Glosario · Finanzas personales
TIN fijo vs variable
El TIN fijo mantiene el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, independientemente de la evolución del mercado. El TIN variable se ajusta periódicamente (típicamente cada 6 o 12 meses) sumando un índice de referencia (Euríbor habitualmente) más un diferencial fijo. El fijo da estabilidad y previsibilidad; el variable suele dar cuota más baja al inicio pero asume riesgo de subida si el Euríbor sube.
Las dos modalidades
TIN fijo mantiene el mismo tipo durante toda la vida del préstamo. Si firmas hipoteca a TIN 3,5 % a 25 años, pagarás 3,5 % en el año 1 y en el año 24. Las cuotas mensuales se calculan al inicio y no varían (salvo modificaciones contractuales).
TIN variable se compone de dos partes: el índice de referencia (casi siempre el Euríbor 12 meses, ocasionalmente el IRPH) y el diferencial fijo pactado en el contrato. Se revisa cada 6 o 12 meses: el banco coge el valor del Euríbor en la fecha de revisión, le suma el diferencial, y recalcula la cuota para el próximo periodo.
Ejemplo: hipoteca Euríbor + 0,9 %. En 2022 con Euríbor cercano a 0 %, la cuota se calculaba sobre 0,9 % TIN. En 2024 con Euríbor en 3,5 %, la misma hipoteca aplica 4,4 % TIN. La cuota mensual sube significativamente.
Cifras 2026 orientativas
| Modalidad | TIN típico inicial | TAE | Plazo habitual | Estabilidad |
|---|---|---|---|---|
| Fijo 100 % | 3,0-3,8 % | 3,2-4,0 % | 15-30 años | Total |
| Variable | Euríbor + 0,75-1,2 % (TIN actual aprox. 3,5-4 %) | 3,7-4,3 % actual | 15-30 años | Riesgo de subida |
| Mixta (5 años fijo + variable) | Fijo inicial 3,2-3,7 % | 3,4-3,9 % | 20-30 años | Estabilidad inicial + flexibilidad |
| Mixta (10 años fijo + variable) | Fijo inicial 3,4-4,0 % | 3,5-4,1 % | 25-30 años | Estabilidad media + flexibilidad |
Notas: cifras orientativas a fecha 2026. Las condiciones reales dependen del perfil, importe, plazo y vinculación con productos del banco.
Cuándo conviene fijo
Cuando valoras la previsibilidad. Si saber exactamente cuánto vas a pagar mes a mes durante 25 años es importante para tu planificación, el fijo lo garantiza. No hay sorpresas.
Cuando los tipos están en mínimos históricos. Si el TIN fijo disponible es muy bajo respecto a la media histórica, fijarlo bloquea ese coste favorable durante toda la vida del préstamo. En 2020-2021, hipotecas fijas al 1,5-2 % eran ganga consolidada por décadas. En 2026, con tipos al 3,5-4 %, la lógica es distinta.
Cuando el plazo es largo. A más años, mayor el riesgo de subidas en una variable. A 30 años, una subida de 2 puntos de Euríbor puede aumentar la cuota en 200-400 €/mes. El fijo elimina ese riesgo.
Cuando tu presupuesto es ajustado. Si la cuota actual es el 32 % de tu ingreso neto, una subida de 100-200 € te lleva al 36-38 %, zona de tensión. El fijo te protege.
Cuándo conviene variable
Cuando el plazo es corto. Si la hipoteca es a 12-15 años, el riesgo de subidas se reduce: en plazos cortos, el diferencial favorable del variable suele compensar.
Cuando puedes asumir subidas. Si tienes margen de ingresos suficiente para absorber 200-400 € adicionales mensuales sin problema, el variable ofrece potencial de ahorro si el Euríbor baja o se mantiene.
Cuando el diferencial es muy bajo. Euríbor + 0,5-0,75 % es agresivo. Con esos diferenciales, incluso con Euríbor en 3,5 %, el TIN total queda en 4-4,25 %: comparable o mejor que el fijo disponible.
Cuando esperas amortizar anticipadamente. Si planeas cancelar buena parte de la hipoteca en 8-12 años (por ahorro propio, herencia, venta de activo), el variable libera de la rigidez del fijo y permite reaccionar a cambios de mercado.
El producto híbrido: hipoteca mixta
La hipoteca mixta combina ambas modalidades: tipo fijo durante un periodo inicial (5, 10, 15 años) y luego pasa a variable (Euríbor + diferencial). Es popular en 2024-2026 porque:
- Tipos fijos disponibles están en banda alta histórica (3-4 %).
- Comprometerse 25-30 años al fijo a esos niveles parece caro.
- La expectativa de muchos analistas es bajada moderada del Euríbor en los próximos 5-10 años.
La mixta permite asegurar la estabilidad inicial (donde más sensible es el presupuesto familiar tras la compra) y aprovechar potenciales bajadas posteriores.
Ejemplo: mixta 5 años a 3,4 % + Euríbor + 0,85 % los 25 restantes. Cuota inicial similar a fijo, pero abre puerta a beneficio si el Euríbor baja a 2-2,5 % en 5-6 años.
Cómo decidir antes de firmar
Cuatro preguntas:
- ¿Cuál es el ratio cuota/ingreso? Por debajo del 25 %, variable es asumible. Por encima del 35 %, fijo es más prudente.
- ¿Cuál es el plazo real esperado? Si planeas vender en 5-10 años, el variable tiene más sentido que el fijo a 25.
- ¿Cuál es la diferencia entre fijo y variable hoy? Si el variable Euríbor + 1 % implica TIN actual 4 % y el fijo está al 3,5 %, el fijo gana sin discusión. Si el variable es Euríbor + 0,6 % (TIN 3,6 %) y el fijo 3,5 %, las dos opciones se aproximan y la mixta puede ser óptima.
- ¿Cuánto puedes asumir como subida máxima? Si una subida de 300 €/mes te tensionaría, el fijo es la opción correcta independientemente del cálculo financiero puro.
Relación con otras figuras
- Euribor: índice de referencia del variable y mixta.
- IRPH vs Euríbor: alternativa de índice histórica, problemática en hipotecas vivas.
- Cuadro francés: sistema de cálculo de cuotas que se aplica en cualquier modalidad.
- Subrogación vs novación: vías para cambiar de modalidad a mitad del préstamo.