Hipoteca Inversa – Ingresos EXTRAS para mayores de 65 años

La Hipoteca Inversa está entre las muchas operaciones financieras a las que tenemos acceso los clientes de entidades bancarias pero, principalmente por desconocimiento total o parcial, ni siquiera nos interesamos en ellas, aunque puedan suponer un beneficio para nuestra economía a corto o largo plazo.

Uno de esos servicios puede ser el de la hipoteca inversa, una operación pensada para mayores de 65 años que desean tener una tranquilidad y estabilidad económica que sólo con su paga por jubilación no consiguen.

Lea estos testimonios:

Jose Manuel Lopez. (Jubilado 67 años)
He trabajado toda mi vida y mi único ahorro es mi casa. Mi pensión hoy en día no supera los 750€ pero gracias a una hipoteca inversa puedo aumentar mis ingresos lo necesario para disfrutar de mi jubilación.

Maria Jose (jubilada 70 años)
A mis años el coste de la vida me hace muy difícil llegar a final de mes. Un préstamo conseguido gracias a una hipoteca inversa me permite vivir de una manera más holgada.

Estos son dos de los muchísimos casos que existen sobre las posibilidades que ofrece un préstamo con una hipoteca inversa sobre una vivienda. En este artículo conocerá el porqué estas personas mejoraron su situación económica gracias a una hipoteca inversa.

Qué es una Hipoteca inversa

No todas las hipotecas funcionan del mismo modo ni están pensadas para un mismo tipo de destinatario. En el caso de las hipotecas inversas, existe un patrón muy concreto de cliente al que van dirigidas por sus características tan definitorias.

Como hemos indicado anteriormente, una hipoteca inversa resulta una forma muy útil de contar con unos ingresos extra que completen la pensión por jubilación, especialmente en los casos en los que esta sea demasiado escasa para satisfacer los gastos mensuales del usuario o cliente.

Las hipotecas inversas están dirigidas a personas mayores de 65 años, es decir, que estén jubilados y ya no ejerzan y que normalmente reciben una pensión pública por los años trabajados cuando estaban en activo.

Realmente la hipoteca inversa es un crédito o préstamo que la entidad bancaria con la que se firme este acuerdo otorga en un solo pago o en forma de prestaciones regulares, según lo acordado, sobre la hipoteca de la vivienda habitual o sobre otros bienes inmuebles.

De este modo mientras el propietario de la vivienda vive, recibe una cantidad económica garantizada por su vivienda, en la que puede residir hasta que fallezca.

Y cuando fallece, pueden darse distintas opciones:

• Que el banco la tome en propiedad, y por tanto pueda hacer con ella lo que desee: venderla, arrendarla o simplemente quedársela.
• Que los herederos del firmante de la hipoteca inversa, si los hubiera y estuviesen interesados, devuelvan el dinero percibido hasta entonces y la recuperen como patrimonio familiar.
• Que, si no quieren la vivienda pero todavía quedan cuotas del préstamo por cobrar, las reciban ellos.

Es, de algún modo, una herramienta para transformar los bienes materiales en liquidez económica, esto es, la conversión del patrimonio inmobiliario en rentas, pero con el beneficio añadido de poder seguir residiendo en la vivienda sin ningún problema.

Aunque visto así no parece una mala opción para los mayores que necesitan sanear su economía o al menos tener unos ingresos superiores, siendo una modalidad extendida en países como Estados Unidos o Reino Unido, lo cierto es que las hipotecas inversas en nuestro país no han terminado de cuajar por completo debido a algunas cuestiones.

Una de ellas es que no siempre resulta fácil que los clientes mayores comprendan el funcionamiento de las hipotecas inversas, y por tanto, las rechazan de raíz.

También influye el miedo a perder su vivienda, a firmar alguna cláusula que les perjudique o a enfrentarse a la opinión negativa de sus herederos, pues la vivienda que se aporta para la hipoteca inversa deja de figurar en la herencia familiar o puede quedar con cargas.

Otro de los factores que ha hecho que no haya tenido el reclamo que debiera ha sido la crisis financiera que se dio en el año 2008, la explosión de la burbuja inmobiliaria y la devaluación del precio de la vivienda que se vivió durante varios años.

