Glosario · Finanzas personales
Amortización
Amortizar es devolver al prestamista la parte de capital prestado. En un préstamo con cuadro francés, cada cuota mensual se descompone en dos partes: una que amortiza capital (baja el saldo pendiente) y otra que paga intereses sobre el capital aún pendiente. Amortizar anticipadamente significa devolver capital por encima de la cuota programada, lo que reduce los intereses futuros.
Qué significa exactamente amortizar
Amortizar es devolver al prestamista el capital prestado. En el lenguaje financiero español, el término se usa casi siempre en dos sentidos complementarios:
- Amortización sistemática: la parte de cada cuota que devuelve capital, establecida por el cuadro de amortización del contrato.
- Amortización anticipada: devolver capital por encima de la cuota programada, reduciendo el saldo pendiente antes de tiempo.
Ambos reducen el capital pendiente, pero con mecánicas distintas.
Amortización sistemática: cómo se estructura una cuota
En el sistema de cuadro francés, el más usado en España, cada cuota mensual se descompone en:
- Intereses del mes: el TIN mensual aplicado al capital pendiente al inicio del mes.
- Amortización de capital: la diferencia entre la cuota total y los intereses del mes.
Como la cuota es constante durante toda la vida del préstamo (salvo revisiones del tipo en variable), y como el capital pendiente baja cada mes, la parte de intereses va disminuyendo y la parte de capital va aumentando con el tiempo.
Ejemplo ilustrativo
Hipoteca de 150.000 € al 3 % fijo a 25 años (cuota 711 €/mes):
| Mes | Capital pendiente | Intereses | Amortización capital |
|---|---|---|---|
| 1 | 150.000 € | 375 € | 336 € |
| 60 (año 5) | 131.400 € | 329 € | 382 € |
| 180 (año 15) | 83.200 € | 208 € | 503 € |
| 300 (año 25) | 709 € | 2 € | 709 € |
Al principio, los intereses dominan (375 € sobre cuota de 711 €). Al final, casi todo es capital.
Amortización anticipada: dos variantes
Cuando devuelves capital por encima de lo programado, el banco te ofrece habitualmente dos opciones:
Opción A. Reducir cuota mensual
El capital pendiente baja. El plazo se mantiene. La cuota futura se recalcula a la baja para amortizar el nuevo capital pendiente en el plazo restante.
Efecto inmediato: pagas menos cada mes.
Opción B. Reducir plazo
El capital pendiente baja. La cuota se mantiene. El plazo se acorta porque el nuevo saldo se amortiza antes con la misma cuota.
Efecto inmediato: acabas de pagar antes.
Financieramente, reducir plazo ahorra más intereses totales porque el capital paga intereses durante menos meses.
Ejemplo numérico comparando las dos opciones
Hipoteca 150.000 € al 3 %, 20 años restantes, cuota 832 €. Amortización anticipada de 10.000 €:
| Escenario | Cuota tras amortización | Plazo tras amortización | Intereses ahorrados (resto del préstamo) |
|---|---|---|---|
| Reducir cuota | 776 € (-56 €) | 20 años (sin cambio) | ~3.500 € |
| Reducir plazo | 832 € (sin cambio) | 18 años 2 meses (-22 meses) | ~8.000 € |
Reducir plazo ahorra aproximadamente 4.500 € más en este escenario. Proporción similar en la mayoría de hipotecas en fase intermedia.
Comisiones de amortización anticipada
Desde la Ley 5/2019 reguladora de contratos de crédito inmobiliario, las comisiones máximas son:
Hipotecas a tipo variable
El banco elige entre dos modalidades (se fija al firmar):
- Modalidad A: 0,25 % durante los primeros 3 años, 0 % después.
- Modalidad B: 0,15 % durante los primeros 5 años, 0 % después.
Hipotecas a tipo fijo
- 2 % durante los primeros 10 años.
- 1,5 % después.
Hipotecas a tipo mixto
Se aplica el régimen del tramo (fijo o variable) en el momento de la amortización.
Préstamos al consumo (Ley 16/2011)
- 1 % si resta más de 1 año hasta el vencimiento.
- 0,5 % si resta menos de 1 año.
Las comisiones indicadas son máximas. Muchos bancos ofrecen 0 % de comisión como ventaja comercial para captar clientes, especialmente en hipotecas variables.
Cuándo conviene amortizar anticipadamente
Casos típicos donde amortizar compensa
✓ Hipoteca a tipo fijo alto (4 % o más) con sobrante de tesorería sin destino alternativo rentable.
✓ Hipoteca a tipo variable cuando el Euríbor está en máximos y la expectativa es bajada futura — amortizar ahora bloquea el coste a la baja sin esperar.
✓ Final de la vida del préstamo donde los intereses ya son mínimos pero cerrar el préstamo libera carga mental y futura capacidad crediticia.
✓ Ingresos extraordinarios no reinvertibles (bonus, herencia moderada, indemnización): destinar parte a amortizar reduce endeudamiento total.
Casos donde no conviene
✗ Hipoteca a tipo muy bajo (1,5-2 %) con alternativas de inversión de mayor rentabilidad esperada neta de impuestos.
✗ Sin fondo de emergencia equivalente a 6 meses de gastos — primero liquidez, luego amortización.
✗ Hipoteca antigua con deducción por vivienda habitual ya maximizada (9.040 €/año) — amortizar más no genera ahorro fiscal adicional.
✗ Inestabilidad laboral o ingresos no consolidados — mantener liquidez es más importante que reducir deuda.
Amortización vs inversión: el debate clásico
La decisión entre amortizar y invertir depende de comparar:
- Rendimiento seguro de amortizar: igual al TIN de tu préstamo, después de impuestos. Hipoteca al 3 % = rendimiento neto del 3 %.
- Rendimiento esperado de invertir: expectativa probabilística, después de impuestos. Fondo indexado MSCI World histórico: 7-8 % bruto anual, con volatilidad.
Regla práctica: si el diferencial esperado es al menos 1,5-2 puntos a favor de invertir y tienes horizonte de 10+ años, invertir compensa. Por debajo, amortizar es la opción conservadora sólida.
En préstamos al consumo
La amortización anticipada también aplica a préstamos personales, tarjetas y microcréditos. En estos productos la TAE suele ser mucho más alta (8-25 %) que una hipoteca, por lo que amortizar suele ser muy rentable: liquidar antes el préstamo ahorra intereses muy significativos.
En préstamos a corto plazo (tarjeta revolving, microcrédito), la amortización total es casi siempre óptima en cuanto se tienen recursos, porque la comisión de amortización es baja (1 % máximo) y los intereses evitados son altos.
Relación con otras figuras
- Cuadro francés: sistema de amortización estándar en España.
- Carencia: periodo sin amortización (sólo intereses).
- TAE / TIN: cifras base del cálculo de cuánto se ahorra amortizando.
- Novación: permite renegociar condiciones cuando las amortizaciones anticipadas cambian el perfil del préstamo.
Ver las guías editoriales de amortización anticipada de préstamo y amortización anticipada de hipoteca con los cálculos detallados por escenario.