Registrar una propiedad | Todo lo que hay que saber

Cuando tomamos la decisión de vender o comprar una vivienda o un local nos damos cuenta que existen muchos trámites que debemos realizar para garantizar que todo este proceso sea óptimo, ya que si nos preocupamos por registrar esa propiedad podemos tener muchos beneficios a nuestro favor, especialmente si queremos adquirir préstamos o hipotecas.

Pero todavía hay muchas cosas en las que debemos informarnos para lograr registrar una propiedad sin dejar nada fuera. A continuación veremos todo lo que debemos saber para inscribir nuestra propiedad sin fracasar en el intento.

Qué es el registro de la propiedad

Antes de definir lo que es la inscripción de nuestra propiedad, o cuando será reconocida por el Estado, es necesario que sepamos en qué institución se realiza este tipo de trámite. Como su nombre lo indica, se realizan en el “Registro de la Propiedad”, que es un ente que pertenece al Estado y está suscrito al Ministerio de Justicia y que básicamente es responsable de proporcionar seguridad a los ciudadanos en el mercado inmobiliario.

En este sentido, podemos decir que al registrar una propiedad, el Estado nos adjudica el derecho de titularidad, donde seremos las únicas personas con capacidad legal sobre el inmueble.

Registrar una propiedad | Todo lo que hay que saber
Cómo registrar una propiedad

Qué tipo de documentos se pueden inscribir en el Registro

En el momento de inscribir nuestra propiedad podemos optar por registrar una serie de documentos para mantener la legalidad del inmueble en las mejores condiciones, específicamente son los siguientes:

  • Documentos que nos hacen titular y propietarios, el usufructo, hipoteca, censos, etc.
  • Todos los documentos que certifiquen que tenemos este derecho y que nos reconozcan como tal.
  • Cualquier resolución o documento que declare que el propietario actual es incapaz de administrar el inmueble, esto puede ser por fallecimiento o ausencia.
  • Todos los contratos que tengamos de alquiler, arriendos y cesiones.
  • Los papeles de compra en caso de que el inmueble pertenezca a una propiedad de un ente público, civil o religioso.

Por qué registrar una propiedad

La principal razón de por qué registrar una propiedad puede ser una de nuestras mejores ideas, es debido al principio del tercero de buena fe en caso de que tengamos un caso hipotecario, por lo que podremos regirnos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que establece que el tercero de buena fe será “mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho” incluso si éste es anulado después. El registro siempre reconocerá al tercero pero solo cuando se compruebe que existía una inexactitud en el registro.

Eso es muy importante cuando queremos comprar una propiedad, ya que el registro confía en nuestra buena fe basados en la información que aparece en el documento del registro. Incluso después de que hayamos escrito nuestro derecho a la propiedad, siempre tendremos las de ganar aunque el derecho del vendedor se encuentra anulado.

Prioridad de los documentos inscritos en el Registro

Un aspecto importante que debemos conocer al registrar nuestra propiedad es que el documento que escribamos tendrá un orden de prioridad, según su fecha de inscripción. De esta forma, no se podrá registrar una escritura diferente con una fecha igual o anterior. Esto se traduce en que tendremos un derecho real sobre la propiedad.

También existe la posibilidad de que se quiera inscribir un derecho incompatible. En este caso, aquel que tendrá la prioridad será el que llegue primero al registro, es decir, el más antiguo. Esto quiere decir, que en el caso en el que existan varios compradores de la propiedad, solo tendrá derecho aquel que inscriba el inmueble primero. No importa si el documento tiene la misma fecha se tendrá en cuenta la hora.

Qué es la interrupción del tracto sucesivo

Este es otro término que es importante definir. Se trata de un principio que se incluye en la Ley Hipotecaria dentro del Artículo 20. El tracto sucesivo es esa línea cronológica en el que se inscriben las escrituras dependiendo del propietario. Antes de que el nuevo propietario inscriba su derecho, el antiguo propietario debe otorgarle el derecho vía escrita.

El registro de propiedad es voluntario, por lo que es posible que el propietario anterior no haya inscrito. En ese caso, existe una interrupción del tracto sucesivo, porque el registro adjudica los derechos a un propietario antiguo.

Así que deberemos restablecer el tracto sucesivo mediante un acta de notoriedad, que lo explicaremos a continuación.