Todo ello llevó a un valor de tasación muy bajo que no interesaba a los propietarios de la vivienda.

Pero actualmente la situación ya no es la misma y puede ser una alternativa a los seguros de rentas vitalicias, otra de las soluciones de ahorro por las que apuestan los mayores de 65 años.

Cómo funciona una Hipoteca inversa

El dinero que recibe cada cliente va en función de varios factores:

1. La edad del cliente
2. El valor económico de la vivienda
3. Los plazos de tiempo

La edad mínima para solicitar una hipoteca inversa son los 65 años, es decir, haber cumplido la edad de jubilación, mientras que el máximo se suele fijar en los 90 años de edad.

Para saber el valor financiero de la vivienda y por tanto establecer una cantidad económica que el propietario va a percibir por ella, la entidad bancaria deberá llevar a cabo una tasación de la misma.

Obviamente, cuanto más edad tiene el cliente y mayor tasación reciba la vivienda, mayor será también la cantidad de dinero que reciba por ella con su hipoteca inversa.

Dentro de los plazos existen las cuotas vitalicias y las temporales, es decir, el propietario puede decidir si desea recibir este dinero hasta su fallecimiento o fijar una fecha límite.

Antes de firmar una hipoteca inversa hay que ser consciente de que la entidad bancaria va a cobrar unos intereses, al igual que sucede normalmente con otro tipo de hipotecas.

Por tanto si una vez fallecido el propietario de la vivienda sus herederos desean recuperarla, tendrán que devolver el dinero ya prestado y los intereses generados por la hipoteca.

Es muy importante indicar que, aunque el propietario firme una hipoteca inversa, no pierde los derechos sobre la vivienda, manteniendo su titularidad mientras viva, como si fuese un usufructo.

El propietario en ningún momento dejará de ser titular de la vivienda y no tendrá que modificar las escrituras. De hecho, como la vivienda es suya, podrá hacer con ella lo que desee: vivir o no en ella, alquilarla e incluso venderla. En el último caso, eso sí, antes de venderla tendrá que haber cancelado previamente la hipoteca inversa.

Los herederos siempre tendrán derecho a quedarse la vivienda (siempre y cuando hayan pagado al banco la deuda que todavía quede) o a venderla (recibiendo entonces las cantidades que falten por percibir y estén al día en cuanto a los pagos de los intereses acumulados).

La principal ventaja de las hipotecas inversas para quienes las firmen es el hecho de poder residir en su vivienda como lo habían hecho hasta ahora, sin tener que depender económicamente de nadie y además pudiendo hacerlo en su hogar.

El único aval que necesita presentar el cliente es la propia vivienda sobre la que se va a efectuar la hipoteca inversa. Eso significa que no tiene que invertir ningún capital ni dar otra señal económica alternativa o adicional.

Además, puede resultar una manera práctica de tener dinero en efectivo para hacer mejoras o llevar a cabo alguna reforma necesaria en la vivienda, ya que entre un 10% y un 15% de estos gastos extra también pueden añadirse a las cantidades económicas otorgadas por el banco con la hipoteca inversa.

A diferencia del resto de las hipotecas, en las que hay que devolver mes a mes unas cuotas de amortización, con las hipotecas inversas el cliente no tiene la obligación de devolver las cantidades recibidas. En lugar de ello, puede retornarlas voluntaria y libremente si lo decide así o tras su fallecimiento el banco y los herederos toman una decisión sobre el inmueble.

Algo que resulta también muy tentador es que este tipo de operación tiene una ventaja fiscal única: no tributa y por ello no hay que incluir los ingresos que genera en la declaración de la Renta.

Esto se traduce en que no se pagan impuestos por tener una hipoteca inversa, a no ser que se haga efectivo el seguro de rentas vitalicias diferidas (es una de las modalidades existentes dentro de las hipotecas inversas), en cuyo caso sí que habrá que declarar esas cantidades, pero en un porcentaje muy pequeño.

Pero en las hipotecas inversas no todo son beneficios. También existen algunos inconvenientes que pueden hacernos dudar acerca de si nos resulta rentable o no en nuestra situación.

