Cláusulas Abusivas en Préstamos e Hipotecas

La manera de contratar productos financieros ha cambiado con el paso del tiempo apareciendo diferentes cláusulas abusivas en préstamos e hipotecas, que sumado a la falta de educación financiera y la falta de información se convierte en un abuso de la parte dominante, la banca.

Antes las negociaciones eran más lentas y costosas, pero la tendencia actual es suscribir acuerdos en pocas horas a través de los contratos de adhesión.

La realidad actual ha llevado a la sociedad a adoptar procesos más rápidos en detrimento de la calidad, este hecho la “rapidez” se constata en los contratos privados de préstamos e hipotecas.

Esta nueva forma de suscribir contratos ha tenido como resultados desfavorables la incorporación de numerosas cláusulas abusivas que por su desconocimiento y la falta de información afectan al consumidor.

Como consecuencia se han adoptado medidas legislativas que buscan proteger mejor a los usuarios de estas prácticas excesivas.

La causas que originaron las incorporación de cláusulas abusivas 

Antes de enumerar algunas de las cláusulas abusivas préstamos más relevantes que suelen incluirse en los contratos de préstamos hipotecarios, hay que analizar un poco que hay detrás de la aparición de estas condiciones excesivas para los consumidores.

Como ya se ha mencionado, la realidad actual y la globalización del comercio han impulsado nuevas formas de contratación que han aumentado el número de operaciones, reduciendo considerablemente los tiempos de espera.

Este nuevo contexto ha perjudicado a los usuarios, ya que los obliga a perder las garantías que resultan de una negociación individual entre el consumidor y el comerciante en pro de una contratación expedita, dando como resultado la exclusión de numerosos términos y condiciones que se deben acordar con tiempo, tales como la cantidad del préstamo, la cuota que se establece para su devolución progresiva, el plazo para el reintegro, el interés aplicado, las cláusulas de resolución de conflictos, entre otros.

Es por esta razón que hoy se puede ver una gran cantidad de contratos celebrados con celeridad y en donde figuran “Condiciones Generales de Contratación” redactadas de forma unilateral por un profesional, y en donde él aplica determinadas cláusulas a suscribir con el consumidor.

Conozca las cláusulas abusivas en préstamos e hipotecas

Es público y notorio la presencia de un número considerable de cláusulas abusivas en diferentes tipos de contratos.

Sin embargo, este post se centra en las cláusulas abusivas préstamos que se encuentran con frecuencia en contrataciones hipotecarias, con las consiguientes derivaciones en los inquilinos.

Toda cláusula abusiva es reprensible, no obstante, al tratarse de un bien fundamental como lo es la vivienda familiar, es oportuno conocerlas a fin de que estés protegido de este tipo de prácticas lesivas.

En este sentido, debes tener en cuenta que la aceptación de estas cláusulas abusivas trae como consecuencia directa la ejecución de la hipoteca con exigencias desmesuradas por parte de la entidad crediticia, en pérdida de la vivienda de los deudores o incluso de los padres si se estableció como aval bancario.

A la luz de lo anterior, debes centrar tu atención a algunas cláusulas abusivas que se incluyen las entidades bancarias en los contratos de préstamo hipotecario, sin olvidar también a los prestamistas particulares, que aprovechando el desconocimiento hacen uso de esas cláusulas para su propio beneficio.

Cláusula Suelo

Se entiende como cláusula suelo la práctica contractual que imposibilita una eventual depreciación en el tipo de interés aplicado al reintegro del préstamo, el cual se supone es variable. Con referencia al tipo de interés, este se puede definir como, sobre importe que se aplica a cada cuota que debe devolver el deudor del préstamo. Este tipo de interés es fijado por la entidad bancaria a desconocimiento del cliente que solicita una hipoteca, por tanto, se considera una cláusula abusiva.

Generalmente existen dos tipos de hipotecas con marcadas diferencias: las variables y las fijas.

  • Hipotecas con interés fijos. Tal como su nombre lo indica son cuotas que no varían, aunque se produzcan bajadas o subidas en el tipo de interés establecido por los bancos centrales. Por tanto, independientemente del comportamiento de la economía, los intereses de la hipoteca serán siempre los mismos, mes a mes.
  • Hipotecas con interés variables. En cambio, las tasas de intereses de tipo variable usan como referencia los índices que establece Euríbor, una guía que usan las diferentes entidades bancarias europeas al momento de configurar préstamos o créditos y que por lo general se fijan con base en un promedio diario.

No obstante, a pesar que las entidades bancarias se guían por el Euríbor, adicionalmente cada una establece un porcentaje que es revisado anualmente, el cual se calcula de acuerdo a la forma cómo fluctúan los mercados financieros.