Cuáles son los documentos que se necesitan para registrar una propiedad

Son dos documentos que debemos entregar para registrar la propiedad. Recordemos que existen dos casos diferentes según las condiciones judiciales del inmueble, uno puede ser para restablecer el tracto sucesivo y el otro para solicitar los derechos de una propiedad nueva o comprada. En ambos casos tendremos que presentar lo siguiente:

  • Acta de notoriedad: Esta es necesaria cuando no se puede establecer el documento de adquisición del propietario anterior. Es decir, cuando existe una ruptura del tracto sucesivo, esta se debe presentar en conjunto con el título público para complementarla.
  • Expediente de dominio: Se solicita ante un Juez de Primera Instancia, debe acompañarse del certificado de catastro, este establecerá quién será el adjudicado con el derecho de la propiedad y eliminará los documentos incompatibles.

Métodos para cambiar el nombre de una finca ya registrada

Existen varios métodos y trámites que podemos utilizar en el momento de inscribir un nuevo nombre de propietario en una finca ya registrada. En la mayoría de los casos, esto suele ocurrir cuando se desea cambiar el nombre a un familiar por diferentes razones. Al momento de hacer este tipo de trámites es necesario que presentemos la escritura pública del inmueble y hacer el pago de impuestos correspondientes al cambio de nombre.

Es necesario que enviemos los documentos originales al Registro, pero en caso de que no tengamos tiempo de pasar antes, podemos enviar una copia por fax o email. Aunque es importante que inscribamos los originales cuanto antes, ya que éste solo se guarda como provisional.

Por compraventa

Se trata de la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad. Sí se podrá tener una constancia de todos los cargos que tiene el inmueble, si queremos pedir una hipoteca es obligatorio la inscripción en el registro.

El trámite por compraventa puede realizarse tanto por la persona que adquiere la propiedad, como por la persona que la vende, aunque esta práctica es realizada por un gestor de la notaría. Si existe una hipoteca, la gestión será realizada por un empleado del banco.

El mismo día en que se lleve a cabo la firma de la escritura, el notario se encarga de notificarle el registro la formalización de la compraventa, por lo que será llevada una copia autorizada para inscribirla. Después de que se formalice la inscripción de la propiedad, la escritura original será devuelta al nuevo propietario.

En caso de sucesión hereditaria

En caso de que queramos inscribir la propiedad por sucesión hereditaria debemos presentar una escritura pública o una sentencia judicial donde se firmen los bienes y los herederos específicos. En ocasiones, es posible que exista un heredero único. Estos casos suelen ser más fáciles de registrar, aunque tenemos que tener cuidado de que no exista ningún otro interesado que pueda tener el derecho legítimo de adjudicación de alguno de esos bienes.

También es posible que exista un comisario o la persona encargada de autorizar la herencia que no esté de acuerdo en registrar la propiedad a nombre de cierto individuo. En esta circunstancia necesitaremos el título de la sucesión hereditaria y otros documentos que puedan expresar a quienes se les ha sido transferida la propiedad.

Los trámites de la herencia suelen estar guiados por un notario. Con esto firmaremos la aceptación de la herencia y también participaremos en la partición y asignación de algunos bienes específicos. Este es uno de los documentos que también deben ser incluidos en el registro.

También puede existir el caso que el fallecido no haya escrito un testamento. Aquí tendremos que hacer una declaración de herederos que solo se puede hacer por parte de los ascendientes, descendientes o el cónyuge ante un notario público. En caso de que no tenga otro parentesco y se tenga que adjudicar los bienes a un tercero, el proceso se realizará vía judicial y la resolución de la partición de la herencia será el documento que se utilizará para inscribirse en el registro.

Por donación

La donación es un acto que debe realizarse de forma pública ante un notario, en la cual se firmará un documento por parte de una persona de forma libre y gratuita para ceder alguna propiedad a otra persona. Ésta también deberá firmar el documento aceptando la donación. Este método público es la única forma en el que la donación de los inmuebles es válida y el que utilizaremos para inscribir la propiedad en el registro.

Cuáles son los documentos que emite el registro de la propiedad

Finalmente, en el momento en que el registro ingresa la inscripción en los libros, estos emitirán una notificación al titular. También existe la posibilidad de que queramos consultar el registro para tener conciencia del estado en el que se encuentra la propiedad. Para hacer esto tendremos que hacer una solicitud al registro, para que luego estos puedan emitirnos una copia fiel de los libros en los que podemos constatar todas sus características.

Algunos de esos documentos pueden ser una nota simple, que es como un resumen de registro de la propiedad, o una certificación.

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