¿Qué es REAL ESTATE? Guía completa de lo que debes saber

Usualmente, a través de los medios de comunicación se suelen escuchar algunos términos de interés que escapan de la comprensión. Tal es el caso de los Real Estate (o también conocidos como REIT)  cuya popularidad en prensa, radio y televisión ha sido ascendente en los últimos dos años. Para todos aquellos interesados en conocer todas las variables que rodean a este término, a continuación se reseñará información de interés y su contextualización en el caso de España.

¿Qué son los REIT?

Las siglas REIT hacen referencia al término anglosajón Real Estate Investment Trust, cuya traducción literal es Fideicomiso de inversiones inmobiliarias. De esta forma, este engloba a todas aquellas actividades relacionadas con la compra y venta de activos inmobiliarios. El término se popularizó durante el auge de la inversión financiera en Estados Unidos durante la década de los sesenta, y pocos años después llegó a Europa con la ayuda de diversas sociedades que cotizaban en la bolsa. Este tipo de actividades también se le denomina popularmente bienes raíces.

Los Real Estate manejan una nomenclatura interna de términos que sirve para distinguir o catalogar sus variantes. A saber, los más usados son: Real Estate Venture (para referirse a una empresa constructora de bienes inmobiliarios); Real Estate Development (para referirse a la renovación de activos inmuebles); Real Estate Tax (para hacer referencia a los impuestos sobre los bienes raíces; en España se les conoce como IBI), Real Estate Agency (para referirse a un empresa inmobiliaria), Personal property (que hace referencia bienes movibles) y Real property (que se refiere a los bienes fijados en un espacio geográfico determinado).

¿Cuáles son los tipos de REIT?

En el mercado actual se pueden catalogar varios tipos de Real Estate. Estos varían de país en país en función de la normativa que ayuda a regular estas sociedades (la National Association of Real Estate Investment Trusts, cuya sede se localiza en Washington, regula los tipos existentes en la región). Si se extrapola estos a una escala universal, se pueden considerar los siguientes como sus principales:

• REIT de renta variable: son las sociedades que se encargar de adquirin, administrar y poseer bienes activos inmobiliarios para generar dividendos con estos a largo plazo (bien sea con la venta o alquiler de estos).
• REIT hipotecario: son las sociedades que generan préstamos hipotecarios a los dueños de bienes raíces (aunque su margen de acción también se extiende a la compra de hipotecas o activos respaldados por estas). Los dividendos que generan son a través de los intereses respectivos de este servicio.
• REIT híbridos: como su nombre lo indica, integra los dos modelos anteriores y las ganancias de las sociedades se produce a través de ambos procesos.
• REIT privadas: cuyos socios están compuestos por inversos privados que, pese a cumplir con un reglamento para su composición, tienen una menor regulación en cuanto a sus actividades. Son considerablemente populares en Estados Unidos donde en la actualidad es posible encontrar más de 800 de esta clase.
• REIT cotizados: están registrados bajos los entes correspondientes y cotizan diariamente en las principales bolsas del mundo. La venta y compra de sus acciones se realiza con una gran fluidez por parte de los inversores lo que produce una gran liquidez a la sociedad.
• REIT no cotizadas: aunque existe un menor número de estas, también se encuentra las sociedades que no disponen de intercambios públicos en la bolsa de valores. Generalmente, estas son patrocinadas por inversores privados que ayudan a la comercialización de la compra y venta de sus acciones.

¿Cómo funcionan los REIT?

Según el tipo de Real Estate el funcionamiento de la sociedad tendrá ligeras variantes. A nivel macro, y haciendo referencia al tipo más común (de renta variable y con cotización en la bolsa), la sociedad comienza a través de una IPO (oferta pública inicial) con la cual lograr reunir suficientes fondos para la gestión y compra de los activos inmobiliarios. Esta posee su propia junta directiva la cual es elegida por los accionistas para la toma de decisiones en el seno de la organización. Al igual que en otros casos, los accionistas adquieren una porción de decenas de bienes raíces y no de un inmobiliario en específico.

