Documentación para un préstamo de capital privado con garantía: checklist completo, tiempos y cómo presentarlo bien

Si vas a solicitar un préstamo de capital privado con garantía (normalmente hipotecaria sobre una vivienda, local, garaje o finca), la documentación que entregues marcará la diferencia entre una resolución rápida o semanas de ida y vuelta. En capital privado, además de la solvencia, se analiza con lupa la seguridad jurídica del bien en garantía y la viabilidad de la operación.

En esta guía práctica te explico qué documentos piden, cómo conseguirlos, cuánto tardan, qué miran los inversores (LTV, cargas, ocupación, capacidad de pago), errores frecuentes que tumban operaciones y un paso a paso realista con tiempos y costes orientativos.

Qué es un préstamo de capital privado con garantía y qué miran

Hablamos de financiación ofrecida por inversores o empresas privadas, donde la garantía real (hipoteca sobre un inmueble, a veces sobre vehículo o joyas) es clave. Frente al préstamo personal, aquí pesan especialmente:

• LTV (Loan-to-Value): porcentaje prestado sobre el valor de tasación. En capital privado suele situarse entre el 35% y el 60% según riesgo.
• Capacidad de devolución: ingresos estables y ratio de endeudamiento asumible. Revisa cómo calcular tu DTI o ratio de endeudamiento.
• Estado legal del inmueble: cargas, embargos, discrepancias catastrales, ocupación y deudas con comunidad o IBI.
• Finalidad y plan de salida: a qué se destina el dinero y cómo se devolverá (p. ej., venta de un activo, refinanciación futura, generación de ingresos).

Antes de avanzar, valida que tratas con un prestamista fiable. Te será útil este checklist para identificar prestamistas privados serios.

Documentación imprescindible: checklist completo

1) Identidad y situación personal

• DNI/NIE vigente (anverso y reverso).
• Estado civil y, si aplica, régimen económico matrimonial (gananciales/separación). Escritura capitulaciones si procede.
• Libro de familia o certificado de matrimonio/divorcio si afecta a la titularidad o al consentimiento en la hipoteca.
• Certificado de empadronamiento (a veces se pide para verificar residencia).

2) Solvencia e ingresos

• Nóminas de los últimos 3–6 meses y contrato de trabajo.
• Si eres autónomo: modelos trimestrales de IVA/IRPF del último año y resumen anual; alta en IAE y vida laboral.
• Declaración de la renta (IRPF) último ejercicio.
• Extractos bancarios de 6–12 meses (cuentas donde cobras ingresos y pagas préstamos).
• Otros ingresos: alquileres (contratos + recibos), pensiones, ayudas, etc.

3) Endeudamiento y ficheros

• CIRBE actualizada (si tienes préstamos bancarios). Aquí te explicamos qué es la CIRBE y cómo consultarla.
• Situación en ASNEF, BADEXCUG o RAI si sospechas que figuras en ellos (resoluciones o justificantes de pago si ya regularizaste). Ver diferencias y consulta en ASNEF vs BADEXCUG vs RAI.
• Contratos y cuadros de amortización de préstamos vigentes.

4) El bien en garantía (hipoteca)

• Nota simple registral actualizada (menos de 30 días) de la finca que se hipoteca: titularidad, cargas y afecciones.
• Título de propiedad (escritura, herencia, adjudicación) y, si procede, aceptación/partición de herencia inscrita.
• IBI último año y certificado de estar al corriente.
• Certificado de comunidad de propietarios al corriente de pago.
• Referencia catastral y descriptivo catastral; si hay discrepancias relevante (metros, uso), justificarlas.
• Tasación oficial homologada (ECO). Si no la tienes, la gestionará el prestamista.
• Fotos y localización (Google Maps); si está ocupado o arrendado, contrato y recibos.
• Seguro del hogar (si existe) y certificado de siniestralidad si se solicita.

5) Finalidad y plan de salida

• Explica el destino (p. ej., cancelar deudas, reforma, liquidez de negocio) y adjunta presupuestos si aplica.
• Plan de devolución realista: venta de un activo, refinanciación bancaria futura, mejora de ingresos, etc.

Coste y dónde conseguir cada documento

Orientativos para España. Pueden variar por provincia/entidad.

Si no estás familiarizado con el Registro de la Propiedad, aquí tienes una guía rápida: ¿Qué es el Registro de la Propiedad?.

Tasación y LTV: cuánto te pueden prestar realmente

La tasación determina el valor de referencia. En capital privado, el LTV suele ser prudente para cubrir el riesgo y los posibles costes en caso de impago.

• Ejemplo: vivienda tasada en 150.000 € y LTV al 45% ⇒ importe máximo aproximado: 67.500 € (antes de comisiones y gastos).
• Si hay cargas previas (p. ej., hipoteca de 20.000 €), se descuenta del margen disponible para que la suma de deudas no supere el LTV objetivo.

Si valoras alternativas de crédito con hipoteca (línea de crédito, por ejemplo), te puede interesar esta guía: Línea de crédito con garantía hipotecaria.