En vista que el índice Euríbor puede variar considerablemente y para cubrirse económicamente, algunas entidades financieras convinieron con sus clientes un indicativo mínimo que les garantice intereses ajustados.

Esta disposición que los clientes desconocían o no eran conscientes de su alcance al momento de la firma de la hipoteca es lo que se conoce como Cláusula Suelo.

Aunque esta condición es importante no se indica de forma clara en el contrato ni es explicada por el representante de la entidad. A raíz del desplome que sufrió el Euríbor en 2009, se presentó una polémica con respecto a esta cláusula.

Quienes tenían la cláusula suelo en sus hipotecas se vieron perjudicados al tener que seguir pagando cuotas más elevadas, por el contrario, los que no tenían incluido en sus contratos la cláusula pagó cuotas más bajas, razón por el cual comienzan las demandas contra aquellos bancos que implementaron estas prácticas abusivas.

La Cláusula Suelo fue anulada en 2013 por el Tribunal Supremo, pero los afectados aún esperan por el reintegro de los pagos excedentes por este concepto.

Cláusulas de vencimiento anticipado

Con esta cláusula las entidades bancarias determinan cuando el adeudado de un préstamo con garantía de hipoteca incumple con cualesquiera de sus obligaciones.

Por lo general, el incumpliendo se comprueba cuando se ha dejado de pagar una o varias cuotas, razón suficiente para que la entidad finalice el contrato y exija que se devuelva el total del capital restante.

Si bien esta cláusula se inserta en diferentes tipos de contratos (laboral, compraventa, mercantil, etc.) terminando la relación acordada por las partes antes de la fecha convenida, por el solo hecho que una de las obligaciones contraídas se incumplió.

Recientemente, esta figura ha alcanzado especial relevancia en el sector hipotecario, ya que se ha insertado como cláusula en los distintos contratos firmados.

Gracias a esta cláusula las entidades adquieren el derecho para finalizar cualquier contrato so pretexto de incumplimiento de condiciones, exigiendo el pago total del acuerdo.

Por eso, la cláusula de vencimiento anticipado es considerada una práctica abusiva. Sirva de ejemplo, lo ocurrido durante la crisis económica que afectó al país durante los últimos años.

El aumento del desempleo trajo como consecuencia el impago de algunas familias de sus obligaciones de pago hipotecario, ya que las cuotas fijadas en tiempos de prosperidad ya no reflejaban la realidad posterior.

La aplicación abusiva de la cláusula por parte de los bancos obligaba al deudor a pagar la totalidad del capital no amortizado.

Es una estrategia ilógica que contradecía la condición de la cláusula, ya que quien no puede pagar una o varias cuotas mucho menos puede pagar la totalidad de la hipoteca. En tal caso, la aplicación final de dicha cláusula depende del desahucio correspondiente.

Cláusulas de imputación de gastos

Las disposiciones contractuales de la cláusula consiste en hacer responsable al usuario de los costes o gastos de notaría derivados por el contrato hipotecario y su respectiva inscripción ante la entidad notarial correspondiente. Incluso la cláusula obliga al consumidor a costear los gastos derivados en caso que se inicie un proceso judicial para ejecutar la hipoteca por impago de cuotas o por proceso declarativo por parte del afectado.

Algunos de los gastos que se imputan al consumidor son los ocasionados por pago de impuestos, por gastos de correos, por honorarios de notario, por gastos de tramitación, entre otros.

Sin duda, se trata de una cláusula abusiva ya que los bancos imputan al usuario la totalidad de los costes derivados por constitución de hipoteca, atribuyéndole determinados gastos que están regulados por resoluciones legales de tipo procesal o referentes al impuesto correspondiente.

Estas circunstancias, así como la falta de claridad o transparencia de los términos del contrato y la desigualdad que representa para el usuario han contribuido a que se declaren nulas tales cláusulas abusivas. Las mismas deben ser sustituidas, en lo posible, por acciones que beneficien al consumidor.

Cláusulas reguladoras del tipo de interés aplicable a la hipoteca

Los préstamos hipotecarios deben establecer condiciones particulares mínimas conforme a la normativa. Por ejemplo, el tipo de interés aplicado y otras cuestiones deben ser expresados de forma anual, además se debe indicar el inicio del devengo, la periodicidad y la forma de liquidación ordinaria.

Cuando el tipo de interés sea variable se debe definir en el contrato de forma clara, concreta, comprensible y acorde a Derecho. Si por el contrario se trata de un tipo de interés referencial el mismo debe estar plenamente identificado en el contrato, señalando su periodicidad y la forma en que debe ser publicado para conocimiento público.