La mayoría de los REIT se especializan en solo mercado de bienes raíces para obtener dividendos a través de una gestión especializada. De igual forma, muchas sociedades trabajan durante un período estipulado de años. Como es natural, todas estas dependen de la fluctuación de los ciclos económicos del momento.

Ventajas de invertir en REIT

Los beneficios de invertir en un REIT pueden contarse por decenas. Sin embargo, estos estarán atados siempre a las regulaciones que ayuden a delimitar el plan de acción de las sociedades. En términos generales, y a escala mundial, las ventajas son las siguientes:

• Las acciones de los REIT tienen una mayor liquidez que los activos inmobiliarios.
• No existe una inversión mínima. Se pueden comprar acciones de pequeñas sumas para empezar hacer un estudio del mercado.
• Se ahorran trámites para la compra de un bien.
• La compra y venta de los activos se realiza de forma rápida y sencilla (puesto que esta opera en la bolsa de valores).
• Se produce un ingreso constante de dividendos (ya que estas deben repartir entre el 75% y el 95% según las regulaciones de la sociedad).
• La cartera está administrada por profesionales en el mercado inmobiliario.

¿Qué es una SOCIMI?

En España, los REIT se les conoce con el nombre de SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Estas fueron aprobadas por el Gobierno a través de la ley 11/2009 y consolidad a través de una serie de modificaciones que derivaron en la ley 121/15. Al igual que su contraparte norteamericana, estas sociedades anónimas se encargan de la compra, rehabilitación, venta o posesión de un inmobiliario. La mayoría de estas cotizan en la bolsa (la española o europea) y ayudan tanto a ofrecer liquidez a las inversiones de bienes raíces, como impulsar el mercado de alquiler en el país.

Requisitos para una SOCIMI en España

Las leyes mencionadas anteriormente estipularon una serie de requisitos para conformar una entidad de ésta frente al Estado Español. Algunos de los principales requisitos son los siguientes:

1. La cotización debe ser a través del mercado español o europeo. En el caso de España, esto suele hacerse bien en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) o en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
2. El 80% sus activos debe estar en acciones conjuntas con sociedades similares o en alquileres urbanos.
3. Un mínimo de 3 años de arrendamientos antes de proceder con la venta y 7 para hacer desarrollos propios.
4. No existe un mínimo de activos (aunque la mayoría de las sociedades albergan un mínimo de tres).
5. El capital social mínimo de esta ha de ser de unos 5 millones de euros.
6. El free float mínimo (cantidad de acciones en circulación) ha de ser de unos 2 millones o, en su defecto, el 25% de éstas emitidas por la sociedad.
7. El reparto de dividendos a los accionistas se hará con base en los siguientes parámetros estadísticos: El 100% los obtenidos a través de otras SOCIMI, el 50% la transmisión de bienes inmuebles a accionistas o personas regulares y el 90% otras actividades de gestión (beneficios brutos, como por ejemplo el arrendamiento).
8. Los resultados y requisitos deben ser valorados por un experto independiente de la cartera.
9. Se deben presentar un informe cada seis meses sobre su gestión interna.

Beneficios de las SOCIMI

En uno de los apartados anteriores se mencionó las ventajas de hacer una inversión en un RIET. Con base en las disposiciones de las SOCIMI enunciadas, contextualizando los beneficios de estas a nivel nacional se pueden reseñar las siguientes:

• Están exentos de impuestos por plusvalía.
• La inversión se hace con contratos mínimos de cinco años.
• La deducción de la reinversión de las tasa de plusvalía es del 6%.
• Tienen una bonificación del 20% en caso de que la mitad de los activos sean pisos de alquiler, exención AJD en aplicaciones de capital y una tributación del 18 % a las sociedades.

De esta forma, y con base en los descrito, solo hay que realizar un estudio previo del mercado para empezar a invertir en bienes raíces. El prestigio y gestión de la sociedad determinará en gran medida los beneficios que se obtendrán tanto a corto, como a largo plazo. Cabe destacar, por último, que en los últimos años ha habido una proliferación de estas en España debido a la disposición de los entes gubernamentales para propiciar su consolidación en el mercado.