Y es que firmar una hipoteca inversa también lleva asociados una serie de gastos notariales, de gestoría, de comisión de apertura, y para la obtención de documentos, como la tasación de la vivienda o una serie de impuestos, por lo que también puede generar un buen número de gastos con los que no contábamos a priori.

En el caso de la comisión de apertura, este punto se puede llegar a negociar con el banco para rescindirla, pero es cada entidad bancaria la que fija una serie de requisitos y de intereses económicos particulares.

Otro aspecto que se tiene que tener en cuenta es que, pasado un tiempo, cabe la posibilidad de que la vivienda se devalúe o simplemente baje el precio general de estos bienes inmuebles, pero que sin embargo el préstamo se mantenga igual. Esto perjudicaría a los herederos que tuvieran la intención de recuperar la vivienda porque tendrían que pagar un precio de acuerdo a la hipoteca y no a su valor actual.

Requisitos para solicitarla

Como ya hemos indicado anteriormente, no todas las personas pueden aplicar a una hipoteca inversa.

En primer lugar tenemos el límite de edad: sólo las personas que ya han cumplido los 65 años pueden hacerlo, si bien existen algunas excepciones, como en los casos de personas con dependencia en grado 2 y grado 3, denominadas dependencia severa y gran dependencia, respectivamente.

Un límite más es el que tiene que ver con la edad máxima, pues aunque la media se sitúa en torno a los 90 años, es cada entidad específicamente la que tiene potestad para delimitarla según su criterio.

La vivienda que sobre la que va a efectuarse la hipoteca y por tanto la tasación previa, ha de estar a nombre del cliente, y por tanto, tiene que ser su propietario legal.

Otro requisito esencial es que la vivienda se encuentre totalmente libre de cargas, es decir, que no pese ninguna otra hipoteca sobre ella y si la hay, es un requisito indispensable cancelarla antes de pedir la hipoteca inversa.

No importa si la vivienda que se va a utilizar como aval sea la habitual o una segunda vivienda, pero al hacerlo sobre la primera, ahorraremos el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Sobre este punto hace muy poco que el Tribunal Supremo se ha pronunciado señalando que debe ser el banco y no el cliente el que se haga cargo de estos gastos, algo que todavía no está del todo definido.

Por otra parte, aunque no se trate de una condición imprescindible, sí es cierto que las entidades bancarias tienen preferencia por viviendas que tengan un valor alto y por tanto sobre las que puedan sacar mayores rendimientos económicos.

Quienes cumplan los requisitos anteriores (edad, vivienda en propiedad y sin cargas), también deberían estar informados sobre el denominado Seguro de Rentas Vitalicias.

No es un requisito para contratar una hipoteca inversa, pero sí es un factor muy relevante relacionado también con su rendimiento y funcionalidad.

El Seguro de Rentas Vitalicias es una propuesta que hacen algunos bancos para complementar las hipotecas inversas en el caso de que el cliente viva más tiempo que el considerado por el cálculo de la esperanza de vida que se hizo cuando se estimaron las cuotas que iba a percibir mensualmente.

Esto significa que hay ocasiones en las que el cliente vive más tiempo del esperado y que por tanto, llega un momento en el que se agotan las mensualidades de dinero que estaba recibiendo por la hipoteca inversa.

Es entonces cuando actúa el Seguro de Rentas Vitalicias (siempre y cuando se haya contratado al firmar la hipoteca inversa).

Gracias a este tipo de seguro, el titular del mismo recibirá desde ese momento (cuando finalicen las cuantías por la hipoteca inversa) una renta de manera periódica hasta que fallezca.

Este producto de ahorro, como es lógico, no es gratuito, y supone un coste adicional para el cliente, que tiene que aportar un capital, aumentando así sus gastos pero convirtiéndose en un complemento muy útil para integrar dentro de la hipoteca inversa.

Por ello son muchos los jubilados que prefieren asegurarse un futuro sin sobresaltos pese a que terminen recibiendo una menor remuneración financiera periódicamente, pero con la certeza y la despreocupación de saber que hasta su fallecimiento van a poder sustentarse económicamente.