¿Qué es la TAE en una hipoteca o préstamo?

Hoy en día, muy pocas personas cuentan con la capacidad financiera para comprar una propiedad inmobiliaria al contando, por lo que una de las opciones es acudir a las entidades financieras y solicitar una hipoteca. Pero esto puede ser un proceso realmente confuso si la persona no se encuentra familiarizada con todos los términos y abreviaturas presentes en este tipo de préstamos, por ejemplo, la TAE.

Esto puede representar una dificultad al elegir la mejor hipoteca para cada caso, pero no hay nada de qué preocuparse. Te explicaré qué es la TAE y cómo puede ayudarte a elegir correctamente.

Qué es la TAE

Primero, es importante conocer qué quiere decir “TAE”. Se trata de la abreviatura de Tasa Anual Equivalente. ¿Qué significa? Se refiere a un porcentaje que se calcula a través de una fórmula matemática, e incluye elementos como el TIN o tipo de interés nominal, la frecuencia de los pagos y las comisiones. 

Entonces, la TAE sería el coste real anual de la hipoteca. Por ley, todos los bancos de España deben informar a los solicitantes de estos préstamos la tasa anual equivalente, ya que es un indicativo de gran utilidad al comprar las distintas ofertas.

Muchos confunden este porcentaje con el interés mensual que le pagan a la entidad financiera, pero hay que aclarar que no es lo mismo. El dinero que se paga cada mes al banco es el porcentaje fijo acordado para realizar la devolución del crédito, el cual incluye el interés. Esto se conoce como TIN o Tipo de Interés Nominal, y a diferencia de la TAE, este excluye las comisiones y otros gastos.

¿Para qué sirve?

Este porcentaje anual indica cuál será el coste real del préstamo y, debido a que todos los bancos deben informarlo a sus posibles clientes, sirve para comparar cada una de las ofertas disponibles. Así, tomar una decisión es un poco más fácil gracias a esta referencia orientativa.

Es importante destacar que se trata de una referencia aproximada, pues el porcentaje variará todos los años en función de los tipos de interés que lo componen. Sería un índice de mayor utilidad en el caso de los préstamos de interés fijo.

¿Cómo puede ayudarme a elegir una hipoteca? 

Lógicamente, mientras más bajo sea la TAE, más barata será la hipoteca. Sin embargo, es importante conocer si el interés aplicado al préstamo es de tipo variable o fijo, ya que, como se mencionó anteriormente, si es variable, no se podrá determinar con seguridad el comportamiento de la tasa anual equivalente.

Si ese es el caso, este porcentaje solo se usa para fines informativos y variará cada año. Sí, es un indicativo que resulta de utilidad, pero es importante analizar todos los elementos para asegurarse de obtener la mejor oferta posible, aquella que se adecúe a las necesidades y capacidad de pago del cliente.

¿Es el único indicativo que debo tener en cuenta?

Aunque la tasa anual equivalente es útil para comparar las distintas hipotecas ofrecidas por las entidades financieras, no es el único elemento a tener en cuenta, ya que son muchos los factores implicados cuando se trata de créditos. Los plazos, las comisiones, las penalizaciones por cancelación, los productos financieros contratados, los ingresos netos y el ahorro inicial son solo algunos.

Analizar todos estos elementos es la mejor manera de determinar si es beneficioso el préstamo. Sin embargo, aparte de la tasa anual equivalente, también es importante entender los siguientes conceptos:

• Euribor: es un índice utilizado por la mayoría de los bancos en España para calcular el tipo de interés en los préstamos. Es la abreviatura de Euro Interbank Offered Rate y es publicado a diario por el Banco de España, aunque, en el caso de las hipotecas, se toma como referencia el índice anual. Desde el año 2016, el Euro Interbank Offered Rate es negativo, algo que resulta una ventaja para los hipotecados.
• TINI: también conocido como Tipo de Interés Nominal Inicial, se trata de la comisión inicial que se aplica al crédito. Esta suele durar una período de dos años y, una vez que expira, se aplica el interés vinculado al Euro Interbank Offered Rate, el cual es inferior. Los préstamos que no incluyan este tipo de comisión son mucho mejores, sin embargo, debido a la caída del Euribor, casi todos los bancos lo incluyen.
• Diferencial: una vez que expira el tipo de interés nominal inicial, se aplica el diferencial junto con el Euribor para calcular el precio del préstamo. Cada entidad financiera aplica un diferencial diferente, y este puede disminuir considerablemente si el hipotecado ha contratado otros productos financieros como tarjetas de crédito o seguros.

Si quieres conocer más sobre este tema, tenemos una guía completa sobre los gastos de las hipotecas donde te explicamos cuáles son y en qué consiste cada uno. Indispensable antes de contratar una hipoteca.

En resumen, al elegir una hipoteca, la TAE es de gran ayuda, pues revela el costo real anual, incluyendo todas las comisiones y gastos implicados. Sin embargo, no es el único indicativo que se debe tener en cuenta al tomar una decisión.