Otros aspectos que deben estar claramente definido son los ajustes necesarios para el cálculo nominal o sustitutivo, los límites de la variación, el umbral mínimo para variar el interés o su redondeo y el procedimiento para el reclamo correspondiente en caso de disconformidad por el cálculo aplicado al tipo de interés. Aquí dos ejemplos:

  • Intereses de demora. La cláusula establece un porcentaje de sobrecoste aplicado al usuario en caso de un supuesto impago de una cuota hipotecaria y sin que la entidad bancaria lo requiera, es decir de forma automática. Tras el vencimiento de la cuota se aplica la demora con el resultante interés devengado.
  • Intereses remuneratorios. Es el interés que la entidad exige al usuario por el préstamo recibido. Esta condición obliga al cliente del banco a devolver el préstamo a un porcentaje de interés determinado. La vigencia de la cláusula implica la devolución del préstamo a un 17% interés anualizado.

El efecto de estas medidas es que los tipos de interés aplicados comportan una práctica usuraria, por tanto, excesivas para el usuario. Y si son consideradas usuraria, implica el menoscabo de sus derechos; si a esto se le une el hecho de no ser negociada o informada al cliente, se está ante la presencia de una práctica abusiva.

Cláusula de sumisión a fuero

Esta cláusula contractual dispone que el deudor hipotecario renuncie al fuero que por ley le corresponda, sometiéndose así a lo que establece el banco en sus condiciones generales.

Esto representa un grave inconveniente para el deudor, ya que, si reside en una provincia distinta a la del fuero al que debe someterse, el mismo deberá viajar hasta la provincia correspondiente para accionar legalmente contra la entidad, asumiendo los costes derivados y el tiempo que conlleve la acción.

En este sentido, la ley es clara con respecto al derecho que tienen los implicados de acudir a los tribunales que le corresponden en función del litigio establecido. Al obligar al deudor a ir a un fuero distinto al que le corresponde, no sólo se actúa al margen de las regulaciones de ley, sino que además se limita al usuario.

En suma, no es el condicionamiento de una de las partes del contrato lo que determina el fuero que corresponde, sino la ley. En casos de hipotecas, la ley establece que el fuero corresponde al lugar donde se ubica el inmueble.

Otros tipos de cláusulas

Existen otros tipos de cláusulas que se catalogan también como abusivas, aunque no se consideran tan relevantes como las anteriores. Sin embargo, se mencionan a continuación para que estés en conocimiento de las mismas en caso de una eventual aplicación:

  1. Cláusula de hipoteca de tranquilidad
  2. Cláusula de redondeo del tipo de interés
  3. Cláusulas de prohibición de enajenar el bien objeto de la hipoteca
  4. Cláusulas de renuncia al arrendamiento por un tercero
  5. Cláusula de los 360/365 días.
  6. Cláusula de retención de intereses.
  7. Cláusulas que reglamentan otros aspectos del contrato de préstamo hipotecario, tales como, Apropiación por el acreedor del sobrante de la provisión de fondos, la Fianza personal añadida a la hipoteca, Cláusula de Adjudicación a favor de fondo de titulización, Cláusula de tratamiento de datos personales, Cláusula de subrogación de los adquirentes, Hipoteca multidivisa, Cláusula reguladora de la finalidad del préstamo, o la Cláusula de Valor de tasación para subasta, entre otras.

En resumen, son muchas las cláusulas abusivas que se incluyen en los préstamos sin consentimiento del prestatario hipotecario o sin la debida información oportuna.

Sin duda, este tipo de prácticas excesivas no sólo lesionan los derechos del afectado, sino que además teniendo en cuenta las decisiones de los tribunales al respecto, son conductas que en muchos casos transgreden las regulaciones de ley.

En todos estos casos lo mejor es que estés informado, conocer tus derechos y defenderlos.

[Riesgos y Advertencias]

Después de leer este documento tiene que tener bien claro que la contratación de productos financieros es un compromiso a largo plazo y como consiguiente necesita el asesoramiento de un profesional financiero, abogado, asesor que le ayude a entender en qué charco se va a meter.

Por lo tanto a igual que usted no hace un viaje alrededor del mundo sin un seguro, no contrate ningún producto financiero sin un asesoramiento previo.

[ENLACES]

  • Noticias Jurídicas – Cláusulas Abusivas enlace
  • Banco de España – Consulta y Reclamaciones enlace

Aprendiz de Brujo y apasionado de Internet. Me gusta investigar y descubrir lo último en SEO, Marketing Digital y las tecnologías que nos ofrece la red ofreciendo mi primer proyecto start-up RECEPTUM. Desde el 2011 llevó tratando con cancamuseros y GURÚS  de Internet. ¿Habré aprendido algo?

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