Costes y tiempos de una operación tipo

Los costes dependen de importes, riesgo y entidad. En capital privado son habituales:

• Comisión de apertura: 3%–10% (casos de más riesgo, más alta).
• TIN (Tipo de Interés Nominal): de doble dígito en muchas operaciones (10%–18% orientativo). La TAE será mayor por comisiones. Aprende a comparar en TIN vs TAE y a calcular el coste total.
• Tasación, notaría, registro y gestoría: 1.200–2.500 € según provincia e importes.
• Seguros (si se exigen) y comisión de estudio (0%–2%).

En cuanto a tiempos, un caso estándar sin incidencias podría ser:

Nota sobre impuestos: en préstamos con garantía hipotecaria, tras el cambio legal de 2018, el AJD lo paga el prestamista (no el prestatario). No obstante, revisa la Ley de Crédito Inmobiliario y la minuta: el coste puede repercutirse indirectamente vía precio o comisiones.

Paso a paso: cómo presentar tu operación para ir rápido

1. Prepara un dossier con todo lo anterior en PDF, claro y legible. Incluye un resumen de 1 página: importe, plazo, destino, ingresos, cargas y plan de salida.
2. Envío y filtrado: el analista revisa capacidad de pago (DTI), cargas y viabilidad. Si cuadra, se lanza la tasación.
3. Tasación: agenda acceso a la vivienda/local; evita demoras y ten llaves/documentación a mano.
4. Oferta vinculante: revisa TIN, TAE, comisiones, calendario de pagos y cláusulas. Si tienes dudas, repásalas con esta guía sobre letra pequeña y cláusulas a vigilar.
5. Comprobaciones finales: nota simple actualizada, certificados (comunidad/IBI), identidad y poderes del prestamista.
6. Firma notarial: se ordenan las cancelaciones de cargas (si aplica) y se dispone el neto en cuenta.

Errores comunes que retrasan o tumban la operación

• Nota simple desactualizada o con cargas no declaradas (embargos, afecciones fiscales).
• Discrepancias catastrales relevantes (metros, uso) sin justificar.
• Ocupación no informada o alquiler sin contrato/recibos.
• Deudas con la comunidad o IBI impagado sin plan claro de regularización en firma.
• Ingresos que no cuadran con extractos bancarios o descubiertos frecuentes sin explicación.
• DTI alto (p. ej., superior al 35%–40%) sin medidas compensatorias.

Recuerda: tu objetivo es que el analista entienda, en 5 minutos, que el riesgo está controlado y que la operación tiene una salida clara.

Ejemplo práctico con números orientativos

Supón que necesitas 60.000 € sobre una vivienda tasada en 180.000 € (LTV del 33%). Condiciones ofrecidas:

• TIN: 11% anual.
• Plazo: 36 meses (amortización francesa, cuota fija).
• Comisión de apertura: 6% (3.600 €) y estudio 1% (600 €).
• Tasación: 350 €; notaría/registro/gestoría: 1.200 €.

La cuota mensual aproximada sería de 1.964,20 € (a 36 meses y 11% nominal). El neto a percibir tras costes iniciales rondaría 54.250 € (60.000 – 3.600 – 600 – 350 – 1.200). La TAE efectiva será mayor que el 11% por comisiones y gastos. Aprende a calcularla paso a paso con esta guía de coste total de un préstamo.

Verifica que tu DTI con esta nueva cuota no excede límites prudentes. Si sube, plantea plazo mayor o aportar garantía adicional.

Cómo reforzar tu solicitud si tus ingresos no son perfectos

• Aporta un codeudor o aval hipotecario adicional (segundas garantías mejoran el LTV global).
• Demuestra ingresos complementarios (alquileres, contratos futuros, pedidos firmados si eres autónomo).
• Propón un plan de salida sólido (venta con mandato, subvención aprobada, refinanciación bancaria en curso con plazos).
• Reduce el importe o amplía plazo para bajar cuota y DTI.

Señales de alerta: evita fraudes y malas prácticas

• Te piden dinero por adelantado sin tasación ni recibo formal.
• Ofrecen aprobación garantizada sin ver documentación ni tasar el inmueble.
• No dan oferta vinculante con TIN/TAE y calendario de pagos.
• Quieren firmar sin notaría o sin cancelar cargas previas correctamente.

Protege tu operación: revisa estas guías para distinguir ofertas reales de fraudes y evitar estafas en préstamos online.

Checklist final para enviar tu dossier

• Resumen ejecutivo de 1 página con importe, plazo, destino, ingresos, cargas y plan de salida.
• DNI/NIE, estado civil y régimen económico.
• Nóminas/IRPF/IVA, extractos bancarios y vida laboral.
• CIRBE y situación en ficheros (si procede).
• Nota simple vigente, título de propiedad, IBI, certificado de comunidad, catastral.
• Fotos/localización, ocupación/arrendamientos.
• Tasación (si ya la tienes) o disponibilidad para tasar.

Aviso de riesgos: la financiación con garantía real implica la posible pérdida del bien si incumples. Valora tu capacidad de pago y compara condiciones. Contenido informativo. Consulte condiciones actualizadas con la entidad.