF,  en un CD o en XML, acompañados de las respectivas copias impresas.

Será el propio Ayuntamiento el encargado de trasladar el informe técnico al Registro. Si se tratara de obras que requieren ser subsanadas, la información igualmente será registrada. La normativa expresa que aun habiendo cumplido con la ITE, las edificaciones deben disponer de un Plan de Uso y Mantenimiento.

Control de la presentación de la ITE

La ley es explícita en cuanto al control de la ITE y concede a los Ayuntamientos la potestad de llevar a cabo la gestión y control del proceso. El propietario del edificio debe encaminarse con el respectivo informe y consignarlo en la dirección municipal.

Si el propietario del inmueble no cumple con la obligación señalada de presentar la ITE, el propio Ayuntamiento está autorizado para solicitar el informe técnico, fijando para tal fin un período de tiempo hasta de dos meses para que la información se entregada reglamentariamente.

Si no se cumple con la ITE hay sanciones

De acuerdo a la normativa urbanística vigente, el no cumplimiento de la ITE acarreará sanciones, papel que le toca desempeñar al Ayuntamiento. El no cumplimiento de este procedimiento obtendrá lo que la propia ley denomina infracción urbanística.

En este sentido, la Ordenanza del Municipio considera como una grave infracción cuando los propietarios de los inmuebles no presentan oportunamente la ITE. Esta omisión pudiera ser valorada en forma leve si se trata de una primera solicitud del informe, para lo cual se concede una nueva oportunidad.

La normativa establece que por las infracciones leves se pagará 600 euros, y por las graves 3.000 euros.

En caso de que el propietario del edificio se encontrara fuera del plazo para realizar la inspección, la ley dicta que la obligación sigue vigente. La recomendación es proceder a llevar a cabo la inspección lo más pronto posible.

El Ayuntamiento eventualmente publica una razón oficial donde establece la respectiva información sobre los diferentes tiempos requeridos para la consignación de los informe de la ITE. El organismo suele periódicamente dar a conocer el padrón en su página web, de donde se puede descargar el PDF para consultar si algún edificio en específico se encuentra entre los que han sido registrados como afectados.

De existir algún interés por la compraventa de un inmueble, el Registro estará en capacidad de suministrar detalles acerca de la situación que para ese momento presenta el bien inmueble, aspectos que están directamente relacionados con el informe técnico de la ITE. Esto aplica para las viviendas cuya data de construcción se remonta a más de 50 años.

Según la información recabada por el Registro sobre la inspección técnica de las edificaciones, y las ITE practicadas, este mantiene una data de la clasificación oficial vinculada con cualquier intervención que se haya aplicado en la historia de la edificación,  pudiera haber sido por mantenimiento o conservación. De manera que se ocupa de lo siguiente:

Datos de interés para el Registro:

• Fecha cuando fue construida la edificación.
• Coordenadas UTM, por sus siglas en inglés Universal Transversal Mercator, una proyección de naturaleza cartográfica.
• Abordaje técnico estructural de la construcción.
• Cronograma para una rehabilitación de la vivienda.
• Relación oficial de alguna subsanación de deficiencia producto de la inspección técnica.
• Dirección postal donde está ubicado el bien inmueble.
• Clasificación del catastro.